FAQ: Affittanze turistiche, normativa e terminiologia

07/10/2019 27/10/2019 • Autore: OCIO

Documento con informazioni per capire meglio i dati sulle affittanze turistiche: cosa sono; la normativa di riferimento; le leggi nazionali ed europee sulle piattaforme intermediarie (Airbnb); la regolamentazione in diverse città del mondo.


Sommario

※ 1. Le locazioni turistiche

※ 2. Piattaforme online per la “sharing economy”


※ Le locazioni turistiche

  ☛ Cosa sono

Le locazioni turistiche (o affitti brevi) sono quelle relativi ad immobili non classificabili come strutture ricettive e con finalità esclusivamente turistiche. Si tratta quindi di locazioni che non prevedono alcuna prestazione di servizi accessori o complementari (quali ad esempio: il servizio di pulizie durante la permanenza dell’ospite, la colazione, eccetera). La locazione turistica non è considerata, dal punto di vista normativo, come attività ricettiva (come ad esempio i Bed & Breakfast, le Case per Vacanza, i Residence…) anche se comunque fa parte dell’offerta ricettiva del territorio.

  ☛ Come sono discliplinate

A livello nazionale

La locazione turistica è disciplinata :

Alcune novità sono state introdotte dal Decreto crescita (DL 58/2019), tra cui:

Il contratto di locazione turistica e il trattamento fiscale fiscale

I contratti di locazione turistica sono normali contratti di locazione, redatti in forma scritta (Legge 9 dicembre 1998, n. 431). Se della durata inferiore ai 30 giorni complessivi con lo stesso locatario (anche se in periodi diversi) non devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate.

Dal punto di vista fiscale, gli adempimenti sono analoghi a quelli dei normali contratti di locazione: nel contratto devono essere presenti: generalità del locatore e del locatario, il canone, il periodo (non esiste durata minima), condizioni dell’affitto e le caratteristiche dell’immobile (compresi i dati catastali); deve essere rilasciata al locatario una ricevuta in carta carbone; in sede di dichiarazione dei redditi, la somma dei canoni di locazione percepiti dovrà essere soggetta a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi.

Per importi superiori ai €. 2.999 il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc).

La legislazione fiscale per la locazione turistica è normata dal decreto legge n. 50/2017 che ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione turistica, cioè per le locazioni di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni.

Cosa dice questo decreto legge?

Se gli aspetti del contratto di locazione sono disciplinati a livello nazionale, le singole regioni possono definire adempimenti aggiuntivi se strettamente pertinenti alla materia turistica. Le regioni, infatti, hanno competenza concorrente allo Stato in materia di turismo.

I singoli Comuni hanno inoltre competenza su alcune materie, quali il regolamento edilizio o l’imposta di soggiorno, che di fatto possone avere un impatto sulla regolamentazione delle affittanze turistiche.

Riassunto: Intreccio di competenze istituzionali sulle locazioni turistiche

  ☛ Come sono discliplinate in Veneto

In Veneto le locazioni turistiche sono regolamentate da:

La Legge Regionale 11/2013, (con le successive modifiche) procede a una risistemazione del settore ricettivo, sostituendo le 13 categorie extralberghiere precedentemente in vigore con 5 tipologie di strutture complementari.

La novità più importante è la definizione, all’articolo 27 bis, della tipologia di “locazione turistica” per indicare le unità abitative, non aperte al pubblico, date in affitto esclusivamente per finalità turistiche.

Qui di seguito la classificazione del settore ricettivo prevista dalla suddetta normativa regionale:

strutture ricettive Fonte: Regione Veneto • Le strutture ricettive

La Legge Regionale 23/2019, oltre ad aumentare le sanzioni per chi viola le norme sulla locazione turistica, introduce due novità importanti che integrano l’articolo 27bis della Legge Regionale 11/2013 (cioè l’articolo che disciplina le locazioni turistiche):

Il Codice identificativo per gli affitti brevi è stato in realtà introdotto, a livello nazionale, dal Decreto crescita 2019 (D.L. n. 34/2019) che prevede l’abbinamento del Codice a qualsiasi annuncio anche online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate può verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online.

  ☛ Come sono discliplinate a Venezia

Non trattandosi di attività di tipo ricettivo e quindi commerciale, la locazione turistica, non prevede alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA).

L’unica segnalazione prevista da alcune regioni tra cui la Regione Veneto (Legge Regionale n. 45/2014; le altre regioni sono: Liguria, Sardegna, Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Lombardia) è una segnalazione di inizio attività non imprenditoriale, una comunicazione che va compilata e presentata allo sportello delle attività produttive del proprio Comune. Questa comunicazione ha valore soltanto ai fini statistici.

Nel Comune di Venezia le locazioni turistiche devono essere inoltre essere registrate presso il portale comunale e sono sottoposte al pagamento dell’imposta di soggiorno.

  ☛ In sintesi

Le locazioni turistiche dunque, pur svolgendo di fatto una forma di ricettività turistica, non sono soggette a molti altri adempimenti che invece gravano sulle strutture complementari. Le locazioni turistiche infatti:

Per quanto riguarda la possibilità di regolamentare queste attività all’interno di un condominio: l’unico limite è rappresentato “da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016)”. Questo significa che: il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità dei condòmini presenti nell’edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).

Si può dunque affermare che, al momento, le locazioni turistiche a Venezia sono sottoposte esclusivamente ai seguenti adempimenti:

Panoramica della normativa principale di riferimento

※ Piattaforme online per la “sharing economy”

  ☛ Sharing economy

La sharing economy - secondo il suo “paradigma” - consente di mettere in condivisione un proprio bene, senza intermediari se non la piattaforma che facilita lo scambio. Spesso si tratterebbe di un bene che sarebbe altrimenti inutilizzato.

Il termine di sharing economy — o “economia condivisa”, “economia della condivisione” in italiano — è carico di connotazioni positive e valori simbolici intrinsechi. Il termine richiama alla mente immagini di un’economia alternativa a quella capitalista e più giusta. Un’economia fatta di comunità che operano in sinergia per vantaggi condivisi; di persone in grado di auto-organizzarsi per rispondere a bisogni reciproci; di relazioni orizzontali e paritarie tra soggetti economici; di rapporti umani e diretti tra consumatore e produttore, che condividono in maniera democratica i costi e i benefici della transazione.

Da Couchsurfing (almeno fino al 2011) a Bla Bla Car, ci sono state esperienze che si sono avvicinate a questo spirito.

In realtà la sharing economy favorita dalle start-up come Airbnb generalmente:

strutture ricettive Fonte: Collage con esempi di manifesti contro Airbnb. Da sinistra verso destra: Installazione realizzata da Caroline Thomas (New Orleans), Foto scattata nella metropolitana di New York, Foto scattata nella metropolitana di New York da Juliet Schor, Infografica di VisualizingPalestine per la campagna #stolenhomes contro la presenza su Airbnb di annunci per case in territorio Palestinese occupato da Israele, Manifesti anti-Airbnb comparsi sui muri di Berlino.

  ☛ Airbnb

Airbnb è un portale online che fa incontrare domanda e offerta di alloggi e camere da affittare ad uso turistico. Oltre a questo, la piattaforma gestisce i pagamenti e le recensioni. Di fatto, è molto simile ad altre piattaforme, come Booking.com.

Nasce nel 2008 e fin dall’inizio si definisce esplicitamente come una piattaforma per la sharing economy, una piattaforma comunitaria: una “people-to-people platform — of the people, by the people and for the people — that was created during the Great Recession to help people around the world use what is typically their greatest expense, their home, to generate supplemental income”.

(TRADUZIONE: “una piattaforma persona-a-persona — del popolo, fatta dal popolo e per il popolo — che è stata creata durante la Grande Recessione [quella del 2008] per aiutare le persone di tutto il mondo a sfruttare quella che di solito è la loro spesa più grande, la loro casa, per generare un reddito extra”)

ll sospetto che qualcosa non torni rispetto all’immagine attentamente costruita dai guru di Airbnb però c’è. Una miriade di studi indipendenti, portati avanti da organizzazioni, da ricercatori e studiosi, o da autorità locali super partes smentiscono infatti la narrazione dell’azienda.

Le analisi riportano le conseguenze dovute alla presenza del colosso americano: aver contribuito a un aumento degli affitti residenziali, di aver favorito il fenomeno degli sfratti, e di aver intrapreso una concorrenza sleale con il settore alberghiero e dell’ospitalità tradizionale.

Terminologia

Precisazioni

Sebbene Airbnb sia diventato il simbolo delle affittanze brevi, ricordiamo che le due cose non necessariamente coincidono:

  ☛ Regolamentazione internazionale

In arrivo!