Social Housing: tra progetti mancati e bandi comunali

L’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) mira a offrire alloggi a prezzi calmierati per agevolare l’acquisto o la locazione di alloggi da parte di nuclei familiari della cosiddetta “classe media”, con un reddito troppo alto per accedere ai bandi di edilizia residenziale pubblica (ERP) ma troppo basso per poter accedere agli alloggi in vendita o in locazione nel mercato libero. Nel Comune di Venezia questo si è tradotto in due diverse tipologie di progetti, entrambe monitorate in questa pagina:

• l'assegnazione di alloggi pubblici che, per una deroga della legge regionale, possono non essere inseriti nei bandi ERP
• i progetti di edificazione ex novo e/o di restauro/ristrutturazione di patrimonio edilizio mediante partenariato pubblico/privato, finalizzati alla vendita o alla locazione di alloggi a un prezzo calmierato.

1. I Bandi “Social Housing” del Comune di Venezia

Dal 2018 il Comune di Venezia pubblica i bandi "Social Housing" per l'assegnazione di alloggi del patrimonio comunale "al fine di intercettare la fascia di domanda rappresentata da coloro che posseggono un reddito troppo basso per accedere al mercato libero ma, nel contempo, superiore a quello mediamente previsto per beneficiare dell’ERP." (dal testo dei bandi).

Un’offerta quantitativamente inadeguata

Facendo riferimento alle graduatorie dei bandi "Social Housing" del 2023, a fronte di 1242 richiedenti, sono stati messi a bando 108 alloggi: meno di 1 richiedente in graduatoria su 10 ha quindi ottenuto l'assegnazione, con possibilità molto differenziate per ambito territoriale: mentre nella Venezia insulare e in Terraferma le assegnazioni coprono tra il 6% e l’8%% circa delle domande in graduatoria, al Lido e Pellestrina la quota di assegnatari sarà più che doppia e pari al 16% circa. 

Del resto, fin dai primi bandi del 2018 la scelta se destinare gli alloggi del patrimonio pubblico del Comune all'ERP o al "Social Housing" non è mai stata calibrata su un'analisi una valutazione adeguata della dimensione e delle caratteristiche della domanda sociale abitativa, quanto, più banalmente, alla classificazione amministrativa del patrimonio di alloggi disponibile. Per cui, ad esempio: gli aloggi assegnabili a Burano col bando "Social Housing" del 2018 erano il doppio delle sette domande in graduatoria e, ancora, nel bando del 2023, a Pellestrina i cinque richiedenti hanno tutti ottenuto l'assegnazione.

Un’offerta qualitativamente inadeguata

Secondo l'Amministrazione comunale, i bandi "Social Housing" sarebbero destinati a un non ben definito "ceto medio". In realtà, a questi bandi partecipano soprattutto richiedenti che percepisocono redditi modesti, esclusi dalle graduatorie per ISEE inferiore a 6000 euro (soglia minima fissata per la partecipazione al bando) o, se in graduatoria, con ISEE compreso tra 6000 e 15000 uero.

Nuclei, quindi, che avrebbero diritto all'ccesso ad aloggi ERP e che hanno presentato domanda per il "Social Housing" per la carenza di alloggi popolari assegnabili. Per queste famiglie, il rischio concreto è che i costi dell'affitto e delle bollette risultino incompatibili con i redditi percepiti e quindi, è di diventare "inquilini morosi".

Gli alloggi assegnati Social Housing non sono complementari all’offerta ERP ma spesso sostitutivi.

Ricordiamo che questi stessi alloggi erano in precedenza utilizzati dal Comune per le finalità proprie dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e quindi sono stati sottratti da quell’offerta sottraendo altrettanti alloggi ai richiedenti in graduatoria ERP (che per l’ultimo bando del Comune erano: 2.131: la maggior parte ancora in attesa di una casa).

2. L’edilizia convenzionata, tra propaganda e realtà

Con il termine  Social Housing - o Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale - ci riferiamo anche i progetti di edificazione ex novo o di restauro/ristrutturazione di patrimonio edilizio mediante partenariato pubblico/privato finalizzati alla vendita o alla locazione di alloggi a un prezzo calmierato.

In particolare, in Italia, il riferimento normativo è il DM infrastrutture del 2008. 

Gli alloggi possono essere realizzati anche con la cessione da parte dell’Amministrazione comunale di diritti di edificazione e/o agevolazioni urbanistiche, alle ditte esecutrici o alle società che gestiscono le proprietà.

Nel Comune di Venezia questa forma di Edilizia convenzionata ha visto un laboratorio di sperimentazione già da metà degli anni ‘90. Ma solo una minima parte dei progetti annunciati si è tradotta in realtà. In molti casi, alle dichiarazioni non è mai seguita una pianificazione concreta. In altri, anche quando il progetto è stato finanziato con soldi pubblici e/o agevolazioni urbanistiche, il numero di alloggi di edilizia convenzionata si è ridotto o è del tutto scomparso a progetto realizzato.

Come Osservatorio civico abbiamo ritenuto indispensabile tenere i riflettori accesi su queste dinamiche, soprattutto per alimentare una cultura di trasparenza e monitoraggio civico costante, che faccia pressione ai nostri amministratori affinché tengano fede alle promesse - o almeno siano scoraggiati dal fare dichiarazioni poco concrete. Numerosi annunci, negli anni, hanno promesso soluzioni miracolose per dare case a migliaia di nuclei familiari veneziani. Ricordiamone alcune:

• 2000 — 2005 la giunta Costa annuncia 1400 nuovi alloggi
• 2010 — 2014 la giunta Orsoni annuncia 5000 nuovi alloggi
• 2013 l’Ater annuncia 7500 nuovi alloggi in Social Housing
• 2015 il sindaco Brugnaro parla di 30.000 nuovi residenti grazie alle nuove politiche sulla casa

Verificando l'inconsistenza di queste dichiarazioni, abbiamo individuato 13 progetti specifici, relativi alla sola Venezia insulare che negli ultimi 20 anni sono apparsi a più riprese tra gli annunci delle varie Giunte che si sono susseguite al governo della città.

Anche solo focalizzandoci su queste promesse, all'apparenza meno astratte delle precedenti dichiarazioni miracolose, i numeri raccontano da sé il fallimento di tali tentativi.