Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Qualche riflessione sui bandi “Social Housing” del Comune di Venezia
Il 22 settembre scorso, sul sito del Comune di Venezia sono state pubblicate le graduatorie definitive dei bandi di concorso validi per la locazione di 64 alloggi a canone “social housing”, localizzati nella Venezia insulare, negli ambiti territoriali del Centro Storico di Venezia, della Giudecca, di Burano.
Con l’ampliamento dell’offerta abitativa pubblica in “social housing” l’Amministrazione comunale si è posta l’obiettivo “… di intercettare la fascia di domanda rappresentata da coloro che posseggono un reddito troppo basso per accedere al mercato libero ma, nel contempo, superiore a quello mediamente previsto per beneficiare dell’ERP. […] Gli alloggi a bando sono destinati in via prioritaria a nuclei familiari e a giovani, con attività lavorative, anche in settori tradizionali e artigianali, legate all’ambito territoriale …” [Sul sito del Comune, la premessa ai quattro bandi]
Il quadro generale
Ai bandi hanno partecipato 326 famiglie, che hanno presentato domanda soprattutto nel Centro Storico e alla Giudecca (per altri 2 alloggi a S. Erasmo non sono pervenute richieste).
Ricordiamo che ai richiedenti era consentito presentare domanda solo in uno degli ambiti territoriali nei quali erano disponibili alloggi per l’assegnazione.
Domande escluse e motivi di esclusione
Delle 326 domande presentate, 83 sono state escluse per mancanza dei requisiti richiesti: a Burano sono state escluse addirittura la metà delle 14 domande presentate; alla Giudecca il tasso di esclusione è del 32%, nel Centro Storico di poco meno del 20%.
Tra i motivi di esclusione quello di gran lunga più frequente (che riguarda i 2/3 degli esclusi) è un’ISEE familiare inferiore a 8.000 euro annui, valore ritenuto indicativo di una situazione economica molto modesta e tale da non garantire la copertura del canone di locazione di un alloggio in “social housing”.
Domande in graduatoria, punteggi, probabilità di assegnazione
Il rapporto tra alloggi disponibili e domande in graduatoria determina probabilità molto diversificate di assegnazione nei diversi ambiti territoriali: nel Centro Storico il tasso di assegnazione è di poco superiore al 10%; in Giudecca sale a poco meno del 40%.
(Abbiamo individuato i potenziali assegnatari scorrendo la posizione nelle graduatorie dei richiedenti fino al numero massimo di alloggi assegnabili. Mancando informazioni sulla composizione dei richiedenti, non abbiamo potuto tener conto della possibilità che qualche nucleo, pur collocato nella parte alta delle graduatorie, non ottenga l’assegnazione per mancanza di abitazioni di taglia adatta alla composizione familiare).
Conseguentemente, anche il punteggio minimo che garantisce l’accesso a un alloggio comunale è molto variabile: alla Giudecca è pari a 33 punti; nel Centro Storico invece la possibilità di assegnazione si raggiunge con almeno 40 punti.
Nell’isola di Burano gli alloggi assegnabili sono il doppio delle domande in graduatoria e il punteggio minimo di assegnazione è di 21 punti.
Le condizioni di punteggio
Le condizioni che danno diritto a punteggio sono riconducibili a tre ambiti (si veda: Scheda 1 “Attribuzione dei punteggi” riportata in coda a questo rapporto):
il luogo di lavoro di almeno un componente del nucleo richiedente (città metropolitana, comune, ambito territoriale di presentazione della domanda);
alcune caratteristiche del nucleo, quali l’età dei componenti, la presenza di figli a carico, un ISEE inferiore ai 15.000 euro;
la residenza in Italia da più di 10 anni di almeno un componente del nucleo.
L’unico riferimento alla condizione abitativa dei richiedenti è lo sfratto esecutivo per finita locazione o la sentenza di separazione con obbligo al rilascio dell’alloggio.
La condizione di punteggio di gran lunga maggioritaria (tra il 95% e il 100%) è la presenza nel nucleo di almeno un componente residente da più di dieci anni in Italia. È importante sottolineare questo dato perché il punteggio massimo per residenza in Italia (15 punti, se più di 20 anni) è condizione assolutamente indispensabile per ottenere l’assegnazione.
Anche i punteggi per lavoro nel comune di Venezia sono frequenti, intorno al 70% delle domande in graduatoria in tutti gli ambiti territoriali. È invece più limitato il numero di richiedenti che hanno un’occupazione nell’ambito territoriale in cui hanno presentato domanda: balza agli occhi il dato della Giudecca, dove solo 8 richiedenti (meno del 10%) lavorano nell’isola.
Una parte rilevante di nuclei è formata da “giovani coppie”, con componenti di età fino a 35 anni; in 90 nuclei sono presenti figli a carico.
Infine, 171 nuclei sui 243 collocati nelle graduatorie, hanno un ISEE inferiore a 15.000 euro, sarebbero cioè in possesso dei requisiti economici per partecipare ai bandi di assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica.
Chi sono i potenziali assegnatari
Nel Centro Storico i potenziali assegnatari hanno tutti almeno un componente con attività lavorativa nell’ambito territoriale di presentazione della domanda e almeno un componente con oltre 20 anni di residenza in Italia. Sono coppie giovani (15 su 16 hanno tutti i componenti con età inferiore a 35 anni ) e con Isee fino a 15.000 euro. Più di 1/3 dei nuclei ha figli a carico.
Alla Giudecca, tutti i nuclei hanno almeno un componente che lavora nel territorio della Città metropolitana, ma solo poco meno di 1/4 lavora nell’isola. Sono maggiormente presenti i nuclei con età maggiore di 35 anni e le famiglie con figli a carico, oltre il 50%; 33 nuclei su 34 ha un Isee inferiore a 15.000 euro.
A Burano l’area di assegnazione corrisponde al totale dei richiedenti in graduatoria, dato che il numero di alloggi assegnabili è il doppio delle domande in graduatoria.
Alcune considerazioni finali
a) Gli ambiti territoriali
Separare l’ambito territoriale della Giudecca da quello del Centro storico in virtù di presunte (e mai esplicitate) specificità lavorative, non ha alcun senso, né geografico, né socio economico.
La priorità assegnata ai richiedenti con attività lavorativa nell’ambito territoriale di presentazione della domanda, alla Giudecca in particolare, ha sortito effetti molto limitati: solo 8 richiedenti su 89 domande. La gran parte delle domande proviene o da residenti nell’isola, o da richiedenti che lavorano in altre zone del Comune.
E questo risultato non era molto difficile da prevedere, dato che il ripopolamento della Giudecca negli ultimi decenni è stato favorito dagli interventi pubblici, che hanno portato nell’isola famiglie provenienti dagli altri sestieri della Città insulare.
Un’altra conseguenza negativa è che a seconda dell’ambito territoriale nel quale i richiedenti hanno presentato domanda, sono significativamente diverse le probabilità di assegnazione a parità di punteggio.
b) Alloggi assegnati al “ceto medio”?
I destinatari degli alloggi dovrebbero essere, secondo le intenzioni del comune, famiglie del “ceto medio”, con redditi troppo alti per l’accesso all’ERP (Edilizia Residenziale Pubblica), ma che non riescono a pagare i prezzi degli affitti del libero mercato. Con questo obiettivo i requisiti economici fissati nella delibera dell’Amministrazione per la partecipazione ai bandi hanno previsto non solo un ISEE non superiore a 25.000 euro, ma anche non inferiore a 8.000 euro.
Se le esclusioni per superamento del tetto massimo di ISEE sono molto poche (3 richiedenti su 326 domande presentate), l’ISEE inferiore al minimo previsto dal bando ha provocato l’esclusione di 55 domande.
Non solo, ma tra i 243 nuclei ammessi nelle graduatorie, ben 171 hanno ottenuto punteggio per ISEE inferiore a 15.000 euro. In sintesi, almeno 226 nuclei (il 70% circa di tutti i richiedenti) avrebbero un’ISEE compatibile con la partecipazione ai bandi per l’assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica.
Questa diffuse insufficienze economiche sono ancora più rilevanti tra i 57 potenziali assegnatari degli alloggi: tra questi, 53 hanno un’ISEE compresa tra 8.000 euro (soglia minima di accesso alla graduatoria) e 15.000 euro. Si tratta quindi di famiglie con redditi bassi o medio-bassi, che si troverebbero a pagare canoni di locazioni indubbiamente più contenuti di quelli di mercato, ma indubbiamente più elevati di quelli di ERP [Si veda la Scheda 2 “Composizione degli alloggi assegnabili, canoni di locazione, criteri di abbinamento dei nuclei agli alloggi”]
Il rischio è che per queste famiglie i canoni di social housing (e le spese per le bollette e per la gestione della casa) non siano sostenibili senza comprimere le spese per soddisfare altri bisogni primari.
c) Quale politica abitativa?
La politica abitativa del comune, ormai da anni, si limita ad investire le scarse risorse, in grandissima parte stanziate dallo Stato e dall’Unione Europea, nel recupero e nell’ampliamento del proprio patrimonio residenziale, rendendo disponibili annualmente per assegnazioni un numero limitato di alloggi, con cui dovrebbe far fronte sia alla domanda espressa da famiglie a basso reddito che da famiglie a reddito medio. La scelta se destinarli al “social housing” o all’edilizia residenziale pubblica non è calibrata su un’analisi e una valutazione della dimensione e delle caratteristiche della domanda sociale abitativa, ma deriva banalmente dalla classificazione del patrimonio (ERP o NON ERP) [Esempio piccolo ma significativo: a Burano 7 alloggi su 14 non saranno assegnati per esclusione di 7 richiedenti dalla graduatoria, 6 dei quali per ISEE inferiore a 8.000 euro. Invece di lasciare gli alloggi vuoti in attesa di un nuovo bando, perché non assegnarli come alloggi ERP pescando dalla graduatoria 2020?]
Appare evidente che una risposta congrua al fabbisogno espresso necessiti di politiche che attivino tutti gli strumenti a disposizione dell’operatore pubblico, in modo integrato, coerente e complementare. Ma soprattutto, attraverso un incremento dell’offerta abitativa pubblica, all’interno di programmi urbanistici e immobiliari di recupero di aree e edifici dismessi, con l’obiettivo di coniugare l’inclusione sociale con la riqualificazione urbana e ambientale di zone oggi abbandonate, riconsegnandole alla fruizione della città.
Questo del resto è l’obiettivo che si sono posti i migliori progetti di social housing realizzati in Italia e all’estero. A Venezia invece, molti annunci e scarsi risultati. Negli ultimi anni, in particolare nella Venezia insulare, l’Amministrazione comunale ha delegato ai privati la “valorizzazione” delle ultime aree ancora disponibili. L’ultimo esempio è rappresentato dagli ex Cantieri ACTV a S. Elena, che da area destinata a strutture sportive, verde pubblico e edilizia convenzionata, con la Variante urbanistica deliberata in Giunta nel luglio 2020 viene trasforma in un’area a prevalente destinazione residenziale, con circa 900 abitazioni private “di elevata qualità” a costi inaccessibili per il ceto medio, senza alcuna possibilità per il Comune di intervenire per calmierare i prezzi o per evitare l’affitto breve turistico.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.