Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Bandi ERP: quando l'ideologia provoca disastri
È stata depositata ieri la sentenza della Consulta che ha ritenuto illegittimo, “per violazione dei principi di ragionevolezza e di uguaglianza”, l’art. 25 comma 2, lett. a) della L.R. 39/2017, che impone il requisito di cinque anni di residenza in Veneto negli ultimi dieci per poter partecipare ai bandi ERP. L’assessore alla Coesione Sociale, nel commentare la pronuncia, dichiara che saranno sospese le assegnazioni di alloggi fino a quando la Regione deciderà come debbano comportarsi i comuni. L’assessore prospetta due possibili soluzioni: la reintroduzione in graduatoria dei richiedenti esclusi perché mancanti del requisito, o il rifacimento dei bandi, allungando a dismisura i tempi di assegnazione. E si consola: “E’ un problema che riguarda noi e tutti i comuni del Veneto che hanno i bandi aperti.” (1)
Non è esattamente così, perché , le conseguenze per i Comuni potrebbero essere assai diverse a seconda di come abbiano reagito all’ordinanza del tribunale di Padova, che nel maggio 2023 aveva rinviato alla Consulta, in quanto non manifestamente infondata, la questione di costituzionalità sollevata da tre richiedenti esclusi dalla graduatoria di Venezia per questo motivo.
I Comuni di Padova, Verona, Rovigo, Vicenza infatti hanno agito in autotutela ammettendo in graduatoria con riserva anche i richiedenti sprovvisti del requisito dei cinque anni di residenza in regione. Il Comune di Venezia, invece, ha deciso di seguire la Regione nel richiedere il rigetto o l’inammissibilità del ricorso presentato, senza ricorrere ad alcuna forma di autotutela, escludendo dalla graduatoria definitiva per mancanza del requisito di residenza 93 richiedenti.
In attesa delle decisioni della Regione, ci permettiamo di evidenziare che l’azione del Comune di Venezia è stata quantomeno molto incauta.
Ricordiamo che i ricorrenti hanno chiesto anche di censurare e dichiarare il carattere discriminatorio di alcune norme, contenute nel Regolamento e nel Bando, che prevedono l’attribuzione di punteggi aggiuntivi in ragione della prolungata residenza in Veneto (max 7 punti stabiliti dalla Regione) e nel Comune di Venezia (max 8 punti decisi dalla giunta comunale).
I due punteggi, cumulabili, si rivelano assolutamente indispensabili per ottenere l’assegnazione di un alloggio ERP ma distorcono profondamente la graduatoria, rendendo aleatoria la possibilità del meccanismo di punteggio di ordinare la domanda secondo un ragionevole criterio di gravità del disagio socio economico e abitativo espresso dai richiedenti.
Il giudice ha ritenuto preliminare il pronunciamento della Consulta rispetto all’esame di questa seconda questione, specificando che comunque l’eventuale carattere discriminatorio del Regolamento e del Bando di concorso relativo ai criteri di attribuzione del punteggio potrà essere accertato direttamente dal giudice stesso.
Anche in questo caso, c’è la possibilità quindi di un pronunciamento di illegittimità. L’avvocato Ferrero, che ha patrocinato il ricorso, lo afferma chiaramente: “Ora torneremo davanti al tribunale ordinario forti della pronuncia della Consulta, e denunceremo anche questo ulteriore difetto contenuto nel bando del Comune. Facendo seguito alla decisione della Corte Costituzionale, ci aspettiamo che venga annullata anche questa parte del bando.”
1) Francesco Furlan, Venezia, assegnazioni sospese “In attesa di indicazioni chiare”, La Nuova di Venezia e Mestre, 23 aprile 2024
2) Eugenio Pendolini, L’avvocato del ricorso ”Ora una soluzione equa”, La Nuova di Venezia e Mestre, 23 aprile 2024
Riportiamo qui le analisi che avevamo proposto, al momento rispettivamente dell'approvazione della Legge L.R. 39/2017 e della pubblicazione del primo bando Erp comunale in applicazione della stessa (prospettando una situazione come quella a cui stiamo purtroppo assistendo):
https://www.urbanit.it/wp-content/uploads/2019/12/BP_Veclani_Wacogne.pdf
https://medium.com/ocio-venezia/tutti-in-fila-per-un-diritto-d0ebf63a796d
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.