Il progetto di legge regionale sul Social Housing: il capitolo su Venezia insulare

La governance unitaria

Il Progetto di legge regionale n. 106, proposto dalla consigliera Elisa De Berti, riguarda le “Disposizioni per la promozione del social housing” in Veneto. Il provvedimento, attualmente in fase di discussione presso la Seconda Commissione consiliare regionale, dedica un intero capitolo (capo VII) al territorio della Venezia insulare.

Abbiamo provato a leggerlo per capire cosa prevede.

Il testo propone che i servizi abitativi nell’ambito della città insulare insulare siano gestiti “secondo una governance unitaria” in capo al Comune di Venezia. Tale “governance unitaria” comprenderebbe anche gli alloggi del patrimonio ATER «che alla data di entrata in vigore della presente legge sono già destinati al social housing», comprese le relative pertinenze.

Sulla base dei dati riferiti all’anno 2025, gli alloggi destinati al Social Housing e gestiti dal Comune di Venezia e da ATER nella città insulare sono i seguenti:

• Comune: 1798 alloggi  su 2571, pari al 70%
• ATER: 492 alloggi su 2590, pari al 19%
• In totale: 2220 alloggi su 5161, pari al 43% del patrimonio residenziale pubblico

Il testo, inoltre, all’art. 21, comma 5, riporta che la Commissione Tecnica paritetica tra Comune e Regione, da istituire presso la Giunta regionale, “può individuare ulteriori immobili che rientrano nella governance unitaria, da destinare al social housing, situati nel medesimo ambito territoriale, anche destinati all’edilizia residenziale pubblica, in deroga ai limiti previsti dall’articolo 46 della legge regionale 3 novembre 2017, n. 39”.

La medesima Commissione Tecnica, ai sensi dell’art. 23, comma 1, lettera b), è inoltre incaricata di “redigere l’inventario analitico degli ulteriori beni immobili dell’ATER di Venezia, (…) idonei ad essere destinati a progetti di social housing”.

Quindi:

• il Comune di Venezia rileva tutti gli alloggi di proprietà di ATER Venezia attualmente gestiti attraverso contratti di social housing e subentra ad ATER anche nelle convenzioni e nelle concessioni sottoscritte con enti terzi per la gestione di accordi di social housing. Tra questi rientrerebbero, ad esempio, i circa 200 alloggi sfitti localizzati a Venezia e ceduti in convenzione allo IUAV – Università Iuav di Venezia.
• una quota, non quantificata, degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) di proprietà di ATER Venezia potrà essere ricondotta alla governance unitaria del Comune e destinata a progetti di social housing, sulla base della sola valutazione di “idoneità” effettuata dalla Commissione Tecnica paritetica.

Il provvedimento non specifica, tuttavia, i criteri sulla base dei quali un alloggio ERP può essere considerato idoneo alla destinazione a progetti di social housing, né stabilisce un limite numerico o percentuale alla quantità di alloggi ERP che potrà essere destinata a tale finalità.

Non risultano definiti criteri che garantiscano che tale trasferimento non incida sulla disponibilità di alloggi destinati alle fasce di popolazione più fragili.

In assenza di criteri definiti, non è quindi possibile stabilire quali (e quanti) alloggi ERP potranno essere interessati dal processo. Potrebbero, ad esempio, essere presi in considerazione alloggi attualmente sfitti, previa eventuale ristrutturazione e successiva assegnazione a canone di social housing, oppure alloggi occupati da nuclei familiari che, pur trovandosi in condizioni di difficoltà economica, non rientrino più nei requisiti previsti per l’ERP.

Il principale elemento di preoccupazione riguardo a questi punti è la possibilità che anche il patrimonio ERP di proprietà ATER, analogamente a quanto già avvenuto per una parte del patrimonio comunale, subisca nel tempo un ridimensionamento della propria funzione di edilizia residenziale pubblica, attraverso la progressiva destinazione di una parte degli alloggi a un'utenza con condizioni socio-economiche meno critiche e con canoni potenzialmente più elevati.

Questa prospettiva è particolarmente rilevante proprio perché nel provvedimento, è assente una preventiva e puntuale analisi del fabbisogno abitativo dell’ambito insulare e delle sue caratteristiche, nonché una quantificazione del patrimonio ERP necessario a soddisfare la domanda esistente.

Nell’area di Venezia e delle isole, la domanda di Edilizia Residenziale Pubblica continua a essere significativa, a fronte di condizioni di disagio abitativo elevate e di un’offerta di alloggi ERP insufficiente rispetto al numero di richieste. Secondo i dati disponibili, l’attuale offerta riesce a soddisfare poco più del 10% dei richiedenti presenti in graduatoria.

Gestione operativa degli alloggi

L’art. 27 del testo prevede che la gestione operativa, amministrativa e manutentiva degli immobili trasferiti passi al Comune di Venezia attraverso una convenzione o un contratto di comodato gratuito della durata di almeno trent’anni. Per tutta la durata dell’affidamento, i proventi derivanti dai canoni di locazione saranno introitati dal Comune e vincolati alla gestione e alla manutenzione del patrimonio trasferito, mentre la proprietà degli immobili e il relativo valore patrimoniale restano in capo ad ATER.

Quindi: per un periodo di almeno trent’anni, ATER non disporrà dei ricavi derivanti dalla gestione degli alloggi trasferiti, pur continuando a mantenerne la titolarità patrimoniale. L’impatto economico risulta particolarmente rilevante considerando che tra gli immobili interessati rientrerebbe la componente del patrimonio che genera i canoni mediamente più elevati: gli alloggi di social housing, per i quali il canone medio mensile è pari a circa 435 euro per alloggio, a fronte dei circa 165 euro degli alloggi ERP.

Ammissione di un fallimento

• Il ricorso alla “governance unitaria” comunale del patrimonio abitativo pubblico di Venezia e delle isole conferma il fallimento di ATER Venezia nella gestione e nella manutenzione del proprio patrimonio. Tali difficoltà sono riconducibili: a) alla insufficiente dotazione di risorse finanziarie assegnate dalla Regione Veneto, di cui ATER Venezia è ente strumentale, e b) ai limitati introiti derivanti dalle politiche di alienazione del patrimonio.Il risultato più evidente di questa situazione è rappresentato dal progressivo aumento degli alloggi sfitti per inagibilità, che determina una riduzione dell’offerta abitativa effettivamente disponibile proprio a fronte di una domanda di edilizia residenziale pubblica che continua a essere elevata.In questo senso, la scelta di trasferire al Comune la gestione di una parte del patrimonio attraverso la “governance unitaria” rischia di intervenire sulle conseguenze della difficoltà gestionale senza affrontarne le cause strutturali: la disponibilità di risorse adeguate per la manutenzione, il recupero e la riattivazione degli alloggi pubblici.
• Il principale vantaggio per la Regione consiste nel trasferimento al Comune di una parte degli oneri economici connessi alla gestione e alla manutenzione del patrimonio abitativo, alleggerendo così il bilancio regionale da un impegno finanziario che, fino ad oggi, non è stato in grado — o non ha inteso — sostenere direttamente. Il relativo costo viene quindi trasferito sul bilancio comunale, senza che il provvedimento quantifichi l’ammontare degli oneri che il Comune sarà chiamato a sostenere, né definisca in modo puntuale le risorse necessarie a garantire nel tempo la gestione, la manutenzione e il recupero del patrimonio trasferito.
• Meno chiari appaiono, invece, i vantaggi per il Comune. Anche ipotizzando che il trasferimento degli alloggi consenta di acquisire uno stock abitativo aggiuntivo da recuperare e rimettere a reddito, resta da quantificare l’impegno finanziario necessario per rendere effettivamente disponibili gli immobili, considerando che tale onere si aggiungerebbe alle risorse già necessarie per il recupero e la riattivazione del patrimonio comunale attualmente sfitto.La possibile contropartita economica per il Comune risiederebbe nella possibilità di destinare gli alloggi trasferiti a contratti di social housing, presumibilmente caratterizzati da canoni mediamente più elevati rispetto a quelli applicati nell’ERP e, quindi, da maggiori entrate da locazione.

Il progetto di legge di fatto non aumenta l’offerta abitativa, ma si limita a redistribuire quella esistente. Dagli articoli 21-24 non deriva infatti la realizzazione di un solo nuovo alloggio: cambiano il soggetto gestore, il regime contrattuale e, conseguentemente, la platea dei destinatari.

Il patrimonio ATER già destinato al social housing passa al Comune e, con esso, potrà essere trasferita anche una quota del patrimonio di edilizia residenziale pubblica che la Commissione paritetica giudicherà “idonea” alla destinazione a progetti di social housing. Su questo passaggio, tuttavia, il provvedimento non stabilisce né un limite numerico o percentuale agli alloggi interessati, né criteri definiti per determinarne l’idoneità.

In una città in cui l’offerta pubblica soddisfa poco più del 10 per cento dei richiedenti presenti in graduatoria, una scelta di questa portata avrebbe richiesto una preventiva e puntuale analisi del fabbisogno abitativo, che nel testo del provvedimento non compare.

In sostanza, il provvedimento modifica la destinazione e la gestione di una parte del patrimonio abitativo esistente, senza incrementarne la consistenza complessiva, e trasferisce al Comune nuovi compiti e oneri finanziari senza una preventiva quantificazione dei costi dell’operazione.

La disciplina speciale per la Venezia insulare

All’interno del PDL sul sostegno al social housing, Venezia insulare sembra configurarsi come un ambito sottoposto a una disciplina speciale: per il patrimonio abitativo pubblico sono infatti previste norme ad hoc, significativamente diverse da quelle proposte per il resto del territorio regionale, compresa la Terraferma veneziana.

La giustificazione di questa scelta risiederebbe nella particolare combinazione di declino demografico e pressione turistica sul patrimonio abitativo, che renderebbe necessaria una disciplina specifica per l’area insulare. Tuttavia, nel provvedimento e nella relativa relazione non sembrano essere esplicitati in modo sufficientemente puntuale gli elementi oggettivi che renderebbero necessario un regime differenziato.

Da qui emergono almeno due questioni.

• La prima riguarda la motivazione della scelta. Quali sono gli indicatori e gli elementi oggettivi che giustificano l’introduzione di una disciplina specifica per Venezia insulare? Qual è, in particolare, l’analisi del fabbisogno abitativo, dell’andamento demografico, della disponibilità di patrimonio pubblico e dell’impatto della pressione turistica sulla residenzialità che sta alla base della scelta?
• La seconda riguarda la generalizzabilità del modello. Se le misure proposte sono ritenute lo strumento più adeguato per affrontare le criticità del patrimonio abitativo pubblico e la particolare pressione abitativa di Venezia, sarebbe opportuno chiarire perché un modello analogo non venga previsto anche per altri Comuni del Veneto, in particolare per i capoluoghi e per i principali centri turistici, che presentano problematiche analoghe, seppure con intensità e caratteristiche differenti.

La scelta di introdurre una disciplina speciale per un unico ambito territoriale richiederebbe quindi, da un lato, una motivazione fondata su dati e criteri verificabili e, dall’altro, una spiegazione delle ragioni per cui tali strumenti non siano ritenuti applicabili ad altri territori regionali che presentano condizioni comparabili.

In assenza di motivazioni esplicite e di un’analisi adeguatamente documentata, rimane il dubbio che la scelta possa essere riconducibile prevalentemente a un accordo politico-istituzionale, piuttosto che all’esito di una verifica empirica delle criticità esistenti e di una valutazione preventiva degli effetti attesi dal nuovo modello.

Sarebbe quindi ragionevole chiedere quali dati, analisi e valutazioni abbiano portato a individuare proprio per Venezia insulare questo specifico modello di governance; quali obiettivi quantitativi e qualitativi si intendano conseguire; quali risorse siano necessarie per raggiungerli; e, soprattutto, con quali indicatori e attraverso quali modalità sarà verificato nel tempo se l’operazione avrà effettivamente prodotto i risultati attesi.

In assenza di questi elementi, risulta difficile valutare preventivamente l’efficacia della scelta e, successivamente, misurarne gli effetti in termini di aumento dell’offerta abitativa, riduzione degli alloggi sfitti, sostenibilità economica della gestione e capacità di risposta al fabbisogno abitativo dell’area insulare.