Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Bando di Edilizia Residenziale Pubblica 2022
LA GRADUATORIA DEFINITIVA
foto di Matteo de Mayda
1. Domande presentate, ammesse in graduatoria, escluse
In seguito all’emanazione, nel 2022, del nuovo bando per l’assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), sono pervenute al comune 2.371 domande, 971 nell’ambito territoriale di Venezia e Isole e 1.400 in quello della Terraferma veneziana, numeri leggermente superiori a quelli delle domande presentate al bando 2019, sia in valore assoluto, sia rispetto alle famiglie residenti nelle diverse zone del comune. [1]
La dimensione numerica simile delle domande presentate nei due bandi, assume però un significato molto diverso: il bando 2019 è stato emanato dopo un decennio dall’ultimo (il precedente bando generale di assegnazione di alloggi ERP risale al 2010). Inoltre, negli ultimi anni, gli alloggi assegnati ai richiedenti inseriti nella graduatoria 2010 sono state molto limitate: circa 40 dopo il 2014. Inevitabilmente, quindi, il bando 2019 ha convogliato sia una parte delle domande espresse nel 2010, ma non soddisfatte, sia la domanda formatasi nel lungo periodo successivo e che non ha avuto possibilità di esplicitarsi.
I richiedenti collocati nella graduatoria del 2023 segnalano in modo chiaro che la domanda abitativa non accenna a diminuire, nonostante le assegnazioni di alloggi di ERP intervenute tra il 2020 e giugno 2022, che secondo i dati forniti da Insula sono state 314, 220 in Terraferma e 94 nella Venezia insulare. Già questo dato porrebbe un problema evidente: l’insufficienza dell’intervento pubblico in abitazioni rispetto alla dimensione e ai ritmi di riformazione della domanda sociale.
Cambia invece, e di molto, il numero delle domande escluse dalla graduatoria e i motivi della loro esclusione.
Il numero delle esclusioni è quasi raddoppiato, dalle 121 del 2019 alle 223 del 2022, con dinamiche opposte nelle zone del Comune. Mentre nella Venezia insulare si registra un calo - da 97 a 83 - nella Terraferma veneziana c’è un vero e proprio boom: dalle 28 domande non ammesse in graduatoria del 2019 alle 157 del 2022. Nel Comune, dunque, una domanda su dieci è stata respinta per mancanza di requisiti del richiedente.
La sorpresa maggiore è costituita dai motivi di esclusione, che in tre anni cambiano radicalmente: l’ISEE elevata o non presentata, che rappresentava nel 2019 quasi la totalità dei motivi di esclusione, nell’ultima graduatoria provvisoria è motivo di esclusione solo di 18 domande ed è abbondantemente superata dalla mancanza del requisito della residenza in Veneto del richiedente da almeno 5 anni, anche non consecutivi, negli ultimi 10 (93 casi),[2] da richiedenti di nazionalità straniera non in possesso di permesso di soggiorno almeno biennale (80 casi, concentrati in Terraferma), ma anche da richiedenti già proprietari di un’abitazione adeguata alle esigenze familiari.
2. I punteggi di graduatoria
La posizione in graduatoria dei richiedenti, e quindi la probabilità di ottenere l’assegnazione di un alloggio pubblico, è determinata dal cumulo dei punti attribuiti a specifiche caratteristiche economiche, sociali e sanitarie, anagrafiche dei nuclei richiedenti (le cosiddette condizioni “soggettive”) e al disagio abitativo espresso (condizioni “oggettive”) fissate dalla Regione Veneto, integrate da ulteriori condizioni aggiunte dalla giunta comunale.[3]
Nel Comune, il punteggio medio di graduatoria è pari 15,2 punti, che salgono a 16,1 nella graduatoria della Venezia insulare e si attestano a 14,6 nella Terraferma veneziana.
A livello comunale, il 28,2% delle domande si colloca nella fascia centrale di punteggio, tra i 15 e i 20 punti; poco meno della metà delle domande, il 47%, ottiene meno di 15 punti; una domanda su quattro si posizione nelle fasce medio alta e alta, oltre i 20 punti.
La quota di domanda a punteggio basso, si concentra soprattutto nella Terraferma; nella Venezia insulare invece, circa il 38% delle domande si posiziona nella fascia centrale, tra i 15 e i 19 punti.
3 - Le condizioni di punteggio
Non sempre a punteggi più elevati corrispondono condizioni di disagio maggiormente critiche: questo dipende dalla capacità della legislazione di riconoscere le condizioni di disagio sociale e abitativo esistenti e di punteggiarle secondo un ordine di “gravità”.
Un esempio di miopia legislativa (sulla Legge Regionale regionale n. 39/2017 abbiamo scritto qui) è il mancato riconoscimento dell’eccessiva onerosità del canone di locazione rispetto al reddito del nucleo: l’attuale normativa non prende in considerazione quel segmento di domanda caratterizzato da “povertà abitativa”, formato da nuclei per i quali il costo dell’affitto risulta eccessivo e tale da comprimere oltre misura le spese per i restanti consumi familiari, che tutte le indagini, (es. Istat, Banca d’Italia) danno in forte crescita e che genera una situazione sempre più diffusa di “morosità incolpevole”.
È invece parametrata in modo del tutto ridondante una condizione che non esprime alcun disagio - né socio economico, né abitativo - e cioè gli anni di residenza dei richiedenti: a quelli che risiedono o lavorano in regione da almeno 10 anni e fino a oltre 30, la normativa regionale attribuisce da 1 a 7 punti; il Comune di Venezia inoltre, ha utilizzato i punteggi a sua disposizione per parametrare particolari “condizioni integrative” di disagio locali, per premiare i nuclei residenti nel territorio comunale da almeno 15 anni e fino a oltre 25. Anche in questo caso il punteggio massimo è elevato, pari a 8 punti e cumulabile con il precedente.
Queste incongruenze appaiono chiaramente dall’analisi della distribuzione delle condizioni di punteggio riportate nella seguente tabella.
Anzitutto 78 nuclei richiedenti su 100, 84 su 100 in Terraferma, denunciano un ISEE-ERP familiare inferiore ai 10.000. euro annui, meno della metà di quello massimo richiesto per partecipare al bando di assegnazione. Questo dato diviene ancor più drammatico ove si considerino i nuclei che hanno un indicatore ISEE -ERP inferiore ai 6.000 euro annui,[4] che sono quindi da considerare come nuclei poveri.
Sotto questa soglia ricadono 784 nuclei, il 37% di tutti i richiedenti. In particolare, la fascia di povertà si concentra nella Terraferma, con il 42% dei nuclei, mentre nella Venezia insulare è molto più contenuta e pari al 28%.
Sono invece 1.665 i nuclei che cumulano punteggi per lavoro o residenza in Veneto da almeno 10 anni e 1.372 nuclei per residenza a Venezia da almeno 15. In particolare, 844 nuclei per queste condizioni ottengono tra i 14 e i 15 punti; a Venezia rappresentano oltre la metà dei richiedenti.
Ma il dato su cui riflettere è che tra i 113 richiedenti che hanno più di 30 punti in graduatoria, e che sarebbero quindi in pole position per ottenere l’assegnazione di un’abitazione di ERP, 98 hanno ottenuto 14 o 15 punti per anni di residenza veneta/veneziana, poco meno della metà del punteggio totale attribuito, che garantisce la probabile assegnazione di un’abitazione.[5]
Il punteggio attribuito per gli anni di residenza in Veneto e a Venezia è quindi in grado di distorcere profondamente la graduatoria di ERP, rendendo aleatoria la possibilità del meccanismo di punteggio di ordinare la domanda secondo un ragionevole criterio di gravità del disagio socio economico e abitativo espresso dai richiedenti.
Alcune osservazioni sulla tipologia di famiglie in graduatoria: il 22% circa sono nuclei formati da un solo genitore con figli a carico; le coppie di recente formazione rappresentano invece appena il 3% dei richiedenti.
Oltre alle insufficienze reddituali, i nuclei richiedenti sono caratterizzati da una forte incidenza di presenza di disabili o di portatori di handicap, il 20% circa, concentrati in Terraferma; la presenza di persone anziane nel nucleo è invece relativamente contenuta e coinvolge il 15% dei richiedenti, una quota molto inferiore rispetto al loro peso sui residenti.
Tra le cosiddette “condizioni oggettive”, suscitano particolare allarme le situazioni di esclusione abitativa – i richiedenti senza casa da almeno un anno e/o ospitati in dimore procurate a titolo precario dalla Pubblica Assistenza - che nel Comune sono 312, il 15% di tutti i richiedenti, un peso sostanzialmente analogo a quello della graduatoria 2020, quando erano 332.
Si dimezzano invece rispetto alla graduatoria 2020 le condizioni di disagio abitativo dovute a coabitazione forzata con altro nucleo, barriere architettoniche in presenza di handicap motorio, sovraffollamento, antigienicità dell’abitazione. Con l’eccezione della coabitazione, già nel 2020 queste condizioni coinvolgevano una quota di richiedenti prossima allo zero. Si tratta infatti di punteggi che esprimono condizioni abitative ancora molto diffuse negli anni ’70 del Novecento, quando sono stati elaborati, ma che non hanno alcuna relazione, se non del tutto marginale, con la condizione abitativa attuale nel Veneto.[6]
I provvedimenti esecutivi di sfratto coinvolgono 50 nuclei, il 2,3%. Già avevamo segnalato nell’analisi delle graduatorie 2020 che questa condizione aveva perso molto della sua rilevanza rispetto alle graduatorie precedenti, quando era la condizione più frequente tra i richiedenti. Nel giro di tre anni questa tendenza si riconferma: nella graduatoria 2023 i punteggi per sfratto si sono dimezzati rispetto ai 108 del 2020
Le condizioni socio sanitarie e abitative peggiorano sensibilmente in funzione dell’ISEE-ERP del nucleo: il 53% dei nuclei formati da un solo genitore con figli a carico, o con presenza di disabilità o handicap hanno un’ISEE-ERP inferiore ai 6.000 euro.
Ancora più evidente è la relazione tra povertà ed esclusione abitativa: tra i senza casa o tra gli ospiti in dimore precarie messe a disposizione dalla Assistenza Pubblica, il 57% ricadono nella fascia più bassa di ISEE-ERP.
4. Le prospettive di assegnazione
Secondo le dichiarazioni rilasciate alla stampa locale dall’assessore alla Coesione Sociale di Venezia, entro gennaio 2024 saranno disponibili per nuove assegnazioni 68 alloggi comunali. A questi si aggiungeranno altri 72 alloggi Ater a partire da marzo 2024.
Un numero decisamente modesto, che però sarà di molto incrementato, sempre secondo dichiarazioni dell’assessore, grazie all’approvazione del cosiddetto “Piano casa” del comune, che consentirà il recupero e la successiva assegnazione di circa 300-400 alloggi comunali entro il 2026, metà dei quali da destinare ai bandi di Edilizia Residenziale Pubblica e metà al Social Housing.
Per l’ERP saranno quindi circa 150-200 gli alloggi comunali disponibili in un triennio, una media annua di 50 ai 70 alloggi. Non è detto però siano tutti assegnati ai richiedenti collocati nell’attuale graduatoria, che secondo la L.R. 39/2017 rimane in vigore un anno: i primi interventi di recupero degli alloggi da riassegnare dovrebbero infatti partire a novembre 2024 e ultimarsi entro il 2026.
Per il momento, queste sono le uniche informazioni disponibili sulle assegnazioni di alloggi ERP (da verificare, quando sarà possibile analizzare i dati ufficiali forniti dagli enti gestori): non suscitano grandi aspettative di ridimensionamento della domanda sociale abitativa.
note
[1] Cfr. Ocio, La graduatoria E.R.P. a Venezia - Caratteristiche socio economiche e condizione abitativa dei richiedenti nel bando E.R.P. del Comune di Venezia (anno 2020): https://ocio-venezia.it/report/la-graduatoria-e-r-p-a-venezia
[2] Tre richiedenti, esclusi a causa della mancanza di questo requisito, sono andati in causa con la Regione Veneto e con il Comune di Venezia. Il giudice, richiamando altre sentenze della Corte, ha valutato che “...sussiste il requisito della non manifesta infondatezza della questione di costituzionalità relativa all’art. 25 comma 2, lett. a) della L.R. Veneto 3.11.2017 n. 39, che appare in contrasto sia con i principi di eguaglianza e ragionevolezza di cui all’art. 3, comma 1, Cost. – in quanto produce una irragionevole disparità di trattamento a danno di chi, cittadino o straniero, non sia in possesso del requisito ivi previsto - sia con il principio di eguaglianza sostanziale di cui all’art. 3, comma 2, Cost. – nella misura in cui produce effetti contrastanti con la funzione sociale dell’edilizia residenziale pubblica ...”. Ha quindi sospeso il giudizio e, in data 18 maggio 2023, ha disposto l’immediata trasmissione degli atti alla Corte costituzionale, che si pronuncerà nel merito a marzo 2024.
[3] Si veda Comune di Venezia, Bando di concorso per l’assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica anno 2022.
[4] Questo valore fa riferimento alla soglia fissata dal “Regolamento regionale in materia di edilizia residenziale pubblica” dell’agosto 2018 per individuare i soggetti più deboli tra gli inquilini di ERP, cui applicare un affitto minimo “di protezione”, pari al 50% del valore dell’equo canone dell’alloggio e comunque non superiore all’8% dell’ISE-ERP familiare.
[5] Pochi dati per inquadrare il “peso” del punteggio per residenza: secondo la Legge Regionale 39/2017, un richiedente senza casa da almeno 1 anno “vale “14 punti, uno sfrattato 12, un assistito in dimora precaria gestita dall’Assistenza Pubblica, 10 punti.
[6] Si fa riferimento in particolare al sovraffollamento da 3 o 4 persone a vano e all’antigienicità dell’abitazione certificata dall’Asl. Si rimanda anche in questo caso al Bando di concorso per l’assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica anno 2022.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.