Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Venezia Insulare: quasi 4 case su 10 senza residenti
Venezia Insulare: quasi 4 case su 10 senza residenti
Nella Venezia Insulare, quasi 4 abitazioni su 10 non sono occupate da residenti. Un valore che, rispetto al precedente censimento del 2011, è aumentato di 15 punti percentuali e pone la Città Storica di Venezia davanti ai centri storici di Firenze, Milano o Roma. A influire su questa dinamica è anche la quota degli alloggi privati utilizzati a finalità turistica, che negli ultimi 10 anni sono triplicati e rappresentano ora quasi 2 abitazioni ogni 10 (il 16%).
I dati del censimento 2021, finalmente disponibili anche per le aree sub-comunali, fotografano bene gli stravolgimenti, in termini di uso degli spazi residenziali, che hanno interessato Venezia nell’ultimo decennio.
Nella Venezia Insulare e Litorale, il 34% delle abitazioni risulta vuoto o non occupato da residenti — una categoria che include seconde case utilizzate saltuariamente, locazioni turistiche brevi e affitti transitori per studenti o lavoratori*.
La situazione è invece molto diversa in Terraferma, dove solo il 6,1% delle abitazioni è vuoto o non occupato da residenti.
Nel complesso, in tutto il Comune, quasi 2 abitazioni su 10 (il 17%) risultano vuote o non occupate da residenti, un valore che raddoppia nella municipalità di Venezia-Murano-Burano, dove si contano 20.250 abitazioni vuote su un totale di 59.474 (il 36%).
*Tra i dati del Censimento permanente 2021 pubblicati da ISTAT non è presente la distinzione, che invece era presente nei censimenti precedenti, tra abitazioni vuote e abitazioni non occupate da residenti. Non ci è quindi possibili distinguere tra queste due categorie nella seguente analisi.
Considerando le aree subcomunali di tutti i comuni italiani con oltre 200mila abitanti, Venezia Insulare è la seconda area con la più alta percentuale di case vuote o non occupate da residenti e Venezia Litorale la decima. Il centro storico di Venezia supera così anche i centri storici di Milano (30%), Firenze (28%) e il Municipio I di Roma (26%).
In dieci anni, rispetto al precedente censimento del 2011*, la percentuale di abitazioni vuote o non occupate da residenti nel Comune di Venezia è aumentata di 6 punti percentuali, passando dall’11% del 2011 al 17% del 2021. Tuttavia, è analizzando le singole aree della città che emergono dinamiche particolarmente interessanti.
In Terraferma, ad esempio, l’aumento è stato minimo: le abitazioni vuote o non occupate sono passate dal 5,6% del 2011 al 6,1% nel 2021.
Gli aumenti più significativi si sono invece verificati nella Venezia Insulare e Litorale: in entrambi i casi la percentuale è cresciuta di circa 15 punti percentuali, passando dal 21% al 36% nella Venezia Insulare e dal 10% al 25% al Lido e a Pellestrina.
Balza dunque agli occhi l’aumento della quota percentuale del non occupato tra il 2011 e il 2021 nella Venezia insulare, che traina l'aumento risultante su tutto il Comune, nonché l'allargamento della forbice con la Terraferma che passa da 13,4 punti di differenza nel 2011 a 27,9 punti nel 2021.
*Tra il 2011 e il 2021 ISTAT ha cambiato metodologia di rilevazione delle abitazioni. In particolare, le numerosità relative alle abitazioni non occupate non sono direttamente confrontabili tra i due censimenti. Per questo, ai fini comparativi, utilizziamo solo le percentuali sul totale delle abitazioni, così da mitigare l'effetto della metodologia.
Le cause e le dinamiche che hanno portato Venezia, e Venezia Insulare in particolare, ad avere numeri record di alloggi vuoti o comunque non occupati da residenti sono sfaccettate Tuttavia, è evidente il forte impatto delle locazioni turistiche brevi sul tessuto urbano, un fenomeno cresciuto notevolmente nel decennio compreso tra il censimento del 2021 e quello precedente e che ha impattato in maniera differente le diverse aree della città.
Nella sola Venezia Insulare, le strutture ricettive in alloggi privati sono passate da 1.797 nel 2011 a 7.421 nel 2021*. Questi 7.421 alloggi destinati al turismo rappresentano il 16% delle abitazioni totali disponibili e ben il 43% delle abitazioni vuote o non occupate da residenti.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.