Canoni concordati (Patti territoriali)

Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )

Città storica

I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.

Città insulare

La città storica + l'estuario e le isole minori.

Terraferma

Il territorio non insulare del Comune di Venezia.

Comuni ad alta tensione abitativa

Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).

E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)

È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.

I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane

Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).

ISEE-ERP

Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.

Legge speciale per Venezia

Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.

Locazioni brevi turistiche

Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.

Equo canone

Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.

14 July 2025

Un primo quadro aggiornato sul patrimonio residenziale comunale (dati 2025)

Quando c'è accessibilità e trasparenza dei dati

Il Comune di Venezia ha recentemente pubblicato per la prima volta l’elenco degli alloggi di proprietà (disponibile qui, corredati da indirizzo e civico, classificazione (ERP/Non ERP), stato d’uso (Affittato/Sfitto), canone riscosso nel primo trimestre 2025.

È la prima volta in dieci anni che informazioni così dettagliate sul patrimonio residenziale vengono divulgate fuori degli uffici del Comune o di Insula (braccio operativo del Comune per l’ attuazione e gestione delle politiche della residenza pubblica). Non si tratta di un’improvvisa conversione dell’Amministrazione alla trasparenza e alla condivisione dei dati ma di un obbligo di pubblicazione imposto dal Garante in seguito all’accesso agli atti presentato da Ocio, con il prezioso supporto di OnData (che ringraziamo!). Il lavoro dell'Osservatorio si focalizza sull’accessibilità e sulla trasparenza di dati e informazioni per monitorare le politiche abitative in atto ed eventualmente proporre correttivi e integrazioni. Per questo ci sembra davvero una grande conquista – poco pubblicizzata dall’Amministrazione – che permette di analizzare la situazione degli alloggi pubblici di proprietà del Comune e di fare qualche considerazione: in particolare sulla percentuale di sfitto, sull’aumento degli alloggi classificati “Non ERP”, sui canoni riscossi. Analisi che completa il report sugli alloggi ERP gestiti dall’ATER (1).

1. Il patrimonio residenziale comunale

Sono 5.348 le unità immobiliari adibite a residenza, di proprietà del Comune di Venezia. Oltre a queste, il Comune gestisce 25 alloggi di proprietà di ATER (Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale), 17 di IVSSP (Istituzione Veneziana Servizi Sociali alla Persona) e 18 di proprietà privata, attraverso una convenzione con UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari).

Grafico 1: Alloggi di proprietà del Comune di Venezia per localizzazione

Il patrimonio residenziale comunale è suddiviso pressoché in egual misura tra Venezia insulare e Terraferma. Il Comune, inoltre, è proprietario di 169 alloggi del “Villaggio dei fiori” a Spinea che negli anni ’80 del Novecento furono acquistati per ricollocare le famiglie sfrattate dalla Città Storica.

2. Alloggi sfitti

Ormai da anni, il patrimonio residenziale pubblico sfitto supera i mille alloggi. Questi dati lo confermano: gli alloggi non assegnati sono 1.143, pari al 21% del patrimonio comunale totale, con punte che toccano il 32% a Spinea (dove sono presenti gravi e diffusi problemi di degrado, igiene e sicurezza).

Nella Città Storica dove i finanziamenti della Legge Speciale per Venezia hanno garantito interventi di manutenzione e recupero più continuativi, il patrimonio sfitto scende al 16%.

Grafico 2. Alloggi sfitti di proprietà comunale

Nella tabella sottostante sono riportate le aree del Comune con un tasso di inoccupazione superiore al 25%: con l’eccezione di S. Marco (dove si localizzano solo 21 alloggi comunali), questa quota è superata, oltre che a Spinea, nelle isole di Burano e Murano-S. Erasmo, a Marghera e a Mestre.

zona	sfitto
San Marco	36,4%
Burano	34%
Spinea	32,7%
Murano-Sant'Erasmo	30,8%
Marghera	27,8%
Mestre	25,6 %

3. ERP e “Non ERP”

Più della metà del patrimonio residenziale comunale è classificato come “Non ERP”, non è cioè soggetto alla normativa regionale per l’Edilizia Residenziale Pubblica per quanto riguarda, quindi, assegnazioni, canoni, decadenza, ma è gestito autonomamente dall’Ente proprietario (Comune o ATER). Questo è possibile grazie a una deroga concessa dalla Regione Veneto negli anni ’90 del Novecento che riguarda gli alloggi realizzati non completamente dallo Stato. Deroga che non è stata riconfermata dalla più recente L.R. 39/2017.

La quota più consistente di alloggi “Non ERP” si registra nella Città Storica e nelle Isole-Estuario con un’incidenza pari al 70%: qui, infatti, si concentra maggiormente il patrimonio residenziale realizzato non a totale carico dello Stato, assoggettabile quindi alla deroga regionale.

Fino al 2015 anche questa parte del patrimonio comunale era utilizzata come ERP o per fronteggiare le emergenze abitative (sfratti, abitazioni soggette all’acqua alta, ...) ma dal 2018 gli alloggi “Non ERP” che via via si sono liberati (337 secondo il Bilancio 2023 di Insula) sono stati riassegnati attraverso bandi a canone di Social Housing (fino ad oggi parametrati sui canoni concordati ex L.), con l’obiettivo di intercettare la domanda di un ”ceto medio” che ha redditi troppo elevati per l’assegnazione di una casa popolare, ma che non riesce più, specie a Venezia, ad accedere autonomamente al mercato privato dell’affitto.

Grafico 3. Classificazione degli alloggi

Questo è il Social Housing “alla veneziana”, realizzato, cioè, sottraendo alloggi destinati all’Edilizia Residenziale Pubblica, con assegnatari che in gran parte hanno redditi del tutto compatibili con quelli richiesti per l’assegnazione di una casa popolare e che si ritrovano a pagare canoni di locazione di gran lunga maggiori (2).

Nella tabella sono riportate le aree comunali che presentano la quota maggiore di patrimonio “Non ERP”.

zona	% sfitto
San Marco	100%
Santa Croce	100%
Dorsoduro	93,5%
Mestre	88,6%
Castello	81,1%
Lido	81,1 %
San Polo	81%

4. Canoni

Il canone riportato nel file “Immobili ad uso residenziale – Canoni percepiti …” è quello riscosso dagli inquilini assegnatari da Insula nel primo trimestre 2025.

Una prima “anomalia” abbastanza evidente è che oltre agli alloggi sfitti, anche per 480 alloggi affittati, Insula non ha riscosso alcun canone.

Una possibile spiegazione – da verificare - potrebbe essere che questi alloggi sono occupati da inquilini totalmente morosi, che, cioè, non hanno versato nessuna quota, nemmeno parziale, di pagamento del canone nel trimestre. Per poterlo affermare con certezza sarebbe necessario confrontare questo dato con quello del canone dovuto dall’inquilino, informazione che purtroppo non è riportata nel file, ma che chiederemo di inserire nel prossimo aggiornamento, non presentando né problemi di delicatezza, né di difficoltà di reperimento.

Non sono inoltre indagabili, stante le informazioni attualmente disponibili, i motivi che hanno indotto circa 150 inquilini a pagare un canone mensile inferiore al minimo di 40 euro fissato all’art.36 della L.R 39/2017. In questo caso il dubbio è se anche questi inquilini siano parzialmente morosi, ovvero se, a fronte di un reddito familiare molto basso, il Comune si sia fatto carico della differenza tra il riscosso e il canone minimo dovuto, ricorrendo al fondo di solidarietà istituito dall’art. 47 della stessa legge.

Altre considerazioni sui “canoni” riguardano:

a. Canone ERP e “Non ERP”

Per il patrimonio ERP, il calcolo del canone di locazione si fonda sui parametri della L.392/78 di “equo canone", quindi: la dimensione, la qualità e l’ubicazione dell’alloggio ed è ridotto o aumentato in base al reddito degli inquilini.

Per il patrimonio Non ERP, invece, l’affitto è parametrato sul “canone concordato” definito dalla L.431/98, senza alcun riferimento alle condizioni socioeconomiche dei nuclei familiari.

Nel primo trimestre 2025 il canone medio mensile riscosso da Insula da 3.737 inquilini(3) che hanno versato un pagamento è di 195 euro, con un minimo di 169 euro negli alloggi della Terraferma e un massimo di 228 euro nella Città Storica.

Grafico 4. Canoni medi mensili percepiti da Insula nel primo trimestre 2025

b. Classi di canoni

La distribuzione in classi dei canoni mensili introitati da Insula mette in evidenza che poco meno di un terzo dell’utenza si colloca nelle classi di canone minori (fino a 100 euro al mese). Se a queste famiglie sommiamo anche quelle che pagano fino a 150 euro al mese (che costituisce il 13,8% del totale), possiamo ipotizzare, sia pure indirettamente e con cautela, che oltre la metà degli inquilini comunali denuncia condizioni socioeconomiche modeste o molto critiche.

Nelle classi centrali di canone (151-250 euro mensili) si collocano circa ¼ degli assegnatari; nelle due classi superiori, fino a 400 euro al mese, il 21%.

Infine, il 7% dell’utenza paga canoni molto elevati, oltre 400 euro, e fino a 800 e più. In queste fasce troviamo famiglie in alloggi ERP in condizione di decadenza dall’assegnazione, alle quali viene applicato un “equo canone” maggiorato fino al 250%, o inquilini del patrimonio “Non ERP”, a prescindere dal canone percepito.

**Grafico 4.a Classi di canone medio mensile percepito da Insula nel primo trimestre 2025**

Questa distribuzione è molto differenziata per zona territoriale: nella Terraferma l’utenza si concentra maggiormente nelle fasce di canone inferiori: il 36% paga fino a 100 euro, oltre la metà fino a 150 euro.

La Città Storica, invece, si caratterizza per canoni medio alti e alti: oltre il 25% degli inquilini paga canoni superiori ai 300 euro, con punte oltre i 500 euro (il 5%).

**Classi di canone medio mensile percepito per zona**

Va tenuto presente – come già sottolineato - che gran parte degli alloggi classificati come “Non ERP” è stata assegnata, nel passato, tramite bandi ERP ed è attualmente abitata da famiglie che pagano il canone previsto dalla L.R.39/2017.

Dal 2018 sono stati assegnati a canone di Social Housing gli alloggi fino ad allora utilizzati per le finalità dell’ERP che via via si sono liberati, per decesso dell’inquilino, per decadenza, eccetera. Nel 2023 Insula ha censito 377 nuclei familiari assegnatari con contratto in regime di Social Housing su un totale di 3.110 famiglie che abitano in un alloggio classificato “Non ERP”

Quindi i canoni di alloggi “Non ERP” si collocano in tutte le classi di canone.

Se però si isolano quelle più elevate, risulta evidente che la gran parte degli inquilini sono in regime di “canone concordato”. Soprattutto nella Città Storica, dove il 12% degli inquilini paga un canone superiore a 400 euro; tra questi, poco meno dell’80% è in regime di Social Housing.

Grafico 4.b Inquilini collocati nelle classi di canone mensile superiori a 400 euro, per classificazione dell’alloggio — **Grafico 4.b Inquilini collocati nelle classi di canone mensile superiori a 400 euro,per classificazione dell’alloggio**

5. Considerazioni finali

(a) La pubblicazione dell’elenco degli alloggi di proprietà comunale, corredati da alcune importanti informazioni sulla classificazione, sull’uso e sui canoni di locazione, ristabilisca un importante principio di trasparenza: questi dati sono di interesse pubblico e devono essere condivisi, non per un astratto interesse informativo, ma perché rappresentano una base informativa per conoscere la reale condizione del patrimonio residenziale pubblico e per la valutazione delle politiche e degli interventi non fondata su luoghi comuni o veicolata attraverso annunci trionfalistici non verificabili;

(b) l’analisi condotta mostra anzitutto che il numero di alloggi sfitti, certificato dal Comune non accenna a diminuire, che sempre più alloggi sono sottratti all’Erp per essere assegnati a un fantomatico “ceto medio”, formato in realtà in gran parte da richiedenti in condizioni socio- economiche modeste che partecipano ai bandi di Social Housing per aumentare le scarsissime possibilità di ottenere una casa pubblica, a canoni poco compatibili coi redditi percepiti;

(c) sono tutte informazioni importanti, da affinare e integrare, fino a oggi indisponibili; la reiterazione dell’elenco degli alloggi comunali a scadenze programmate potrà consentire di seguire la dinamica del patrimonio residenziale comunale; l’evolversi i tempi di recupero e riassegnazione delle unità immobiliari sfitte; le dinamiche dei canoni di locazione; i processi di sostituzione del patrimonio di Erp.