Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Bandi Social Housing 2023
Le domande presentate
Nell’agosto 2023 il Comune di Venezia ha indetto tre bandi ad evidenza pubblica per la locazione di 73 alloggi con contratto “social housing”, ubicati nel “Centro Storico” di Venezia (28 alloggi), nell’isola della Giudecca (20 alloggi) e nella Terraferma veneziana (25 alloggi). Ai bandi hanno partecipato 1.121 richiedenti, così suddivisi per ambito territoriale:
La numerosità dei partecipanti è stata molto superiore a quella registrata nei bandi precedenti e potrebbe essere dovuta, in parte, a una migliore conoscenza dei bandi stessi, che si ripetono ormai dal 2019, ma non è affatto da escludere che il peggioramento della situazione abitativa dei ceti medio bassi, unitamente alla sostanziale scomparsa del mercato locativo privato stabile e ai prezzi di affitto sempre più alti, spinga sempre più famiglie verso l’affitto pubblico.
Questa motivazione spiegherebbe la prevalenza dei richiedenti alloggio nella Città insulare, dove il mercato dell’affitto privato di lungo termine è sostanzialmente scomparso, rispetto alla Terraferma; un dato che diventa ancor più evidente se ponderato rispetto alle famiglie residenti al 31/12/2023: in “Centro Storico” l’indicatore del numero di domande presentate ogni 1.000 nuclei è pari a 27, contro il 5,4 della Terraferma. Si arriva ad un massimo di 54 richiedenti per mille famiglie residenti nell’isola della Giudecca.
Le esclusioni dalle graduatorie
La mancanza dei requisiti richiesti dai bandi ha portato all’esclusione di 97 domande, il 9% delle presentate; nella Terraferma il tasso di esclusione è del 14%; in Giudecca scende al 10,3% e nella Città Storica tocca la quota minima del 3,5%.
Come già in tutti i bandi social housing precedenti, anche in questi tra i motivi di esclusione quello di gran lunga più frequente è un valore di ISEE familiare inferiore a 6.000 euro annui, soglia minima richiesta per poter partecipare ai bandi.
Domande in graduatoria e probabilità di assegnazione
Gli alloggi messi a bando dal comune di Venezia sono al momento 73, pari al 7,1% delle domande in graduatoria nei tre ambiti territoriali.
Il rapporto tra alloggi disponibili e domande in graduatoria determina probabilità diversificate di assegnazione nei diversi ambiti territoriali: mentre nel “Centro Storico” e in Terraferma gli alloggi assegnabili soddisferanno il 6% circa delle domande in graduatoria, in Giudecca la quota di assegnatari sarà più che doppia e pari al 15% circa.
Alcune caratteristiche dei nuclei familiari in graduatoria
La posizione in graduatoria dei richiedenti è determinata dai punteggi attribuiti a condizioni riconducibili a tre ambiti:
- il luogo di lavoro di almeno un componente del nucleo richiedente (Città Metropolitana, Comune, “Centro Storico”);
- la residenza in Italia da più di 10 anni di almeno un componente del nucleo;
- alcune caratteristiche del nucleo, quali l’età dei componenti, la presenza di figli a carico, un ISEE inferiore ai 15.000 euro annui.
L’unico riferimento alla condizione abitativa dei richiedenti è lo sfratto esecutivo per finita locazione o per sentenza di separazione con obbligo al rilascio dell’alloggio. (1)
* Solo per richiedenti che hanno presentato domanda in “Centro Storico” o in Giudecca.
Nella Venezia insulare, la condizione di punteggio di gran lunga maggioritaria (oltre l’80%) è la presenza nel nucleo di almeno un componente residente da più di dieci anni in Italia. Anche i punteggi per lavoro in “Centro Storico”, Comune e Città metropolitana sono frequenti, intorno al 60% delle domande in graduatoria.
Una parte rilevante di nuclei (il 40% circa) è formato da nuclei “giovani”, con componenti di età fino a 40 anni e, specie in “Centro Storico” c’è una significativa presenza di nuclei familiari con figli a carico.
Oltre 2/3 dei nuclei richiedenti in “Centro Storico” e circa i 3/4 nell’isola della Giudecca dichiarano infine un Isee inferiore a 15.000 euro.
In Terraferma, si riduce a meno del 40% il peso dei nuclei che hanno almeno un componente con attività lavorativa in Comune o nella Città metropolitana, e diminuisce al 70% la percentuale di richiedenti con punteggio per gli anni di residenza in Italia.
Anche i nuclei giovani si riducono ed esprimono meno di 1/4 delle domande in graduatoria.
Rispetto agli altri ambiti territoriali, la Terraferma si caratterizza per l’alto numero di nuclei familiari con figli a carico, poco meno della metà, e di quelli con un indicatore Isee inferiore a 15.000 euro, che coinvolge l’80% dei nuclei e rappresenta la condizione di punteggio più frequente.
Considerando l’insieme dei tre ambiti territoriali, 749 nuclei sui 1.024 collocati nelle graduatorie, hanno un ISEE compresa tra 6.000 e 15.000 euro, sarebbero cioè in possesso dei requisiti economici per partecipare ai bandi di assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica.
I potenziali assegnatari
I punteggi di graduatoria dei richiedenti collocati in posizione utile per l’assegnazione dipendono in misura decisiva da due condizioni principali e da una secondaria.
Le due principali sono:
- la residenza in Italia di un componente il nucleo da più di 10 anni, che può fruttare fino a 15 punti;
- l’attività lavorativa svolta da almeno un componente all’interno del “Centro Storico”, del Comune,della Città Metropolitana. Anche questa condizione ottiene un massimo di 15 punti. (2)
La condizione secondaria è rappresentata dall’età non superiore ai 40 anni di tutti i componenti il nucleo richiedente.
Le due condizioni principali pesano mediamente il tra il 67% e il 70% del punteggio medio dei potenziali assegnatari; quella secondaria tra il 22% e il 25%.
E infatti, tranne rarissime eccezioni, i nuclei dei potenziali assegnatari (3) hanno l’attività lavorativa nella Città Metropolitana di Venezia; in “Centro Storico” - se richiedenti nella Venezia insulare - o nel Comune, se la domanda è per un alloggio in Terraferma. Al loro interno, almeno un componente risiede in Italia da più di 20 anni.
Dal punto di vista anagrafico, sono tutti nuclei “giovani”, nei quali i componenti non superano i 40 anni d’età.
Va però rilevato che in massima parte sono anche nuclei con redditi modesti: 59 su un totale di 73 (l’81%) hanno un’ISEE inferiore a 15.000 euro annui.
Le situazioni più problematiche si registrano nel “Centro Storico”, dove 26 potenziali assegnatari su 28 hanno un’ISEE compresa tra i 6.000 e i 15.000 euro. Tra questi, 21 hanno figli a carico: 8 nuclei con un figlio, 6 con due figli, altri 6 con tre e uno con quattro figli.
Considerando i canoni richiesti per gli alloggi assegnabili, specie per quelli di medio-grandi dimensioni ubicati nella Venezia insulare, dove le richieste superano abbondantemente i 500 euro mensili, risulta evidente la loro scarsa coerenza con le condizioni socio economiche dei potenziali assegnatari.
Il rischio, nemmeno troppo remoto, è che questi fitti mensili, unitamente ai costi delle utenze domestiche, per una parte non marginale di assegnatari siano sostenibili solo con grande difficoltà e solo comprimendo altri bisogni primari, o diventino addirittura insostenibili, causando situazioni di “morosità incolpevole”.
Alcune considerazioni finali
Già in altre analisi abbiamo evidenziato le più evidenti contraddizioni dei bandi social housing:(4) qui ci limitiamo a qualche considerazione relativa ai richiedenti, soprattutto ai potenziali assegnatari, ai canoni di locazione e alle condizioni di punteggio.
Un dato indubbiamente positivo è che gli assegnatari siano famiglie giovani, ma se si vogliono mantenere gli attuali requisiti economici per la partecipazione ai bandi e se, conseguentemente, la gran parte dei potenziali assegnatari hanno limiti di Isee compresi tra 6.000 e 15.000 euro, allora è necessario che l’Amministrazione prenda atto che non sta assegnando gli alloggi a un fantomatico “ceto medio”, ma a famiglie con redditi da Edilizia Residenziale Pubblica.
Per evitare che queste famiglie impegnino una quota esorbitante del reddito per l’affitto e le bollette, col rischio concreto di trasformarsi in “inquilini morosi”, sarebbe importante che l’Amministrazione fissi per le famiglie più deboli economicamente un canone adeguato alle condizioni economiche del nucleo, ad es. abbattendolo in funzione del reddito familiare. È un’operazione che l’Amministrazione può fare autonomamente, senza chiedere il parere o l’assenso della Regione.
Dovrebbe far riflettere l’Amministrazione l’intervento della Consulta per la casa in una recente conferenza stampa sul costo dell’affitto social housing: “su otto assegnazioni di case in social housing del bando di Sacca Fisola del 2021, sette nuclei familiari si sono rivolti alla Consulta per queste difficoltà”. (5)
L’altro aspetto che vogliamo richiamare è l’incongruenza della tipologia e del peso delle condizioni che danno diritto a punteggio e che determinano la posizione in graduatoria dei richiedenti. Nel bando i punteggi più elevati sono appannaggio della residenza pluridecennale in Italia di almeno un componente il nucleo (una forzatura ideologica tesa a escludere comunque i richiedenti stranieri, anche quelli che da anni sono cittadini italiani) e la localizzazione dell’attività lavorativa (mentre la residenza nel “Centro Storico” o nel comune, e la volontà di continuare a viverci, non viene nemmeno presa in considerazione).
Crediamo che queste condizioni poco abbiano a che fare con la situazione abitativa dei richiedenti e che siano da eliminare o comunque da depotenziare drasticamente in termini di punteggio. Di converso, andrebbero prese in considerazione e adeguatamente valutate altre variabili esplicative del bisogno casa, quali ad es. la convivenza forzata di nuclei giovani con le famiglie di provenienza o la rinuncia a costituire un nuovo nucleo per l’impossibilità di trovar casa a fitti sopportabili.
Note
1) Gli indirizzi, i requisiti e criteri di punteggi sono riportati nella Deliberazione n.172 del 8 agosto 2023 della Giunta Comunale.
2) In un altro articolo, abbiamo evidenziato le evidenti contraddizioni nell’attribuzione dei punteggi per localizzazione dell’attività lavorativa e sull’impossibilità per i richiedenti di presentare ricorsi amministrativi per sanare errori materiali indotti dalla scarsa chiarezza dei bandi di assegnazione.
3) Abbiamo individuato i potenziali assegnatari scorrendo la posizione nelle graduatorie dei richiedenti fino al numero massimo di alloggi assegnabili. Mancando informazioni sulla composizione dei richiedenti e degli alloggi assegnabili, non abbiamo potuto tener conto della possibilità che qualche nucleo, pur collocato nella parte alta delle graduatorie, non ottenga l’assegnazione per mancanza di abitazioni di taglia adatta alla composizione familiare.
4) Si vedano ad.es https://ocio-venezia.medium.com/a-proposito-dei-bandi-social-housing-6d97cbab12c9 e https://medium.com/ocio-venezia/qualche-riflessione-sui-bandi-social-housing-del-comune-di-venezia-3d67c61b6012
5) Maria Ducoli, Bandi socila housing sette famiglie su otto in difficoltà a pagare, La Nuova di Venezia e Mestre, 1 marzo 2024.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.