Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
40 alloggi Ater da assegnare in “social housing”, una buona notizia?
La stampa locale ieri riportava una conferenza stampa del presidente di Ater Venezia, Nordio, e l'annuncio che l’Azienda emanerà a breve un bando per l’assegnazione di 40 alloggi a canone di social housing.
Salutiamo con piacere questo annuncio, anche se è una goccia nel mare, e per dipiù “una tantum”, ma le buone notizie, rare se si parla di case a Venezia, sono sempre gradite.
Ci limitiamo qui ad alcune osservazioni per definire il contesto nel quale si colloca l’intervento del presidente e completare il quadro di riferimento da lui disegnato.
1) Da aprile 2024 non sono più assegnabili alloggi di edilizia residenziale pubblica, a causa della sentenza della Consulta sull’incostituzionalità del requisito di lunga residenza per poter partecipare ai bandi di assegnazione (ringraziamo nell’ordine: il presidente della regione Veneto, Zaia, l’assessore comunale alla coesione sociale Venturini (sostenuti dal presedente di Ater Venezia, Nordio) per aver fatto dell’ideologia “prima i Veneti” un cavallo di battaglia perdente e che sta creando enormi problemi alle oltre 2000 famiglie in graduatoria, in attesa di un alloggio pubblico.
2) Non potendo assegnare alloggi di ERP sia il Comune che Ater stanno intervenendo con recupero e assegnazione con canone di social housing di alloggi definiti “Non Erp”, che non sono altro rispetto agli alloggi popolari, sono stati anch’essi realizzati da Enti pubblici, grazie alle trattenute Gescal o alla fiscalità generale. Solo che, grazie a una deroga introdotta dalla Regione, una quota di alloggi già utilizzati come ERP sono stati riclassificati “Non Erp” dando la possibilità agli Enti proprietari di assegnarli al di fuori dei bandi regionali e a canoni di molto superiori a quelli dell’ERP.
3) Assegnarli a chi? Qui si evidenza in modo lampante l’assoluta mancanza di una qualche idea o progetto comune tra Comune e Ater (ammesso che lo abbiano): secondo il Comune possono partecipare ai bandi per alloggi in social housing richiedenti con un’ Isee annua compresa tra 6000 e 28000 euro. Abbiamo dimostrato in più analisi degli assegnatari che in gran parte avevano i requisiti di reddito per ottenere l’assegnazione di un alloggio popolare.
Ater invece pone come limite un reddito imponibile compreso tra 20000 e 60000 euro, che ritaglia una fascia di domanda totalmente diversa da quella individuata dai parametri comunali. La cosa misteriosa è che entrambi gli Enti dichiarano che gli alloggi che mettono a disposizioni sono rivolti a un “ceto medio” che non ha i requisiti per l’accesso all’Erp, ma che non riesce più ad accedere autonomamente al mercato privato dell’abitazione.
4) Anche sul canone da praticare le indicazioni sono molto discordanti da quelle comunali: il comune vuole applicare un canone calcolato sui costi di gestione degli immobili (sulle modalità di calcolo vige la più totale opacità); secondo Ater il canone avrò un costo inferiore del 20% a quello di mercato. E qui la domanda è: fino a quale soglia potranno arrivare i canoni praticati da Ater, visto che il mercato immobiliare veneziano è de tutto speculativo, trainato dalle locazioni turistiche brevi, con pochissimi alloggi in affitto a prezzi inavvicinabili ai più?
5) Un obiettivo, molto importante, posto da Nordio è la riduzione degli alloggi sfitti di proprietà di Ater, cresciuti costantemente negli anni. Nel comune di Venezia erano 1585 a dicembre 2024.
Nel comparto “Non Erp”, composto da 676 alloggi localizzati nel Comune, le abitazioni sfitte raggiungono le 342 unità, oltre il 50% del totale. Ben vengano quindi i 40 alloggi recuperati, o da recuperare a breve, anche se la quota non si discosta da quella registrata gli scorsi anni, che ha scalfito solo marginalmente il continuo aumento dello sfitto.
Quanto poi all’effetto di calmieramento del mercato dell’affitto, citato da Nordio come uno dei possibili effetti degli interventi realizzati, meglio soprassedere...
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.