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Osservatorio Civico su casa e residenzialità
Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Tre anni di ottimi risultati di Insula (secondo il suo presidente)
Il 16 aprile i giornali locali riportano la sintesi di una conferenza stampa convocata dal dott. Raschillà per fare il punto sui tre anni della sua presidenza di Insula, la società incaricata della gestione del patrimonio residenziale comunale (1).
Il dott. Raschillà si è dimesso dalla guida di Insula per candidarsi alle elezioni comunali con Fratelli d’Italia (FdI) a sostegno del candidato sindaco Venturini. Nell’occasione, ha tracciato un bilancio decisamente positivo dei risultati raggiunti da Insula sotto la sua direzione.
In questo breve scritto, Ocio vuole ricordare alcuni problemi che — forse per ragioni di tempo o per la necessaria sintesi giornalistica — non hanno trovato spazio nei resoconti dell’intervista.
Per agevolare la lettura, riportiamo in corsivo, parafrasandole, ma mantenendo inalterato il contenuto, i principali contenuti trattati dal dott. Raschillà accompagnandoli da alcune annotazioni critiche formulate da Ocio.
Come sempre, i dati utilizzati da Ocio provengono da fonti ufficiali: nello specifico dal Settore Casa del Comune e da Insula.
1. Gli alloggi sfitti
Raschillà: Gli alloggi comunali non affittati sono 630, 300 sono in manutenzione, 100 sono pronti da assegnare. All’inizio del mio mandato, nel 2023, gli alloggi non affittati erano 1.500
I dati forniti negli anni dal Settore Casa del Comune e da Insula, in seguito ad accesso agli atti, sono quelli riportati nel grafico seguente.
Nell’ultimo triennio il numero degli alloggi inoccupati è rimasto stabile e sempre superiore alle superiore alle 1000 unità: non erano 1.500 nel 2022, non sono 600 nel 2025.
Anche i motivi di inoccupazione hanno mantenuto – sempre nell’ultimo triennio - un peso pressocché invariato: gli alloggi che potrebbero essere assegnati in poche settimane o mesi sono quelli “in attesa di prima assegnazione” (143), o “in manutenzione” (172), mentre i tempi di ultimazione lavori degli alloggi “in programma di manutenzione” (296) non sono al momento prevedibili.
Il gruppo più numeroso tra gli alloggi inoccupati è però quello degli “alloggi sfitti” e senza alcun programma di recupero finanziato: sono 513, comprendendo anche quelli in “piano di vendita”, anch’essi vuoti (2).
2. Interventi di ripristino di alloggi sfitti nel triennio
Raschillà: Nell’ultimo triennio sono stati recuperati 304 alloggi sfittii, assegnati o assegnabili e conclusi dieci cantieri per l’efficientamento energetico.
- Alloggi recuperati nel triennio
Il dato corrisponde, con qualche lieve discrepanza, a quello fornito per il triennio dal Settore casa e non si discosta dai valori degli anni precedenti.
Se proviamo a disaggregare gli interventi per anno e localizzazione, i risultati non appaiono particolarmente incoraggianti, soprattutto se confrontati con l’entità degli alloggi sfitti: annualmente, in media, sono stati recuperati 110 alloggi, di cui 71 nella Venezia insulare e 39 nella Terraferma veneziana.
Sono numeri che consentono a malapena di coprire l’aumento degli alloggi riconsegnati dagli inquilini (decesso, decadenza dall’assegnazione, ...).
- Efficientamento energetico
Negli anni 2022-2023 Insula ha portato a termine interventi di manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica su 46 edifici, che hanno interessato 436 alloggi, tutti localizzati in Terraferma.
Si è trattato indubbiamente di interventi molto importanti, che hanno migliorato sensibilmente l’efficienza energetica degli edifici e degli alloggi, riducendo il costo delle bollette a carico degli utenti. Va comunque sottolineato che questi interventi sono stati realizzati accedendo ai fondi stanziati dal Superbonus 110% (31 milioni di euro circa), misura prima sostenuta, poi più volte messa sotto accusa come causa principale di sforamento del bilancio statale dalla Presidente del Consiglio e dal partito (FdI) per il quale Raschillà si candida al Consiglio comunale, ma senza la quale gli interventi non sarebbero mai stati avviati.
- Alloggi assegnati
Tra il 2023 e il 2025 il Comune ha assegnato 428 alloggi, 142 in media all’anno.
Oltre la metà (238) sono stati assegnati a richiedenti di alloggi a canone di social housing, 79 a famiglie in emergenza abitativa e solo 76 a richiedenti nelle graduatorie di Edilizia Residenziale Pubblica.
Quest’ultimo dato, davvero sconcertante, è da far risalire alla bocciatura da parte della Consulta del vincolo posto dalla Regione e sostenuto dal Comune di 5 anni di residenza in Veneto per poter partecipare al bando di assegnazione del 2022, nonostante precedenti sentenze di illegittimità già pronunciate dalla Corte Costituzionale.
In seguito alla sentenza della Consulta, l’Amministrazione comunale ha deciso di sospendere dall’aprile 2024 le assegnazioni di ERP.
Di conseguenza, da due anni nel Comune non si effettuano più assegnazioni su graduatoria di ERP, nonostante le oltre 2.000 domande presenti in graduatoria.
3. La sentenza della Consulta sui punteggi per residenza nella graduatoria di ERP
Raschillà: Trovo ingiusta la sentenza della Corte costituzionale che ha tolto i punti di graduatoria per i richiedenti che risiedono da molti anni in Comune o in Regione.
Sempre la Consulta ha dichiarato incostituzionali anche i punteggi attribuiti nella graduatoria di ERP agli anni di residenza in Comune o in Regione.
Sentenza “ingiusta”? Proviamo a entrare nel merito della questione senza ricorrere a manfrine ideologiche, utili solo per fare campagna elettorale: il punteggio massimo, attribuito ai richiedenti da oltre 30 anni residenti a Venezia, era pari a 15 punti - circa il 40% del punteggio di assegnazione, collocato a 35 punti - senza il quale l’assegnazione era pressoché impossibile.
Se invece un richiedente era residente a Venezia da 3, 5 o 10 anni, o proveniva da fuori Regione, il punteggio per residenza era pari a zero.
Se questo richiedente:
- era privo di casa da almeno 1 anno, otteneva 14 punti
- se sfrattato, 12 punti
- se viveva in alloggio procurato a titolo precario dalla pubblica assistenza, 10 punti
- se povero (fino a 2000 euro di ISEE annua), 5 punti
- se anziano e disabile, 5 punti
Questo era il peso della residenza di lungo termine, in grado di stravolgere ogni ordinamento gerarchico nella graduatoria sulla base del disagio abitativo e di condizionare pesantemente le assegnazioni e per questo dichiarato illegittimo dalla Consulta, che non ha vietato l’attribuzione di punteggi alla residenza, purché collegati e proporzionati al bisogno abitativo (3).
(1) • Redazione Venezia Today 15/04/2026, "Insula, si chiude il mandato di Raschillà '304 alloggi assegnati'"
• Vera Mantengoli, Corriere del Veneto 16/04/2026, "Insula, in tre anni lavori per 30 milioni di euro 'Case sfitte dimezzate'"
• Marta Gasparon, Gazzettino 16/04/2026, "Insula, oltre 5mila case. Quelle sfitte ridotte a 600"
• Matilde Bicciato, La Nuova 16/04/2026, "Insula, investiti 22 milioni di euro per assegnare 304 alloggi dal 2023"
(2) Tra gli 84 alloggi sfitti in vendita, i 64 di Spinea sono stati inseriti in piano di vendita con delibera del Consiglio comunale. Stupisce molto di trovare 20 alloggi localizzati nella Terraferma veneziana, di cui non si era mai sentito parlare. Speriamo si tratti di un banale refuso.
(3) Rinviamo ai nostri approfondimenti in merito, questo l'ultimo: Bandi ERP, quando l'ideologia provoca disastri - parte quarta.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.