Biennale, grandi eventi e il loro impatto sulla residenzialità

Limitare a 120 giorni le locazioni turistiche è inefficace: basiamoci sui dati

Biennale e altri grandi eventi: qual è il loro impatto sulla residenzialità?

Un appartamento affittato durante il weekend di apertura della Biennale di Venezia può rendere in media €696 a notte, con picchi oltre €1.600. Nonostante i costi elevati, il 99% degli annunci per appartamenti a Venezia su Booking.com è prenotato per la notte del 19 maggio 2023 (giornata inaugurale della Biennale Architettura). Valori simili si potranno riscontrare per il periodo di Carnevale, per il Redentore, per la Mostra del Cinema… e per tutti i grandi eventi che ritmano l’anno veneziano. Capire l’impatto di questi eventi è un tassello fondamentale per proporre una regolamentazione delle locazioni brevi turistiche che possa davvero restituire le case alla residenzialità.

Il 14 luglio 2022 è stato approvato al Senato l’emendamento 37-bis al Decreto Aiuti, grazie al quale il Comune di Venezia può regolamentare le locazioni brevi turistiche. Il testo prevede la possibilità per il Comune di prescrivere il cambio di destinazione d’uso per tutti quegli appartamenti locati per più di 120 giorni l’anno. Il Sindaco Brugnaro, a mezzo stampa più che nei fatti, ha espresso la volontà di implementare tale limite di 120 giorni, così come altri consiglieri comunali si sono detti pronti ad appoggiarlo.

OCIO non è contrario a priori all’introduzione di un limite massimo annuale di giornate per la locazione turistica. Anzi, in quanto tra i promotori della proposta ATA, ne supporta una declinazione specifica, un limite di 90 giorni e solo per l’abitazione di residenza. L'introduzione di un numero massimo di giorni in cui un appartamento può essere affittato ai turisti (time cap) può ribadire la natura dell’istituto della locazione breve come un’attività non professionale e circoscritta in un periodo limitato dell’anno. Soprattutto, limitando le giornate in cui affittare ai turisti e quindi i ricavi possibili, si renderebbe la locazione breve meno attrattiva di quella residenziale. E l’obiettivo principale di una qualsiasi regolamentazione degli affitti brevi deve essere proprio questo: riequilibrare il mercato affinché gli enormi ricavi possibili con le locazioni turistiche non fungano da incentivo a sottrarre case al mercato residenziale.

Per questo motivo, ci sembra che la “scelta” di 120 giorni, se così si può definire l’individuazione di un numero arbitrario, sia totalmente inefficace alla luce dei dati. Se affittando una casa ai turisti anche solo 120 giorni l’anno i ricavi sono comunque più elevati di quelli di un affitto a residenti, qual è l’utilità di tale limite che non riporterebbe a un ritorno di queste case in spazi dell’abitare stabile?

I. Basiamoci sui dati

Affinché l’introduzione di un numero massimo di giorni sia funzionale, esso deve far sì che, affittando l’appartamento per tutti i giorni previsti, il guadagno per il proprietario dev’essere inferiore a quello di un affitto residenziale. Ed è qui che entra in gioco l’importanza di conoscere i numeri di ciò su cui si va a intervenire: quanto guadagna una locazione turistica in 120 giorni? Quanto eventi quali la Biennale, la Mostra del Cinema o il Carnevale, impattano sui ricavi di una locazione turistica, permettendo guadagni considerevoli in pochi giorni? Solo rispondendo a queste domande si potrà proporre un limite che non sia arbitrario ma effettivamente funzionale.

Per questo motivo, OCIO ha intrapreso un monitoraggio su 37 appartamenti della Città Antica affittati su Booking.com in regime di locazione turistica. Per ciascuno di questi appartamenti, abbiamo trascritto il prezzo giornaliero per ogni notte disponibile tra il 01/03 e il 30/06. Abbiamo annotato anche il numero di notti eventualmente già occupate in tale periodo. Cosa ci dicono questi dati?

[Rimandiamo a fondo articolo per maggiori dettagli sulla metodologia di raccolta e analisi dati]

II. L’incentivo Biennale

Il prezzo medio per le notti 18-20 maggio, tra gli annunci da noi monitorati, è di 696€ a notte. Ovvero, è 86% in più del prezzo medio dell’intero periodo marzo-giugno (€373), che è già un periodo di alta stagione, ricco di festività e “weekend lunghi”. L’impennata dei prezzi è facilmente visibile a colpo d’occhio.

Prezzo medio giornaliero nelle locazioni turistiche monitorate della Città Antica di Venezia

I valori medi, per quanto indicativi di una tendenza, nascondono però variazioni e differenze individuali anche significative. Se quasi €700 a notte per un appartamento può sembrare molto, per quelle date i prezzi registrati hanno toccato punte di €1.666 a notte. E, lo ribadiamo, stiamo considerando solo appartamenti e non suite d’albergo.

Di seguito i prezzi giornalieri per i 31 appartamenti (sui 37 monitorati) in cui in fase di raccolta dati vi era disponibilità di prenotazione per la notte del 19/05 o quella del 20/05. Come si può notare, ormai a oggi (11/05) non rimane più un appartamento libero per la notte di apertura (19/05) e solo 7 dei 31 sono liberi per la notte successiva. Cliccando sul quadrato rappresentante ciascun annuncio puoi scoprire più informazioni utili a contestualizzare i dati.

Prezzo medio per le notti 19 e 20 maggio 2023, per ciascuna locazione monitorata.

Se apriamo Booking.com oggi (11/05) il 98% degli annunci di qualsiasi tipo e il 99% degli appartamenti, risulta occupato. Di fatto, in tutto il territorio rimangono solo 6 appartamenti prenotabili, con un prezzo mediano a notte di €980.
[Un appartamento è in realtà una suite d’albergo ed è stato escluso dal calcolo della media. È stata inoltre calcolata la mediana invece che la media per limitare l’effetto dell’appartamento a € 5.041 a notte]

III. Quanto si guadagna affittando 120 giorni l'anno?

Ma quanto guadagna una locazione turistica, anche solo nei 122 giorni del periodo 01/03 - 30/06 che abbiamo monitorato? Ovviamente si possono fare solo dei conti a spanne, il cui scopo quindi non è fornire un’analisi scientifica ma illustrare che i 120 giorni da molti proposti come tetto massimo alle locazioni turistiche rischiano di essere totalmente inadeguati per incentivare la locazione residenziale. Sulla base dei prezzi medi mensili di ogni annuncio e delle notti occupate, abbiamo così stimato l'incasso dei vari appartamenti per il periodo 01/03 - 30/06.

Il risultato della nostra analisi suggerisce che gli appartamenti monitorati abbiano incassato in media almeno €14.226, con cifre che arrivano a oltre 43.000€, per il solo periodo marzo-giugno.  Questo nonostante nessun appartamento abbia superato il limite dei 120 giorni.  Per i motivi dettagliati nella metodologia a fine pagina, la nostra è una stima conservativa e al ribasso. Questi numeri fanno particolarmente riflettere, soprattutto alla luce del fatto che, sulla base delle stime di Immobiliare.it, un appartamento di 80 mq a Castello, cioè la zona più costosa per gli affitti di tutto il Comune, arriva a fruttare “solo” €18.500 l’anno in affitto residenziale, una cifra che alcune delle locazioni raddoppiano in soli 4 mesi.

Incasso stimato e giorni prenotati delle locazioni turistiche monitorate tra marzo e giugno 2023
La dimensione delle bolle è proporzionale ai metri quadrati dell'appartamento (come dichiarati su Booking.com)

Sulla base dei prezzi medi, delle dimensioni dichiarate da ciascun appartamento su Booking.com, e sulle stime di Immobiliare.it sui prezzi delle case in affitto, abbiamo provato a immaginare quanto guadagnerebbero le locazioni monitorate affittando a turisti per 120 giorni l’anno e quanto invece si ricaverebbe dall’affitto ai residenti per tutto l’anno. Le locazioni monitorate incasserebbero in media il €22.781 in più l’anno, rispetto a un affitto residenziale, pur rimanendo in regime di locazione breve entro i 120 giorni! E questo senza conteggiare l'impatto di altri grandi eventi quali il Carnevale, Redentore o Mostra del Cinema. Queste cifre, dettagliate nel grafico seguente, evidenziano chiaramente l'inadeguatezza di introdurre un simile vincolo.

Differenza tra incasso con 120 giorni di locazione turistica 120 e un anno di affitto residenziale.
[Valori stimati, metodologia a fine articolo]

IV. Conclusioni: I punti critici di un time cap di 120 giorni

1. È necessario ancorare ai dati la scelta della durata di un eventuale time cap
Queste stime, per quanto approssimative, sono un invito ad ancorare qualsiasi considerazione sul tetto di giornate annuali affittabili in locazione turistica a uno studio più sistematico ed effettivamente basato sui dati concreti - dati che al momento non sono pubblici, ma sono in mano dell’Ufficio Tributi comunale e che presto, grazie alla nuova regolamentazione EU approvata a marzo 2023, potranno essere ancora più precisi se confrontati con quelli inviati dalle piattaforme. Auspichiamo quindi che uno studio puntuale venga eseguito il prima possibile da chi ha accesso ai dati effettivi e siamo disponibili a fornire le nostre competenze di analisi, per evitare di emanare regolamentazioni che si rivelino inadeguate rispetto agli obiettivi dichiarati.

2. È necessario avere le risorse per far rispettare un eventuale time cap
Nel compilare questo dataset di monitoraggio sono emerse diverse irregolarità che gettano preoccupazioni sull’effettiva capacità di far rispettare anche le poche normative attualmente vigenti. Per esempio, fa riflettere che delle 37 locazioni monitorate su Booking.com:

●       20 (54%) non hanno il codice identificativo visibile su Booking.com come richiesto dalla normativa vigente;

●       Alcune, pur avendo il codice identificativo assegnato su GEOIDS, non lo espongono sul campanello, oppure espongono un solo codice pur avendo più di una locazione nello stesso edificio, come emerso a seguito di alcuni sopralluoghi;

●       Almeno una struttura pubblicizza apertamente il servizio di “Colazione inclusa”, nonostante sia fatto divieto alle locazioni brevi di offrire tale servizio;

●       Solo 16 annunci sono stati identificati in maniera certa e univoca sul portale comunale GEOIDs (in cui devono essere registrate tutte le locazioni turistiche regolari). Negli altri 21 casi non vi era alcuna locazione registrata all’indirizzo fornito su Booking.com, oppure ve ne era una ma con un nome molto diverso da quello dichiarato online.

Ovviamente non stiamo suggerendo che tutte le 21 locazioni non individuate siano abusive, ma sicuramente non sono registrate in una maniera che ne renda facile la corretta individuazione, e dunque anche i controlli. Come si farà a garantire che il limite di 120 giorni venga rispettato, se anche la registrazione sul portale GeoIDS presenta delle lacune?

3. Ma soprattutto: il time cap è una misura poco democratica
L'articolo evidenzia le forti oscillazioni di prezzi nei diversi appartamenti: alcuni affittati a €100-200 a notte, altri a oltre €1.000. Utilizzare esclusivamente un time cap come strumento di regolamentazione di fatto va a danneggiare soprattutto i proprietari di piccoli appartamenti, chi non può affidarsi a un property manager, chi ha case più vecchie e da ristrutturare, o chi si trova in zone più periferiche.

· NOTE METODOLOGICHE ·

In sintesi: i dati non sono un campione esaustivo e le stime sugli incassi sono verosimilmente al ribasso. In ogni caso non crediamo che questo impatti l'argomentazione principale dell'analisi sintetizzata nelle conclusioni.

1. La raccolta dei dati

●       I dati sono stati raccolti tra il 26/02/2023 e il 15/03/2023. Pertanto i prezzi e le notti prenotate sono quelli riscontrati in quei giorni e potrebbero variare rispetto a ricerche fatte in periodi successivi o precedenti.

●       La ricerca è stata fatta per prenotare per 2 adulti. Qualora una stessa struttura offrisse più possibilità di prezzo (per esempio per cancellazione gratuita, per colazione, per stanza con bagno in condivisione o in camera), è stata scelta l’opzione più economica.

●       Abbiamo inserito nel monitoraggio tutti gli annunci della Città Antica che risultavano ancora disponibili per almeno una delle date 18-20 maggio. A questi abbiamo aggiunto poi altri annunci per diversificare le tipologie di appartamenti inseriti.

●       Abbiamo verificato che gli annunci Booking.com fossero locazioni turistiche e non B&B o altro, ricercando ogni annuncio nel portale GEOIDs e controllandone la tipologia. In alcuni casi (7) tuttavia non è stato possibili individuare con esattezza l’annuncio su GEOIDs ma abbiamo deciso di tenere questi record lo stesso poiché comunque si trattava di annunci che Booking classificava come appartamenti (e non "casa vacanza" o "affittacamere").

I dati non sono esaustivi:

●       In termini qualitativi: I dati probabilmente soffrono di una forma di “survivorship bias”: inevitabilmente abbiamo fatto l’analisi su locazioni che a fine febbraio / inizio marzo erano ancora prenotabili per il periodo della Biennale. Queste locazioni sono quindi quelle che - per motivi ignoti o per puro caso - non sono state le primissime a essere prenotate (magari per prezzi più alti della media,  per recensioni basse, per posizioni non considerate ottimali, chissà). A ogni modo, la maggior parte è comunque stata prenotata nelle settimane successive.

●       In termini quantitativi: le locazioni registrate su GEOIDs in Città Antica sono oltre 5.500. Quelle osservate qui non sono quindi nemmeno l’1% e sono soprattutto concentrate a Castello.

Per quanto sia indispensabile tener conto di questi limiti per interpretare i dati puntuali, crediamo comunque che essi non vadano a intaccare l’argomentazione del pezzo: non serve un’analisi esaustiva a tappeto per mettere in evidenza le criticità attuali e quelle di potenziali limiti troppo laschi in termini di giornate affittabili. Basta che ci sia anche solo una locazione, seppur non rappresentativa del settore, che arrivi ad avere un ricavo stimato di oltre 43.000€ in quattro mesi per far riflettere sulla necessità di regolamentare al più presto il fenomeno per favorire il ritorno delle case ai residenti. Se poi qualcuno ha dei dati più accurati saremo felici di ripetere l’analisi.

2. L'analisi dei dati

A. Per calcolare la stima del ricavo nel periodo marzo - giugno 2023, abbiamo

●       calcolato il prezzo medio mensile di ciascun annuncio per marzo, aprile, maggio e giugno;

●       calcolato il numero di notti in cui tale annuncio risultava occupato in ciascun mese;

●       moltiplicato il numero di notti occupate di marzo per il prezzo medio a notte di marzo, e sommato questo valore allo stesso per aprile, maggio e giugno;

●       Se per un appartamento abbiamo raccolto i dati tra il 01/03 e il 15/03, le giornate di marzo antecedenti al monitoraggio non sono state considerato occupate;

●       CASI SPECIALI: In 3-4 casi un appartamento risultava già occupato per tutto un mese, impedendoci così di stimare il prezzo medio per quel mese. In questi casi, abbiamo usato il prezzo del medio del mese successivo (o precedente nel caso di giugno) per calcolare l'incasso di quel mese.

Questo procedimento porta a una stima decisamente conservativa:

Per calcolare il numero di notti occupate sono state considerate solo le notti marzo-giugno già occupate in fase di raccolta dati (26/02 - 15/03). Moltissimi appartamenti che allora erano liberi risultavano già occupati per tutto il mese di maggio quando abbiamo ricontrollato i dati successivamente. E verosimilmente molte giornate di giugno verranno poi occupate.

B. Per calcolare la stima dell'incasso in 120 giorni, abbiamo:

●       calcolato il prezzo medio giornaliero dell’intero periodo marzo - giugno di ciascun annuncio

●       moltiplicato questo prezzo per 120

C. Per calcolare la stima delle entrate se un annuncio fosse affittato a residenti, abbiamo:

●       assegnato l’annuncio, sulla base dell’indirizzo, a una delle zone previste da Immobiliare.it e riportato il prezzo al m2 per un affitto in quella zona (v. tabella successiva)

●       moltiplicato il prezzo al m2 di immobiliare.it per i m2 dichiarati dall’annuncio su Booking.com