Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Casa, l’assessore Venturini fa campagna elettorale
La stampa locale di sabato 8 marzo ha pubblicato una sintesi della conferenza stampa tenuta dall’assessore alla Coesione Sociale sul bilancio delle politiche per la residenza degli ultimi anni e sulle prospettive future.
Come sempre, i toni sono enfatici e autocelebrativi, tesi a magnificare le azioni messe in atto dall’Amministrazione: secondo l’assessore il “Piano casa” 2024-2026 non ha precedenti in termini di restauro di abitazioni pubbliche e di risorse investite sulla riqualificazione del patrimonio residenziale comunale, nonché per il numero di assegnazioni di case ai richiedenti alloggio. Riportiamo qui, in estrema sintesi, i punti qualificanti indicati dall’assessore e un nostro commento, non sul radioso futuro da lui prospettato, ma su quanto fino ad oggi è stato fatto, utilizzando - come sempre - dati elaborati da fonti ufficiali.
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1.1 Tra il 2022 e il 2024 l’Amministrazione ha prodotto un investimento record sulla manutenzione del patrimonio abitativo
1.2 Nel triennio 2024-2026, grazie agli stanziamenti del “Piano casa”, l’Amministrazione conta di recuperare circa 600 appartamenti e di azzerare lo stock di alloggi non restaurati e non assegnati entro il 2026-2027
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1.0 Una premessa: il patrimonio abitativo comunale si è ridotto
Fino a oggi le Amministrazioni comunali guidate dal sindaco Brugnaro non hanno messo un centesimo nell’ampliamento (nuova costruzione, ristrutturazione) del patrimonio residenziale pubblico. L’unico intervento concluso, 16 alloggi alle ex Conterie di Murano, era all’interno di un Programma di recupero urbano, finanziato ancora nel 1995 con fondi del Ministero Lavori Pubblici e della Regione.
Non solo, ma dal 2017 a oggi l’Amministrazione si è rifiutata di sostituire, anche solo parzialmente, gli alloggi abbattuti perché obsoleti e ritenuti troppo costosi da riqualificare.
Il risultato è una riduzione del patrimonio residenziale comunale di circa 200 alloggi, un andamento del tutto in controtendenza rispetto a periodi precedenti, quando il patrimonio è andato invece aumentando: dai 4.160 alloggi del 1994 ai 5.553 del 2017 (+ 1.393 unità).
1.1 Il patrimonio sfitto invece resta stabile
L’unica risposta alla domanda sociale abitativa rimane dunque la rimessa a reddito degli alloggi sfitti, che però non accennano a diminuire e che negli ultimi tre anni si attestano stabilmente oltre le 1000 unità. Rappresentano circa il 20% del patrimonio di proprietà comunale, nonostante l’Amministrazione, secondo l’assessore, abbia profuso negli ultimi anni un notevole impegno finanziario per consentire una loro riassegnazione.
Sempre secondo l’assessore, per azzerare lo sfitto sarebbe necessario restaurare circa 600 alloggi inoccupati perché degradati.
In realtà, per azzerare gli alloggi non restaurati e non assegnati entro il 2026-2027 sarebbe necessario intervenire su 1.024 alloggi: sui 130 in manutenzione, sui 518 inseriti in programmi manutentivi, sugli alloggi inutilizzati (293), o da valutare (83).
A questi vanno aggiunti i 100-140 alloggi che ogni anno, secondo l’assessore, vengono restituiti al Comune e devono essere restaurati e messi a norma.
Il conto è presto fatto: nel triennio sarebbe necessario riqualificare tra i 1.120 e i 1.160 alloggi, circa 370- 390 ogni anno: questa è la quantificazione reale dell’obiettivo posto dall’Amministrazione.
I 600 appartamenti recuperabili nel triennio con i finanziamenti del “Piano casa” sono molto distanti dall’obiettivo prefissato; l’entità dei finanziamenti stanziati, aumentati nel corso degli ultimi anni, rimane comunque insufficiente a fronteggiare un fenomeno che sembra ormai diventato strutturale e che richiederebbe un impegno finanziario e tecnico-amministrativo di ben altra dimensione.
1.2 Il “Piano casa”: nel 2024 nessun alloggio sfitto recuperato
Nel primo anno di attivazione del “Piano casa” 2024-2026, il Comune ha finanziato il ripristino di 219 alloggi sfitti, per un importo pari a 5,5 milioni di euro.
A dicembre 2024 nessuno dei cantieri avviati è però giunto a conclusione: 7 cantieri per complessivi 186 alloggi sono ancora in corso, per altri 33 alloggi l’iter è ancora fermo alla gara d’appalto.
Entro il primo semestre del 2025 è prevista la conclusione dei lavori per 30 alloggi, per altri 174 l’ultimazione prevista è entro il secondo semestre dello stesso anno (di questi, 90 entro il 31.12. 2025). Per i 15 alloggi ancora fermi alla gara d’appalto la data di ultimazione non è specificata.
Quindi, nel 2024 nessun alloggio sfitto è stato ripristinato e riassegnato con i finanziamenti del “Piano casa”.
Non solo quindi il numero degli alloggi sfitti recuperabili annualmente attraverso il finanziamento del “Piano triennale” è molto al di sotto del fabbisogno reale, ma il consistente ritardo nell’avvio e nella conclusione dei lavori rischia di allungare oltremisura, i tempi di consegna degli alloggi restaurati.
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2.1 Nel 2024 sono state assegnate 194 abitazioni
2.2 Grazie agli interventi di ripristino finanziati dal “Piano Casa”, nel biennio 2025-2026 ci sarà un record di assegnazioni: 245 nel 2025 e 300 nel 2026
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2.1 Assegnazioni in crescita, ma non in grado di abbattere significativamente l’insorgenza della domanda abitativa
Gli alloggi rimessi a reddito in seguito a lavori di ripristino rappresentano la sola offerta abitativa pubblica per i richiedenti di alloggi di Erp a canone sociale, o di alloggi Non Erpa canone di Social Housing.
Negli ultimi quattro anni sono state assegnate nel Comune di Venezia 690 abitazioni pubbliche (comunali e Ater), divise per circa la metà tra la Venezia insulare e la Terraferma veneziana.
Un numero indubbiamente crescente rispetto agli anni precedenti, ma che se valutato come media annua delle assegnazioni nel quadriennio, risulta piuttosto modesto: 173 alloggi assegnati nel Comune, 88 a Venezia e isole, 84 in Terraferma.
[Nota: non sono stati conteggiati gli alloggi assegnati per cambi consensuali]
Ma, soprattutto, l’aggettivo “modesto” è da mettere in relazione alla quota di domanda abitativa coperta dalle assegnazioni messe in campo dall’Amministrazione.
La tipologia di richiedenti che, nel quadriennio considerato, sono diventati inquilini di una casa pubblica, fa riferimento a tre categorie ben distinte tra di loro per disagio socio economico e abitativo espresso, ovvero:
- i partecipanti ai bandi di assegnazione di alloggi a canone di Social Housing
- i richiedenti inseriti nelle graduatorie di Erp
- le emergenze abitative.
Ormai da qualche anno, una parte delle abitazioni comunali (classificate come Non Erp, non soggette cioè alla L.R.39/2017) precedentemente utilizzate per le finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica, sono assegnate attraverso bandi comunali e a canone di Social Housing. Nell’ultimo quadriennio questa tipologia di assegnazione è diventata maggioritaria: 309 alloggi, il 45% di tutti gli alloggi assegnati nel quadriennio; un numero crescente, che nel biennio 2023-2024 si attesta a 207 unità, pari al 61% degli alloggi assegnati.
Facendo riferimento alle graduatorie dei bandi Social Housing del 2023, a fronte di 1.242 richiedenti, (inseriti nelle graduatorie di Venezia, Giudecca, Lido e Pellestrina, Terraferma) sono stati messi a bando 139 alloggi: circa il 12% dei richiedenti in graduatoria ha quindi ottenuto l'assegnazione.
Ai richiedenti inseriti nelle graduatorie di Erp sono stati assegnati tra il 2021 e il 2024, 309 alloggi, di cui la quota più rilevante, 197 alloggi, sono stati destinati nel biennio 2021-2022 ai richiedenti inseriti nella graduatoria generale del 2020.In quella graduatoria erano collocati 2.226 richiedenti; il tasso di copertura della domanda è stato pari al 9% circa, una quota modesta che ha solo scalfito le situazioni più gravi di disagio socio-economico e abitativo.
La dimensione della domanda di Erp è rimasta immutata nella graduatoria del 2022, quando i richiedenti sono stati 2.131, e i livelli di gravità espressi non si sono discostati dalla graduatoria precedente. Al 31.12.24, le assegnazioni sulla graduatoria 2022 sono state solo 72, pari al 3,4% dei richiedenti.
Su questo dato, assolutamente risibile, ha pesato il ricorso vinto davanti alla Corte Costituzionale da alcuni richiedenti esclusi per non essere in possesso del requisito di cinque anni di residenza in Regione negli ultimi dieci. Altri comuni capoluogo si sono tutelati ammettendo in graduatoria con riserva anche i richiedenti privi di questo requisito, ma non il Comune di Venezia.
Quindi, dall’aprile 2024 il Comune ha sospeso le assegnazioni di alloggi Erp.
Successivamente il Tribunale di Padova ha dichiarato l’illegittimità anche dei punteggi aggiuntivi assegnati per gli anni di residenza in Regione e in Comune. Entrambi hanno deciso di impugnare la decisione del Tribunale e di ricorrere a un secondo grado di giudizio.
Se ai tempi dell’iter procedurale per la formazione della graduatoria definitiva (circa tredici mesi) si aggiungono quelli per la discussione del ricorso, è prevedibile che almeno fino al secondo semestre del 2025 a Venezia non ci sarà una nuova graduatoria di Erp e che nel frattempo alle circa 2000 famiglie inserite nella graduatoria vigente non sarà assegnato alcun alloggio.
Infine, alle emergenze abitative (famiglie sfrattate, fragili, che esprimono una domanda abitativa improcrastinabile), sono stati destinati nel periodo esaminato 112 alloggi.
2.2 Ma siamo davvero certi che nel biennio 2025-2026 saranno assegnate 545 abitazioni comunali? E, dato socialmente molto rilevante, a chi saranno assegnate queste abitazioni?
Più sopra abbiamo rilevato i gravi ritardi nell’attuazione del “Piano casa”, che probabilmente produrranno uno slittamento nei tempi di consegna degli alloggi sfitti recuperati.
Ci sembra quindi che la dimensione delle assegnazioni previste tra il 2025 e il 2026 sia molto ottimistica. Non andiamo oltre su questo argomento, non abbiamo elementi sufficienti. Un primo momento di verifica sarà la fine dell’anno in corso, quando sarà possibile analizzare concretamente la correttezza delle previsioni dell’Amministrazione.
Una cosa invece è chiarissima: dato che i bandi Erp sono sospesi, il Comune assegnerà case pubbliche solo attraverso bandi Social Housing, con ricadute pesantemente negative sulle famiglie in attesa dell’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica.
Bandi che secondo l’Amministrazione sarebbero destinati a famiglie del “ceto medio”. In realtà, negli ultimi anni, gran parte dei richiedenti e tutti i potenziali assegnatari, denunciano un ISEE compreso tra 6.000 e 15.000 euro, del tutto compatibile con l’assegnazione di un alloggio ERP. Ed è quello che temiamo succeda prossimamente e in misura più massiccia: che famiglie con redditi molto modesti, in assenza di bandi Erp facciano domanda per l’assegnazione di alloggi in Social Housing.
Il rischio è che queste famiglie impegnino una quota esorbitante del reddito per far fronte all’affitto, più elevato che nell’Erp, e alle bollette, comprimendo altri bisogni primari e col rischio concreto di trasformarsi in “inquilini morosi”, come purtroppo sta già succedendo.
Elenco delle fonti informative suddivise per paragrafo
La sintesi delle dichiarazioni dell’assessore alla Coesione Sociale sono tratte da:
- Eugenio Pendolini, Social Housing in città, in due anni previste 500 assegnazioni. “Numeri da record”, La Nuova di Venezia e Mestre, 08.03.2025
- Giorgia Zanierato, Oltre 500 alloggi in due anni. “Record di assegnazioni”. Sessanta milioni per il restauro, Corriere del Veneto, 08.03.2025
- M. F., Piano casa, nell’anno 545 alloggi saranno recuperati e assegnati, Il Gazzettino, 08.03.2025
1.0 Una premessa: il patrimonio abitativo comunale si è ridotto
- Patrimonio al 31.12.2024: dati forniti dal Settore Risorse Finanziarie e Abitative del Comune il 11.02.2025, (risposta a richiesta di accesso agli atti)
- Patrimonio al 31.12.2023: dati forniti dal Settore Risorse Finanziarie e Abitative del Comune il 22.03.2024, con integrazione del 19.04.2024 (risposta a richiesta di accesso agli atti)
- Patrimonio 2021: forniti dal Settore Risorse Finanziarie e Abitative il 30.09.2021(risposta a richiesta di accesso agli atti)
- Patrimonio 2017: relazione di Insula alla VII Commissione consiliare, marzo 2017
- Patrimonio 1994-2014, Fascicoli dell’Osservatorio Casa del Comune di Venezia, anni vari
1.1 Il “Piano casa”: nel 2024 nessun alloggio sfitto recuperato
- Interventi di recupero del patrimonio sfitto nell’anno 2024, finanziati dal “Piano casa” 2024-2026, dati forniti dal Settore Risorse Finanziarie e Abitative del Comune il 11.02.2025, (risposta a richiesta di accesso agli atti)
2.2 Assegnazioni in crescita, ma non in grado di abbattere significativamente l’insorgenza della domanda abitativa
- Assegnazioni previste nel biennio 2025-2026, dichiarazioni rese alla stampa dall’assessore Venturini, 8.03.2025
- Assegnazioni biennio 2022-2023: dati forniti dal Settore Risorse Finanziarie e Abitative del Comune il, con integrazione del 19.04.2024 (risposta a richiesta di accesso agli atti)
- Assegnazioni anno 2021: dati forniti dal Settore Risorse Finanziarie e Abitative del Comune il 30.09.2021 (risposta a richiesta di accesso agli atti)
2.2 Ma siamo davvero certi che nel biennio 2025-2026 saranno assegnate 545 abitazioni comunali? E, dato socialmente molto rilevante, a chi saranno assegnate queste abitazioni?
- Assegnazioni 2025-26, Dichiarazioni dell’assessore Venturini alla stampa, 08.03.2025
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11 March 2025
Casa, l’assessore Venturini fa campagna elettorale
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25 February 2025
Flovè Rooms
Ovvero come aggirare la Delibera Blocca Alberghi e risparmiare sugli oneri comunali
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7 February 2025
Una storia di ordinaria indifferenza
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.