Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
C.U.R.A. Santa Marta, 14 novembre 2020
La casa ha bisogno di CURA (Camminata Urbana di Riappropriazione dell'Abitare)
Questa è la terza C.U.R.A. proposta da OCIO, dopo quelle organizzate rispettivamente alla Giudecca, a maggio 2019 e a Castello, a ottobre dello stesso anno.
Un'occasione per camminare e confrontarci insieme su una parte (quella "alta") di questo sestiere tra l'area di Santa Marta e campo Santa Margherita: tra alloggi popolari, nuovi studentati e Locazioni Turistiche.
INDICE/TAPPE
1. SANTA MARTA, AREA MERCATO: L’Edilizia residenziale Pubblica a Santa Marta
2. SANTA MARTA, AREA CAMPO DA BASKET: CAMPLUS: gli student hotel a Venezia
3. EX OSPIZIO CONTARINI OCCUPATO: Questa casa non è un albergo. E le proprietà dell’IRE
4. CAMPO SANTA MARGHERITA: Locazioni turistiche a Dorsoduro.
Tappa 1. L'ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) a Santa Marta
Un’ampia parte di Santa Marta è composta di “case popolari”, fatte costruire dall’allora IACP grazie a stanziamenti dedicati prima del Comune e poi della SADE e, in proporzione minore, dalla Cooperativa Ferrovieri. Tra il 1924 e il 1928 viene edificato il quartiere “Benito Mussolini”, seguito subito dopo dal quartiere “SADE” negli anni 1930. Il primo è costituito da 14 edifici per 148 alloggi complessivi, mentre il secondo, con con 365 alloggi, era destinato ad accogliere un migliaio di persone.
Gli alloggi sono ad oggi gestiti per una parte dal Comune e per l’altra dall’ATER.
Va detto che negli ultimi decenni le politiche a favore dell’accesso alla casa di proprietà hanno permesso ad un certo numero di abitanti di “riscattare” gli alloggi nei quali risiedevano e quindi portato ad un progressivo ridimensionamento del patrimonio residenziale pubblico. Oltre a ciò, sappiamo che non tutto il patrimonio pubblico è utilizzato perché c’è una quota di sfitto, non assegnato.
Nella città storica gli alloggi pubblici ERP sono 5.094, di cui 2.548 gestiti dal Comune e 2.546 da ATER. Degli alloggi gestiti dal Comune: 253 sono sfitti, cioè non assegnati(circa il 10%); di quelli gestiti da ATER nella città storica non sappiamo quanti non siano abitati perché l'Ente non pubblica i dati. Sappiamo però che in tutta la città metropolitana, il 19,5% del patrimonio ATER è sfitto.
Per capire quanti degli alloggi ATER di Santa Marta sono attualmente assegnati e abitati e quanti sono sfitti, qual è il loro stato di manutenzione, non rimane che recarsi sul posto.
Quante case vuote?
Nel 2013, il gruppo di attivisti Marzianivenezia aveva già promosso un’iniziativa di AutoMappatura delle abitazioni del quartiere, con schede apposite a disposizione del pubblico. Il loro splendido lavoro ci è stato utile per organizzare questa C.U.R.A.; ma il tempo passa… e la mappa va aggiornata!
Sulla base degli ultimi dati disponibili del patrimonio ATER, non recentissimi, abbiamo quindi svolto alcuni sopralluoghi a Santa Marta allo scopo di verificare assieme agli/lle abitanti lo stato di fatto del patrimonio pubblico gestito da questo Ente. Ci interessava capire quanti degli alloggi ATER sono attualmente assegnati e abitati e quanti sono chiusi, il loro stato di manutenzione... Abbiamo riportato il lavoro sulla mappa che pubblichiamo qui sotto.
In totale: abbiamo censito 261 alloggi ATER a Santa Marta, variamente distribuiti, di cui ben 52 non assegnati. Si tratta di circa il 20% di patrimonio pubblico che giace inutilizzato, spesso ancora in buone condizioni e già abitabile, con piccoli interventi. Certo che se gli appartamenti rimangono vuoti per anni il loro stato di conservazione peggiora e per poterli assegnare servono interventi costosi e lunghi. Occorre agire tempestivamente: 52 appartamenti pubblici aspettano solo di essere assegnati e possono dare risposta a chi vive in situazioni precarie, a chi abita in un alloggio malsano e degradato, a chi è costretto a coabitare per riuscire a pagare l’affitto, a chi ha uno sfratto pendente: le situazioni di bisogno, lo sappiamo, sono tante, non si può più aspettare.
Il dato che ci preme sottolineare è che il patrimonio sfitto cresce anziché diminuire: negli ultimi 10 anni lo sfitto ATER in tutta la provincia triplica, raggiungendo nel 2018 quota 2.329 alloggi, il 21,7% degli alloggi gestiti (era il 6,1% nel 2009). Gli investimenti complessivi di ATER calano drasticamente dai 41 milioni del primo triennio (2009-2011) a meno di 7 milioni dell’ultimo (2015-2018). In 10 anni ATER immette solo 60 abitazioni all’anno in media per tutti i comuni della provincia, un numero che stride di fronte al fatto che, ad esempio, all’ultima graduatoria comunale sono state ammesse validamente più di 2.200 domande, di cui circa 900 provenienti dalla città storica.
Siccome gli stanziamenti regionali necessari per gli interventi di ripristino del patrimonio si sono rivelati aleatori, ATER ha affermato di voler provvedere con risorse proprie: da un lato vendendo alloggi sul mercato, dall’altro alzando i canoni di locazione. I canoni sono stati aumentati con la legge del 2017; per quanto riguarda le vendite di alloggi, nonostante l’obiettivo dichiarato fosse quello di usare gli introiti per restaurare gli alloggi sfitti, a fronte di 364 abitazioni vendute e un incasso di 20,5 milioni di euro, le abitazioni sfitte nello stesso periodo, come abbiamo visto, sono triplicate.
Quanti nuclei in sofferenza?
L’inchiesta “Come stai a casa?” che abbiamo svolto ad aprile, ci ha permesso di avere un quadro delle diverse difficoltà che le famiglie affrontano legate all’abitare. Una di queste riguarda il peso dell’affitto rispetto al reddito familiare percepito. E’ indubbio che un costo eccessivo delle spese abitative induce a un’eccessiva compressione delle spese non abitative, anche primarie come salute e istruzione, che può generare povertà e deprivazione. Dalle nostre interviste ai nuclei residenti a Santa Marta, emerge un quadro preoccupante dove ben il 60% di coloro che sono in affitto affermano di spendere più del 40% del proprio reddito. Senza pretesa di rappresentatività, a noi sembra innanzitutto che indagini simili dovrebbero essere condotte dalle amministrazioni allo scopo di avere un quadro sempre aggiornato delle condizioni effettive dei residenti, di fronte alle quali appare sempre più urgente recuperare quel patrimonio pubblico di alloggi lasciati sfitti per assegnarli e alleviare il disagio economico.
TAPPA 2. Il Camplus a Santa Marta
Il Camplus sorge in un’area di proprietà dell’Università Ca’ Foscari su cui insistono edifici industriali di fine ‘800. L’intervento è stato promosso dall’ateneo tramite bando ed è stato realizzato dal Fondo Erasmo - fondo immobiliare dedicato al settore dell’housing temporaneo per studenti, gestito da Fabrica Immobiliare SGR e sottoscritto al 60% dal Fondo FIA (Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP Investimenti SGR del Gruppo Cassa depositi e prestiti) ed al 40% dal Fondo Aristotele (interamente sottoscritto da INPS). Il bando di gara prevedeva un affidamento in diritto di superficie 75ennale - poi assegnata a Camplus, provider di housing per studenti universitari leader in Italia - con l’obiettivo di massimizzare la vocazione studentesca di Santa Marta. Nel corso dei lavori sono state recuperate alcune delle preesistenze risalenti ad inizio Novecento, edifici dalle funzioni connesse all’adiacente Cotonificio.
- Committente: Università Ca’ Foscari
- Gestore: Camplus (Fondazione C.E.U.R. - Centro Europeo Università e Ricerca)
- Appaltante: CMB Cooperativa Muratori e Braccianti di Carpi
- Importo: 30 milioni + 4 milioni del MIUR
- Periodo: 2017 - dicembre 2019
Lo studentato di Santa Marta si articola in tre edifici: il “Parallelepipedo”, il “Cubo” e l’”Edificio Sud”. Un terzo delle superfici è adibito a spazi comuni, che includono aule studio, sale riunioni, area relax, bar e palestra. Tra questi, grazie ad un accordo con il Comune di Venezia, è presente un’area verde pubblica di 1800 mq che mette in comunicazione il quartiere di Santa Marta alla Marittima di San Basilio. Il passaggio verde attraverso il campus è accessibile tramite una serie di cancelli mobili, aperti esclusivamente nelle ore diurne, limitandone quindi l’accessibilità e andando a creare una sorta di enclave nel quartiere. Il complesso offre 650 posti letto, suddivisi in 412 camere ammobiliate, con angolo cottura e servizi indipendenti, a studenti che si iscrivono a Ca' Foscari o partecipano a programmi di mobilità internazionale, andando di fatto a raddoppiare la disponibilità di housing studentesco in città. Del totale, sono previsti 82 posti letto a prezzo calmierato per gli assegnatari del bando per il Diritto allo Studio e altri 250 posti letto a tariffa calmierata fissata dal Contratto Abitativo Concertato del Comune. I restanti posti letto hanno tariffa a mercato libero e sono in proporzione circa la metà dell’offerta. L’affitto non è per l’intero anno, ma per nove mesi; nel periodo estivo le camere sono destinate a locazioni turistiche.
TAPPA 3. L'Edilizia Residenziale Sociale - Il progetto per l’area Italgas
Nell’ex Campo di Marte, tra il canale della Scomenzera e il quartiere di Santa Marta, furono realizzate a inizio Novecento le “nuove officine del gas”, di fronte ad una domanda energetica che i gasometri di San Francesco della Vigna non erano più in grado di soddisfare.
Ora di proprietà di Italgas che ne utilizza una minima parte, l’area è dal 2018 in corso di bonifica. L’intervento previsto consiste nella rimozione di uno strato di terreno di circa e di una parte delle alberature (in principio quelle in cattivo stato di salute).
Più incerta è la consistenza degli interventi che seguiranno, anche se il Piano Particolareggiato per l’area, all’interno della Variante al Piano Regolatore Generale per la Città Antica (1999), prevede nell’area “un ampliamento del quartiere residenziale di S. Marta e una zona di attrezzature pubbliche a servizio della parte occidentale della città antica”.
Una vicenda, che per molti tratti, ricalca quella dell’area ex ACTV di Sant’Elena: in entrambi i casi numerosi annunci si sono susseguiti negli anni, amministrazione dopo amministrazione dando per imminente l’edificazione di alloggi per residenti. Ad oggi nulla è stato realizzato.
TAPPA 4. L’ex ospizio occupato
L'Ospizio Contarini viene fondato nel 1492 e conserva la sua funzione di ricovero per poveri e ammalati - in alcuni periodi è una casa per donne sole - fino ai primi anni 2000. La proprietà passa allora all'IRE e, anche se l’immobile ufficialmente viene dismesso nel 2010, si hanno notizie di inquilini residenti fino al 2012. L'Istituto Ricovero ed Educazione è, assieme all'Istituto della Pietà, uno dei più grossi detentori di patrimonio immobiliare cittadino, spesso frutto di lasciti ereditati da enti religiosi minori.
Nel 2013 viene inserito nel piano delle alienazioni dell'IRE, volto a recuperare circa 6 milioni di euro da destinare per un progetto di social housing misto a servizi in zona Ospedaletto (San Giovanni e Paolo), che ad oggi appare abbandonato.
Il 4 novembre 2013 l’ospizio ormai abbandonato viene occupato, con l’intento anche di contrastare una possibile speculazione immobiliare (apertura di un albergo) in uno degli ultimi quartieri popolari di Venezia: "Questa casa non sarà un albergo". Una prima denuncia sporta dalla proprietà contro gli occupanti finirà archiviata dal giudice per le indagini preliminari perché si tratta di un'occupazione "con finalità sociali" riconosciute come legittime. Seguirono tre esposti dall’IRE.
Il 19 settembre del 2019 l'Ospizio viene sgomberato dopo quasi sei anni di occupazione e a pochi giorni dall'inaugurazione del Camp(l)us di Santa Marta (vedi paragrafo precedente). Denunciati gli occupanti e sigillate approssimativamente le porte, l'IRE si affretta ad assicurare che l'immobile non verrà venduto ma che è già pronto un progetto di residenzialità a fini sociali. Nel frattempo le base d’asta successive per la vendita dell’immobile sono diminuite sensibilmente, come si evince dal sito dell’Istituto.
Il 19 settembre 2020, esattamente un anno dopo lo sgombero, la stampa locale pubblica la notizia di un prossimo inizio dei lavori, che prevedono una suddivisione in piccoli appartamenti destinati ad anziani poco abbienti.
(Grazie ai ragazzi dell’Ospizio per il testo, che ci siamo accontentati di adattare al formato di questo dossier!)
L’IRE, come altri Enti/Opere pie a Venezia, gestisce un certo numero di alloggi. Per Istituzioni di Ricovero e di Educazione Venezia si tratta di:
TAPPA 5. Ca’ Nobile Corner
La struttura occupa due palazzi articolati attorno ad una corte interna e ospitava già all’inizio degli anni 2000 un bed&breakfast. È stata recentemente oggetto di una delibera del Consiglio Comunale che ha provveduto definitivamente all’ “autorizzazione dell'esercizio di attività ricettiva alberghiera”, dopo diversi passaggi urbanistici e legali (compreso un ricorso al TAR da parte della società che gestisce la struttura) che sono riassunti nel grafico:
Scheda: Le locazioni turistiche a Venezia
A Dorsoduro ci sono attualmente 716 strutture ricettive, di cui 611 sono locazioni turistiche, per un totale di 2.407 posti letto per turisti solo in locazione. Praticamente un letto ogni 2.5 residenti. Data la facilità di gestione e i minori rischi d’impresa, negli ultimi anni questa tipologia di contratto è aumentata in modo esponenziale, favorita dallo sviluppo e dalla diffusione di piattaforme online dedicate, tra cui in particolare Airbnb. A Venezia, nella Città Antica, il boom si è registrato tra il 2016 e 2018. Sul portale comunale, sono registrati 21.500 locazioni turistiche nella Città Antica, mentre il numero totale di posti letto per turisti si appresta a superare il numero di residenti.
Con le nostre inchieste Venezia in affitto (breve) abbiamo rilevato come molte locazioni turistiche siano, nei fatti delle vere e proprie attività imprenditoriali dai molti aspetti controversi: abbiamo trovato multinazionali farmaceutiche collegate all’affitto di interi palazzi; veneziani con aziende di gestione di appartamenti Airbnb con sede alla Canarie; property managers che offrono catering e taxi acqueo ai clienti delle proprie locazioni turistiche, in barba al divieto di offrire servizi complementari in questo tipo di immobili
Cosa sono le Locazioni Turistiche?
Le locazioni turistiche (o affitti brevi) sono quelle relative ad immobili non classificabili come strutture ricettive e con finalità esclusivamente turistiche. Si tratta di locazioni che non prevedono alcuna prestazione di servizi accessori o complementari (quali ad esempio: il servizio di pulizie durante la permanenze dell’ospite, la colazione, etc…). La locazione turistica non è considerata dal punto di vista normativo come attività ricettiva (come ad esempio i Bed&Breakfast, le case per Vacanza, i Residence) anche se comunque fa parte dell’offerta ricettiva del territorio.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.