Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Edilizia convenzionata nella città antica: un progetto mancato
Cosa intendiamo con edilizia convenzionata? Indichiamo in questo modo tutti i progetti di edificazione ex novo o di restauro/ristrutturazione di patrimonio edilizio mediante partenariato pubblico/privato finalizzati alla vendita o alla locazione di alloggi a un prezzo calmierato.
La realizzazione degli alloggi convenzionati viene, solitamente, finanziata con la cessione da parte dell’Amministrazione comunale di diritti di edificazione, agevolazioni urbanistiche, alle ditte esecutrici o alle società che gestiscono le proprietà.
Nel Comune di Venezia l’edilizia “convenzionata” ha visto un laboratorio di sperimentazione già à metà degli anni ‘90: le amministrazioni che governano la città provano a far partire alcuni progetti per agevolare l’acquisto o la locazione di alloggi da parte di nuclei familiari della cosiddetta “classe media”, con un reddito troppo alto per accedere ai bandi di edilizia residenziale pubblica (ERP - vedi) ma troppo basso per poter accedere agli alloggi in vendita o in locazione nel mercato libero.
Solo una minima parte dei progetti annunciati si è tradotto in realtà. In molti casi, alle dichiarazioni non è mai seguita una pianificazione concreta. In altri, anche quando il progetto è stato finanziato con soldi pubblici e/o concessioni, il numero di alloggi di edilizia convenzionata si è ridotto o è scomparso a progetto realizzato.
Come Osservatorio civico abbiamo ritenuto indispensabile tenere i riflettori accessi su queste dinamiche, soprattutto per alimentare una cultura di trasparenza e monitoraggio civico costante, che faccia pressione ai nostri amministratori affinchè tengano fede alle promesse - o almeno siano scoraggiati dal fare dichiarazioni poco concrete. In questa pagina abbiamo avviato una raccolta e presentazione dei dati sui progetti di edilizia convenzionata annunciati e realizzati dal 2000 ad oggi. Troverai schede sulla storia dei singoli progetti, come anche visualizzazioni dati riassuntive. Si tratta di un progetto di monitoraggio che non ha la pretesa di essere completo e definitivo, quanto uno stimolo di riflessione e un invito ad aiutarci nel tenere gli occhi aperti.
Negli ultimi anni, dal 2018, il Comune ha pubblicato una serie di "Bandi Social Housing" per l'assegnazione di alloggi pubblici che per una deroga della legge regionale possono non essere inseriti nei bandi ERP.
Si tratta comunque di alloggi pubblici, gestiti dal Comune, che vengono assegnati tramite bandi che di volta in volta analizziamo (criteri e graduatorie) per poi pubblicare le osservazioni sul sito.
Come aiutarci
Trattandosi spesso di progetti annunciati e mai realizzati, in alcuni casi manca qualsiasi documento pubblico sul progetto ed è quindi difficile ricostruire i numeri completi di tutti i casi. Questo vuol dire che:
- le cifre che trovi qui sotto sono solo indicative e approssimate, servono per rendere l'idea del fallimento dell'edilizia convenzionata fino ad oggi, più che ad essere citate come cifre definitive;
- puoi utilizzare il form in fondo alla pagina (o scriverci una mail, se preferisci) per aiutarci ad aggiungere tasselli al nostro monitoraggio. Chiediamo solo che ogni informazione sia corroborata da una fonte.
I numeri dell'edilizia convenzionata / social housing a Venezia 2000 — 2022
Numerose dichiarazioni negli anni annunciano “convenzioni” miracolose che potranno dare case a migliaia di nucleo familiari veneziani. Ricordiamone alcune:
- 2000 — 2005 la giunta Costa annuncia 1400 nuovi alloggi
- 2010 — 2014 la giunta Orsoni annuncia 5000 nuovi alloggi
- 2013 l’Ater annuncia 7500 nuovi alloggi in housing sociale
- 2015 il sindaco Brugnaro parla di 30.000 nuovi residenti grazie alle nuove politiche sulla casa
Ignorando queste dichiarazioni prive di concretezza, abbiamo individuato 13 progetti specifici, relativi alla sola Venezia insulare che negli ultimi 20 anni sono apparsi a più riprese tra gli annunci delle varie Giunte che si sono susseguite. Anche solo focalizzandoci su queste promesse vagamente meno astratti delle precedenti dichiarazioni miracolose, i numeri raccontano da sè il fallimento di tali tentativi.
Edilizia convenzionata a Venezia 2000 — 2020: il divario tra promesse e realizzazioni
(20%sul totale annunciati)
(80%sul totale annunciati)
La precedente tabella già da sè è indicativa del divario tra quanto promesso e quanto realizzato: in 20 anni, dei 14 progetti monitorati, solo in 4 casi il progetto è giunto all'effettiva assegnazione di alloggi a prezzi calmierati e in un caso (la Caserma Manin) dal progetto realizzato sono spariti tutti gli alloggi previsti dalla convenzione stipulata. Anche nei 4 casi in cui gli alloggi sono stati consegnati, non si può sempre parlare davvero di successo. Per esempio, per l'area Junghans, ci sono voluti 18 anni e €11,6 milioni di contributi pubblici per passare dall'annuncio del concorso alla consegna delle case. Nella convenzione iniziale inoltre erano previsti 137 appartamenti in vendita e 37 in locazione a prezzi convenzionati. Dei primi, solo 80 sono stati effettivamente venduti al prezzo concordato. Quelli in locazione sono invece scomparsi del tutto.
Attraverso la seguente mappa puoi approfondire la storia di ciascuno dei progetti oggetto del nostro monitoraggio.
Normativa di riferimento
L’edilizia residenziale sociale, nota come social housing, è regolamentata, in Italia, dal DL 25 giugno 2008, n. 112, noto come “Piano Casa” con sui si tentava di rispondere all’emergenza abitativa accentuata dalla crisi economica del 2008 e, nello specifico, a quella cosiddetta “zona grigia” composta soprattutto da nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito.
- D.L. 25 giugno 2008 art. 11 – Piano Casa
Prevede l’utilizzo di fondi immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano. Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l’offerta di alloggi sociali - D.M. 22 aprile 2008 – Definizione di Alloggio Sociale
Sono alloggi sociali le case e i servizi destinati a individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati e anche alla proprietà a prezzi convenzionati (ambito dell’edilizia privata sociale).
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.