Ex Scalera / Trevisan: all’amministrazione comunale piace perdere facile?

Davvero non c’è alternativa tra “prendere o lasciare”?

Ci aspetteremmo che l’Amministrazione comunale operasse avendo come riferimento primario la tutela dell’interesse generale. Per questo motivo non riteniamo accettabile che il progetto relativo all’area ex Scalera-Trevisan venga presentato come l’unico possibile o addirittura come meritevole di consenso soltanto perché consentirebbe di evitare il protrarsi dello stato di abbandono dell’area.

Nel corso degli anni abbiamo più volte sostenuto l’esistenza di alternative concrete, inclusa la possibilità che l’Amministrazione comunale si facesse carico direttamente del completamento degli alloggi previsti dagli accordi pregressi. Questa opzione, tuttavia, non è mai stata realmente esplorata. Al contrario, il Comune sembra aver accettato integralmente il pacchetto proposto dal soggetto privato, senza un’effettiva negoziazione sui contenuti, sulle volumetrie e sull’equilibrio complessivo dell’intervento.

Ci chiediamo quindi se fossero possibili altre soluzioni e se vi fosse spazio per mediazioni capaci di ridurre l’impatto dell’operazione sul patrimonio pubblico, sul verde pubblico e sull’ulteriore espansione della funzione ricettiva. La nostra risposta è affermativa. Proprio per questo riteniamo necessario entrare nel merito dell’accordo proposto e delle sue basi economiche, evidenziandone le criticità e dimostrando come le scelte oggi prospettate non siano né obbligate né le sole compatibili con la sostenibilità economica dell’intervento per il privato e con l’interesse collettivo.

In questo quadro si inseriscono le affermazioni del progettista del gruppo Marseglia, già assessore all’urbanistica, Roberto D’Agostino, e dell’attuale assessore De Martin, secondo i quali la Variante che l’Amministrazione si appresta ad approvare in tempi estremamente rapidi rappresenterebbe l’unica soluzione economicamente sostenibile per evitare che l’area ex Scalera-Trevisan resti abbandonata per i prossimi vent’anni. Secondo questa impostazione, solo l’approvazione dell’attuale proposta progettuale consentirebbe alla collettività di intravedere la possibilità, peraltro non garantita, data l’assenza di meccanismi realmente cogenti, di realizzare 22 alloggi, a fronte però di una significativa riduzione della superficie destinata a parco pubblico e di un incremento altrettanto rilevante delle superfici a destinazione alberghiera.

Alcune precisazioni necessarie

Come Ocio riteniamo necessario ribadire prioritariamente alcuni elementi di contesto che risultano sistematicamente esclusi dal dibattito pubblico. Il gruppo Marseglia ha acquisito un’area di 24.000 metri quadri a un prezzo estremamente basso, inferiore ai 3 milioni di euro, pari a 125€/m2. Questa valutazione è inferiore della metà persino ai valori al metro quadro di terreni a destinazione industriale a Marghera (300€/m2). 

Un simile prezzo di acquisto alla Giudecca non si può spiegare se non in relazione agli obblighi urbanistici gravanti sull’area, che la nuova proprietà ha assunto integralmente subentrando nella titolarità del compendio.

Assumiamo ora come ci dicono che gli oneri siano effettivamente così pesanti da non permettere alcuna reale via d’uscita all’abbandono dell’area. Volendo, per un momento, accantonare ogni ulteriore valutazione politica e assumendo come dato di fatto la necessità, per il Comune di Venezia, di riconoscere al soggetto privato un margine economico sufficiente a garantire la realizzazione degli interventi e degli obblighi assunti, rimane comunque un punto dirimente: l’accordo pubblico-privato non risulta adeguatamente negoziato. Nulla dimostra che l’attuale configurazione progettuale sia l’unica possibile. Al contrario, esistono verosimilmente molteplici soluzioni alternative in grado di assicurare la sostenibilità economica dell’intervento senza sacrificare in modo così rilevante la superficie pubblica a parco e senza spingere ulteriormente sulla funzione ricettiva.

Entrando nel merito tecnico dell’accordo, va ricordato che il progetto è accompagnato da una stima del Contributo Straordinario, nella quale il plusvalore generato dal cambio di destinazione urbanistica richiesto viene quantificato in 13.767.000 euro. Su tale base, il contributo straordinario dovuto al Comune di Venezia è fissato nella misura del 70% del plusvalore, pari a 9.636.900 euro, da corrispondere attraverso il completamento e la cessione di 22 appartamenti all’interno dell’edificio D. Nell’istruttoria realizzata dagli uffici comunali si scrive che “la [..] congruità dovrà essere verificata dagli uffici competenti prima dell’approvazione definitiva del PUA”. Non abbiamo trovato traccia di verifiche di congruità nella documentazione a noi disponibile. 

A nostro giudizio, tale calcolo presenta una criticità strutturale di particolare rilievo. La stima del plusvalore non tiene infatti conto degli obblighi urbanistici tuttora vigenti derivanti da accordi precedenti, e in particolare dell’obbligo di edificare e cedere gratuitamente al Comune un edificio residenziale. Esso discende dai precedenti accordi che hanno accompagnato la realizzazione dell’Hotel Molino Stucky e risulta tuttora valido ed esigibile. In quanto tale, esso avrebbe dovuto essere correttamente considerato come un costo gravante sullo stato attuale dell’area e, conseguentemente, incidere in modo significativo sulla determinazione del valore di partenza.

Nel calcolo del contributo straordinario, invece, l’obbligo di edificazione gratuita, e non a scomputo, dell’edificio dell'ex vetreria e delle abitazioni convenzionate risulta completamente ignorato. La volumetria che in base agli accordi pregressi avrebbe dovuto essere ceduta al Comune viene semplicemente traslata sull’edificio D, ma questa volta computata come prestazione compensativa del nuovo contributo straordinario.

In questo modo, l’edificio destinato alla cessione pubblica scompare dallo scenario di partenza, liberando di fatto il pregiato terreno fronte laguna, originariamente vincolato a funzioni di interesse pubblico, a favore dell’espansione della funzione ricettiva.

Questa impostazione non è neutrale: essa produce una evidente sottostima del plusvalore effettivamente generato dalla nuova proposta progettuale, alterando l’equilibrio economico dell’accordo e riducendo indebitamente la quota di valore che dovrebbe essere restituita alla collettività.

Se tali obblighi fossero correttamente inclusi nel calcolo del valore attuale, il plusvalore risulterebbe significativamente più elevato. Ciò genererebbe una maggiore capacità economica nell’ambito dell’accordo pubblico-privato, consentendo di ridurre l’incremento delle superfici a destinazione ricettiva e di preservare una quota più ampia di superficie pubblica, senza compromettere l’equilibrio economico complessivo dell’intervento.

Qualche soluzione alternativa

Ciò premesso, come Ocio riteniamo non solo legittimo ma doveroso ipotizzare soluzioni alternative.

A titolo puramente esemplificativo, tra le molte possibilità, si potrebbe valutare una variante che preveda il cambio di destinazione d’uso della sola area Trevisan, mantenendo invece integralmente a parco pubblico l’area Scalera e confermando la realizzazione dei 22 alloggi proposti a favore della collettività. Si tratta, ribadiamo, soltanto di una delle possibili configurazioni. Altre varianti potrebbero essere individuate attraverso un confronto serio e approfondito con il gruppo Marseglia, ragionando nel dettaglio sull’equilibrio economico dell’operazione e sulla distribuzione delle funzioni, senza assumere come immodificabile l’attuale progetto.

In sintesi, non è vero che l’attuale proposta rappresenti l’unica strada percorribile. È piuttosto l’esito di una negoziazione debole o assente, che assume come ineluttabili scelte che derivano invece da un’impostazione economica parziale. Ciò che ne deriva è la penalizzazione dell’interesse pubblico, completamente evitabile, a fronte dell’ottenimento del primo risultato disponibile.