Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Le fonti dati da conoscere per parlare di locazioni turistiche
La precisione dei dati e la necessità di trasparenza per analisi rigorose e proposte sensate.
Partiamo da un dato positivo: Venezia è una delle poche città italiane ad avere un portale con dati aggiornati sulla presenza di strutture ricettive (alberghi, B&B, appartamenti in locazione breve turistica…) correttamente registrate all’Ufficio Tributi (per il pagamento dell’imposta di soggiorno). Si tratta del portale comunale GeoIDS che rappresenta la fonte principale dei dati elaborati da OCIO, ad esempio, su:
- numero di locazioni brevi turistiche;
- numero di posti letto in offerta ricettiva;
- dettagli su ogni singola struttura registrata, incluso indirizzo.
Il portale GeoIDS ha due grossi punti di forza: viene aggiornato quotidianamente (i dati pubblicati sono infatti aggiornati al giorno precedente) e, fornendo i dettagli su ogni singola struttura, permette di aggregare i dati su qualsiasi dimensione geografica desiderata (per isolato, per sestiere, per municipalità…).
Il portale ha però anche una debolezza legata alla natura dei dati: essendo aggiornati quotidianamente, questi possono subire oscillazioni nel corso dell’anno, legate alle chiusure/aperture delle stesse strutture. Possiamo sapere quindi quante strutture erano attive il 15 giugno 2022, o il 28 novembre 2022… ma non quante sono state attive in tutto il 2022.
Quindi se cerchiamo dati ufficiali, verificati e validati annualmente, dobbiamo rivolgerci a un’altra fonte: l’Ufficio di Statistica della Regione Veneto. Questo Ufficio raccoglie i dati ufficiali del settore ricettivo a Venezia e nel resto della Regione. Anche in questo caso però si tratta di un compromesso: se da una parte sono ufficiali, dall’altra questi dati:
- non si possono scaricare in autonomia dal portale, ma vanno richiesti via mail;
- sono dati aggregati, sappiamo cioè il numero totale di strutture e di posti letto per macro tipologia (alberghiero o extralberghiero) nelle tre ripartizioni di Venezia, Lido e Terraferma. Non è quindi possibile dis-aggregarli, per esempio, per sestiere o per includere la sola Città Antica;
- sono pubblicati con un certo ritardo, vista la necessità di validarli. In genere, sono disponibili verso l’autunno dell’anno successivo. Per esempio, per i dati sulle strutture attive nel 2022 bisognerà aspettare la seconda metà del 2023.
Esiste poi una terza fonte dati, il sito Inside Airbnb. Inside Airbnb è un progetto dell’attivista Murray Cox che ha scritto un programma digitale che, in maniera massiva e automatica, “finge” di cercare di prenotare degli alloggi su Airbnb e intanto salva i dati relativi a tutti gli annunci che rispondono ai criteri di ricerca immessi. Grazie a questo stratagemma, il sito ha i dati aggiornati mensilmente sugli annunci Airbnb presenti in decine di città del mondo. È una risorsa preziosissima che in molti casi è stata fondamentale nello stimolare il dibattito sul ruolo di Airbnb nelle nostre città. In luoghi che non dispongono di dati ufficiali, Inside Airbnb è uno strumento imprescindibile. Anche questa fonte però ha dei limiti, nello specifico:
- non è possibile sapere la posizione esatta degli alloggi, perché Airbnb la rivela solo al momento della prenotazione effettiva. Bisogna quindi accontentarsi di un’approssimazione;
- non presenta la distinzione, che invece è di fondamentale importanza dal punto di vista normativo, tra le diverse tipologie di annuncio. Sono presenti, indistintamente, annunci di locazioni turistiche, di Bed & Breakfast, di ostelli, etc.;
- sono presenti anche annunci che non hanno ricevuto recensioni da molto tempo e che quindi, probabilmente, sono inattivi e vanno ignorati nei conteggi.
Per questi motivi, è preferibile, laddove disponibili, come per la città di Venezia, utilizzare i dati ufficiali, se si vuole offrire una panoramica sulle dimensioni del fenomeno.
Esistono però dei casi d’uso specifici in cui serve affidarsi ai dati Inside Airbnb, poiché contengono alcune informazioni non presenti nei dataset ufficiali, ovvero:
- chi gestisce l’annuncio;
- il numero di recensioni ricevute, che permette di stimare quanti giorni l’anno la struttura è stata affittata;
- il prezzo per notte di una struttura, che assieme alla stima sulle notti prenotate permette di stimarne ilpossibile ricavo economico;
- i posti letto effettivamente messi a disposizione da una struttura, che talvolta non corrispondono a quelli dichiarati;
- gli annunci effettivamente messi a disposizione, tra cui potrebbero quindi esserci attività non dichiarate all’Ufficio Tributi che dunque non versano l’imposta di soggiorno e non dichiarano gli ospiti.
In sintesi
Per non dare i numeri, bisogna sapere a che fonte affidarsi! Le fonti principali sono tre: il portale comunale collegato alle dichiarazione fatte all’Ufficio Tributi, l’Ufficio di Statistica della Regione Veneto, e il sito Inside Airbnb. Ognuna permette di conoscere alcuni aspetti del fenomeno, ognuna però ha anche dei limiti.
In scala di priorità, l’Ufficio di Statistica della Regione Veneto è la fonte con i dati validati a cui affidarsi come prima scelta. Ci si rivolge invece al portale GeoIDS se servono dati più aggiornati, se servono dati con una granularità geografica maggiore, o se servono distinzioni più precise di quella tra alberghiero/extralberghiero - per esempio se interessano i dati solo sulle locazioni turistiche (comprese invece nell’extralberghiero nei dati dell’Ufficio di Statistica). Infine, ci si affida a Inside Airbnb se si vuole investigare possibili strutture che operano in nero, se si vuole stimare il guadagno economico degli host o se si vuole tracciare la gestione degli annunci.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.