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Osservatorio Civico su casa e residenzialità
Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Assegnazioni di Edilizia Residenziale Pubblica: quando l'ideologia provoca disastri
Parte terza: la sentenza della Consulta n.1/2026
La sentenza
Con la sentenza n. 1/2026, depositata l’8 gennaio, la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità degli articoli della legge della Regione Toscana, che attribuivano punteggi crescenti in graduatoria per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP), in base alla durata della residenza o dell’attività lavorativa sul territorio.
La legge regionale prevedeva, in caso di residenza anagrafica o prestazione lavorativa continuativa di almeno un componente del nucleo familiare nell’ambito territoriale di riferimento del bando per l’assegnazione di alloggi ERP, l’attribuzione, ai fini della graduatoria, di punti 1; 2; 3; 3,5 o 4, a seconda che la presenza sul territorio fosse, rispettivamente, di almeno tre, cinque, dieci, quindici o venti anni.
La Corte ha ribadito in sostanza che "il diritto all’abitazione è un diritto sociale fondamentale, volto a garantire un’esistenza dignitosa a chi non dispone di risorse sufficienti. L’attribuzione di punteggi basati sul radicamento territoriale, scollegati dallo stato di bisogno, è irragionevole e contraria alla finalità del servizio pubblico, oltre a determinare una ingiustificata disparità di trattamento tra persone che versano in condizioni di fragilità" (questa la sintesi riportata nel comunicato ufficiale).
Perché questa sentenza è molto importante anche per Venezia
Questa sentenza ha delle ricadute evidenti anche sulle graduatorie di ERP del Comune di Venezia: infatti, l’art. 5 del bando di assegnazione emanato il 16.9.2025 prevede, tra le condizioni punteggiate, anche quelle per gli anni di residenza, dichiarate illegittime dalla Consulta, in particolare:
tra le “condizioni soggettive” del nucleo richiedente, fissate dalla regione Veneto:
- (residenza anagrafica o attività lavorativa nel Veneto)
- da dieci a trenta anni: punti da 2 a 7
- oltre i trenta anni: punti 7
e, tra le condizioni aggiuntive stabilite dal Comune:
- (richiedenti residenti ininterrottamente nel territorio del Comune di Venezia [per l’attribuzione si procede con il calcolo proporzionale degli stessi in funzione del valore posseduto e arrotondamento del punteggio determinato alla seconda cifra decimale])
- da 5 a 15 anni: punti da 1 a 5
- oltre i 15 anni: punti 5
Facciamo un passo indietro
Su ricorso di alcuni richiedenti esclusi dalla graduatoria definitiva del Bando ERP 2022 del Comune di Venezia, in quanto non residenti in Veneto da almeno cinque anni, il Tribunale di Padova aveva sospeso il giudizio e, in data 18 maggio 2023, disposto l’immediata trasmissione degli atti alla Corte Costituzionale che si è pronunciata nel merito il 7 marzo 2024, ritenendo illegittimo questo requisito, previsto dalla L.R.39/2017, “per violazione dei principi di ragionevolezza e di uguaglianza”.
In seguito a questa sentenza, il Comune di Venezia, dall’aprile 2024 ha sospeso le assegnazioni di alloggi ERP ai richiedenti utilmente collocati nelle graduatorie.
Va sottolineato che la sospensione delle assegnazioni non è stata una decisione imposta dalla sentenza della Corte, ma decisa autonomamente dal Comune come forma di “autotutela”, che ha avuto come conseguenza che da più di 20 mesi a Venezia non si assegnino più alloggi di ERP.
Sempre su richiesta dei ricorrenti e dopo la sentenza della Corte, il Tribunale di Padova aveva anche dichiarato l’illegittimità dei punteggi assegnati per gli anni di residenza in Veneto e a Venezia nel bando di concorso 2022.
Il 21 gennaio 2025 Regione e Comune hanno impugnato questa sentenza di fronte alla Corte d’Appello; che ad oggi non si è ancora pronunciata.
Il nuovo bando di assegnazione 2025
Nel frattempo, il 3 settembre la Giunta comunale ha approvato la delibera per l’emanazione di un nuovo bando di concorso per l’assegnazione di circa 250 alloggi di ERP e, sorprendentemente, tra le condizioni socioeconomiche e abitative dei richiedenti che danno diritto a punteggio ha mantenuto i punti per la residenza anagrafica o attività lavorativa nel Veneto e, sia pure ridimensionati, anche quelli attribuiti autonomamente dal Comune per residenza “ininterrotta” nel territorio comunale.
Il 4 dicembre sono state pubblicate le graduatorie provvisorie: al bando hanno partecipato 2.297 richiedenti e le domande accolte sono state 2.151, 986 nella Venezia insulare e 1.265 nella Terraferma veneziana.
Dall’analisi dei punteggi delle graduatorie, pubblicate sul sito ufficiale del Comune, emerge chiaramente che il punteggio massimo attribuibile alla residenza o all’attività lavorativa nei territori, 12 punti, è pari a oltre 1/3 del punteggio utile per ottenere l’assegnazione, senza il quale l’assegnazione è sostanzialmente impossibile.
Il bando, quindi, continua a mantenere i punteggi premiali per la residenza protratta, nonostante una sentenza di illegittimità già pronunciata dal Tribunale di Padova e nelle more della sentenza della Corte d’Appello che può rimettere radicalmente in discussione le graduatorie.
È per questo motivo che all’interno del bando è riportato (in grassetto) il seguente paragrafo, come forma di autotutela:
Si precisa che i punteggi di cui all’art. 8 comma 2 punto f) del regolamento Regionale “residenza anagrafica o attività lavorativa nel Veneto” e art. 8 comma 4 “richiedenti residenti ininterrottamente nel territorio del Comune di Venezia” verranno riconosciuti con riserva in quanto attualmente il Regolamento che li prevede è oggetto di giudizio pendente davanti alla Corte d’Appello di Venezia, il cui esito non è oggi prevedibile.
E adesso cosa succede?
Dopo la sentenza della Corte costituzionale, appare del tutto improbabile che la Corte d’Appello accolga i ricorsi presentati da Comune e Regione.
Il rigetto totale o parziale dei ricorsi, potrebbe provocare il completo stravolgimento delle graduatorie: i potenziali assegnatari potrebbero ritrovarsi in posizione più arretrata e tale da escluderli dall’assegnazione a vantaggio di altri, inizialmente con punteggi più bassi: 5, 10, o 12 punti in più o in meno sono in questo senso determinanti.
Proviamo a immaginare le reazioni di queste famiglie, comunque in condizioni di disagio abitativo e con la prospettiva di accedere all’ERP, che invece si ritroveranno con un pugno di mosche in mano.
Il Comune inoltre non potrà effettuare un’assegnazione prima della sentenza della Corte d’Appello, che speriamo arrivi a breve, a meno di non essere poi costretto a revocarla se sarà avversa ai ricorsi.
Quanti altri mesi dovranno trascorrere prima che, finalmente, questo Comune torni ad assegnare alloggi di ERP?
Insomma, un brutto pasticciaccio che si poteva tranquillamente evitare, ma hanno prevalso, una volta di più, l’ideologia e la propaganda che, specie in vista di elezioni, emergono con prepotenza.
Rimandiamo alle due puntate precedenti di questa triste serie:
https://ocio-venezia.it/report/bandi-erp-quando-l-ideologia-provoca-disastri
https://ocio-venezia.it/report/quando-l-ideologia-provoca-disastri
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22 January 2026
Assegnazioni di Edilizia Residenziale Pubblica: quando l'ideologia provoca disastri
Parte terza: la sentenza della Consulta n.1/2026
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14 January 2026
Ex Scalera / Trevisan: all’amministrazione comunale piace perdere facile?
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19 December 2025
Ex Scalera / Trevisan – Osservazioni critiche
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.