Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Per Venezia ci vorrebbe un ticket d’uscita
(Foto Valerio Nicolosi/Micromega)
Il ticket d’accesso a Venezia entra in vigore nell’anno in cui inizieranno gli sfratti dalle case popolari per cessata locazione. Pare che nessuno tra coloro che hanno un peso in questa decisione colga o sia quantomeno disposto a notare la contraddizione tra questi due eventi. Arrivano infatti a scadenza i contratti d’affitto dell’edilizia residenziale pubblica (Erp) che la Regione ha ridotto alla durata di 5 anni con la legge n. 39 del 2017. (1) Come recita il bilancio di previsione 2024 dell’Ater di Venezia: “nel 2024, per la prima volta nella centenaria storia dell’Ater di Venezia, scadranno circa 6.300 contratti Erp, a seguito della nuova normativa”. Un evento che si può definire epocale, dunque.
Quanti di questi 6.300 contratti in scadenza in tutta la provincia ricadono nel Comune di Venezia? Quanti di questi non verranno rinnovati? Difficile fare una previsione, dato che il rinnovo del contratto per ulteriori 5 anni spetterà solo a quelle famiglie la cui situazione reddito-patrimoniale non supera i risicati limiti fissati dalla stessa legge. Quello che sappiamo è che lo scarto tra la soglia massima di Isee-Erp ammessa per l’accesso a una casa popolare e quella per non esserne sfrattati è del 30%, ovvero circa 4mila euro nel 2024.
Soglie massime Isee-Erp 2024:
- per l’accesso al bando: 22.615
- per la permanenza: 26.784*
* Così calcolato: soglia per l’accesso + 30% come previsto dalla L.R. 44/2019.
E’ difficile pensare che un nucleo familiare che abbia un indicatore Isee-Erp così basso da rientrare nelle graduatorie e avere l’assegnazione, con soli 4mila euro annui in più possa permettersi di andare sul mercato abitativo attuale. E non potrà nemmeno sperare di rientrare nel Social Housing (SH), visto che questo strumento, inizialmente pensato per venire incontro alle famiglie della cosiddetta “fascia grigia” (troppo “ricche” per l’Erp, troppo “povere” per il mercato), prevede oggi a Venezia criteri di ammissione più stringenti di quelli di permanenza nell’Erp:
Secondo la legge regionale attualmente in vigore, quindi, si assume implicitamente che, qualora una famiglia durante la permanenza nell’alloggio sia in grado di migliorare la propria condizione reddituale, verrà sfrattata e rigettata, di fatto, in una condizione non troppo diversa da quella di partenza rispetto all’accessibilità abitativa sul mercato, annullando così, di fatto, gli effetti virtuosi dell’intervento pubblico avvenuto.
La questione appare ancora più insensata se si considera che sono 1.484 gli alloggi Ater sfitti nel comune (di cui 722 a Venezia città) e 1.077 quelli sfitti del Comune (di cui 463 a Venezia città). (2)
Una possibile soluzione a questa impasse potrebbe prodursi equiparando le condizioni di permanenza degli assegnatari in virtù della legge 39/2017 a quelle degli inquilini assegnatari secondo la legislazione precedente, (3) che prevedeva uno scarto più ampio tra soglie di accesso e permanenza.
Per quanto riguarda Venezia e lo spopolamento che la caratterizza, soprattutto delle famiglie più deboli economicamente, viene lecito chiedersi se l’imponente apparato di gestione e controllo di chi arriva in città messo a punto per il ticket d’ingresso non possa essere più utile se orientato a conoscere i motivi e le condizioni di chi dalla città è costretto ad andarsene: un monitoraggio della questione abitativa e della reale efficacia delle proprie politiche sulla casa aiuterebbe l’amministrazione a guardare in faccia la realtà e agire di conseguenza.
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(1) Così come modificata dalla L.R. n. 44/2019, art. 25. Contratti stipulati da inquilini che hanno ottenuto l’alloggio in base alla L.R. n. 39/2017.
(2) Fonte: elaborazioni di Ocio su dati Insula e Ater Venezia.
(3) Articolo 34, comma 1bis, della L.R. n. 39/2017 introdotto dalla L.R. n. 44/2019.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.