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Locazioni Turistiche

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Canoni concordati (Patti territoriali)

Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )

Città storica

I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.

Città insulare

La città storica + l'estuario e le isole minori.

Terraferma

Il territorio non insulare del Comune di Venezia.

Comuni ad alta tensione abitativa

Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).

E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)

È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.

I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane

Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).

ISEE-ERP

Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.

Legge speciale per Venezia

Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.

Locazioni brevi turistiche

Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.

Equo canone

Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.

17 December 2025

Una sentenza storica

...e qualche sassolino nelle scarpe

La sentenza della Corte costituzionale n. 186 del 2025, depositata nella giornata di ieri, segna un passaggio decisivo nella regolazione delle locazioni turistiche brevi.

La Corte costituzionale ha infatti respinto o dichiarato inammissibili tutte le questioni di legittimità sollevate dallo Stato contro il Testo Unico del turismo della Toscana (l.r. n. 61/2024). Questa legge, tra le altre cose, ha previsto una disciplina speciale per le locazioni turistiche brevi ampiamente modellata sulla proposta di legge di Alta Tensione Abitativa, che – come OCIO – abbiamo concorso a scrivere insieme ad attivisti, studiosi e associazioni di tutta Italia.

Mentre la proposta di legge statale giace da tempo in Parlamento in attesa di essere discussa, la Regione Toscana ha invece ritenuto di farla propria, riproponendo gli elementi di fondo che la caratterizzavano:

La possibilità, per un numero circoscritto di comuni, di introdurre limitazioni alle locazioni turistiche brevi (in Toscana i comuni ad alta densità turistica e i capoluoghi di provincia)
La possibilità, per questi comuni, di prevedere un limite massimo di autorizzazioni all’esercizio della locazione breve per determinate zone omogenee;
La possibilità di subordinare l’esercizio dell’attività alla concessione di un’autorizzazione quinquennale.

Alcuni passaggi della sentenza sono musica per le nostre orecchie, perché confermano finalmente quello che andiamo dicendo da anni. Ne citiamo giusto alcuni.

Si dice, ad esempio, che una regolazione come quella toscana (uguale ad ATA) “non è riconducibile all’ordinamento civile né sotto il profilo oggettivo né sotto quello teleologico”, ossia alla competenza statale, ma piuttosto “alla materia del turismo, in quanto prevede la possibilità di introdurre un regime amministrativo più rigoroso dell’ordinario per l’avvio e l’esercizio dell’attività di locazione turistica breve” e “incide anche sul governo del territorio, perché prevede che i comuni possano regolare le destinazioni d’uso di specifiche zone del loro territorio”. Insomma, due materie su cui le Regioni hanno ampio margine di manovra.

Finalmente non sentiremo più le panzane giuridiche riproposte ossessivamente delle associazioni dei proprietari e di tanti, troppi amministratori regionali e locali che ci dicevano che ci voleva la legge dello Stato, che le Regioni non potevano fare nulla, che era tutto incostituzionale, ecc. ecc. Basta così.

Ma c’è di più: si legge infatti che, in virtù del principio costituzionale di sussidiarietà, “il livello regionale e quello locale (…) sono in linea di massima più adeguati per adottare la disciplina amministrativa volta a conciliare gli interessi dei proprietari e degli utenti con quelli contrapposti (di tipo sociale ed urbanistico)”. E si cita più volte (ben 5), anche a conferma di tale assunto, il famigerato “emendamento Pellicani”; uno sgorbio palesemente incostituzionale per i detrattori nostrani di ogni tentativo di regolamentazione che invece, per la Corte costituzionale, diviene un termine di paragone per lo scrutinio della legislazione toscana.

Ma il punto migliore arriva poco prima della conclusione: “La destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica non può essere considerata elemento essenziale del diritto di proprietà”.

E questo mette la parola FINE alle geremiadi sulla proprietà privata aggredita, agli allarmi sugli espropri proletari, al melodramma dell’attacco incostituzionale al sacrosanto diritto di far schei affittando ai turisti. Ripetiamo: fare di una propria abitazione una locazione turistica non rientra nel nucleo essenziale del diritto di proprietà. Punto.

Erano abbastanza scontate le reazioni delle associazioni degli affitti brevi, dei property managers & co., che non si sono fatte aspettare.

Ci rivolgiamo invece direttamente ai nostri amministratori, che da parecchi anni in qua si oppongono a ogni richiesta di regolamentazione del settore con quel campionario di argomenti che la Corte costituzionale ha giuridicamente asfaltato ieri.

Ci rivolgiamo, in particolare, al Sindaco Brugnaro, agli Assessori Venturini e De Martin, sempre solerti a dire che “non si può”, che “è incostituzionale”, che “guardate che a Firenze hanno impugnato”, ecc. magari con il sorrisetto beffardo di chi la sa lunga.

Ma ci rivolgiamo anche, con garbo – non potendo rivolgerci all’assessore Caner, che pure stava su questa linea dell’inerzia – al nuovo Assessore regionale, appena insediato, Lucas Pavanetto.

La domanda è questa: adesso che tutte le scuse sono saltate, che intenzioni avete?

Una sentenza storica

...e qualche sassolino nelle scarpe

Una sentenza storica

...e qualche sassolino nelle scarpe

Ocio alla trasparenza: per un uso corretto di dati e analisi

Chiarimento sulla fonte e sul contesto dei dati relativi al patrimonio abitativo pubblico ERP del Comune di Venezia e di ATER Venezia

La graduatoria provvisoria di Edilizia Residenziale Pubblica 2025

Qualche considerazione

OCIO