Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Brugnaro e gli affitti brevi: solo chiacchiere e distintivo
Ancora una volta il Sindaco non ha perso l’occasione per dimostrare urbi et orbi, se mai ce ne fosse stato il bisogno, che non ha nessuna intenzione di regolare gli affitti brevi.
Quelle di qualche tempo fa – “sono le mie idee”, aveva detto (v. qui) – erano probabilmente alcune delle tante parole che il primo cittadino consegna quotidianamente alla stampa sui temi più disparati.
Sono trascorsi quasi due anni dall’approvazione del c.d. “emendamento Pellicani” (15 luglio 2022), norma che attribuisce alla città di Venezia, unica in Italia, la possibilità di limitare la diffusione degli affitti brevi, ma del regolamento comunale di attuazione, quello che dovrebbe dare concretezza a vincoli e regole, non si vede manco l’ombra.
Anzi, il Comune ha pure deciso di applicare con generosità – naturalmente in favore di proprietari immobiliari e agenzie degli affitti brevi – le norme edilizie che la stessa Amministrazione aveva approvato, con gran seguito di grancassa e fanfara, nel 2019: gli scarsi controlli sulle fosse settiche (art. 63 del regolamento edilizio) sono oggi accompagnati da un’interpretazione a dir poco riduttiva dei limiti agli appartamenti turistici posti “in continuità diretta” (art. 42), lasciando campo libero alla trasformazione di interi palazzi in strutture ricettive di fatto.
Insomma, ben vengano le regole, purché stiano sulla carta.
Come se il quadro descritto non fosse già sufficientemente desolante, tra ieri e l’altro ieri, il Sindaco ha deciso di rincarare la dose.
Prima ha ritenuto di dover rilanciare la sua personalissima tesi sullo spopolamento di Venezia, riassumibile con la famosa uscita di qualche tempo fa: “le persone muoiono” (vedere qui per credere). La colpa della costante diminuzione di residenti non sarebbero insomma le condizioni proibitive del mercato immobiliare, ma la scarsa propensione dei veneziani a far figli e l’invecchiamento della popolazione cittadina. Non una questione economica, ma culturale: «Ci sono alcune donne che vogliono fare un figlio e poi basta, altre (ma solo alcune, ha specificato) che chiedono al ginecologo di partorire con parto cesareo per non fare fatica. È un dato di fatto» (così letteralmente su VeneziaToday; altri quotidiani hanno omesso, forse per comprensibile pudore, questa parte delle esternazioni).
Passa sotto silenzio il fatto che ci siano città in Italia – non solo Milano, ma anche Bologna – capaci di compensare il calo demografico con l’arrivo di nuovi residenti, molto più di quanto non faccia Venezia. Ma ovviamente, oltre al fatto che si tratta di capoluoghi amministrati dall’opposizione, non sono certo confrontabili con Venezia, che è “speciale” e incomparabile con qualsiasi altra realtà (altro argomento retorico usualmente impiegato per osteggiare qualsiasi regolazione sugli affitti brevi).
Ad ogni modo, oggi (v. qui), dalla consueta alluvione di dichiarazioni, i giornalisti sono riusciti a pescare pure un’uscita sugli affitti brevi: per il Sindaco, chi fa questa attività dovrà accogliere il turista in persona e spiegargli le regole di comportamento in città, altrimenti alla sua attività sarà imposto un tetto di 90 pernottamenti all’anno.
Sempre secondo il Sindaco, su questi temi sarebbe in corso (a questo punto, da mesi, ci viene da dire) un confronto con le associazioni di categoria (quelle degli affitti brevi, of course).
Inutile dire che questa proposta sfiora il ridicolo e suona come un insulto all’intelligenza dell’interlocutore.
1) Il Sindaco dimostra di non aver capito (o più probabilmente, di non voler capire) il cuore del problema degli affitti brevi, che non è il tenere la destra nelle calli, non sostare sui ponti o gettare i rifiuti nel cestino. Queste sono regole di buon senso, che chiunque dovrebbe seguire e conoscere.
Il problema degli affitti brevi è la riduzione degli alloggi disponibili sul mercato delle locazioni di lungo periodo, l’aumento dei prezzi di locazione e compravendita, la trasformazione di interi palazzi e isolati in alberghi diffusi.
Ma questa parte della questione il Sindaco non la vuole vedere evidentemente, perché intervenire significa limitare la rendita immobiliare dei proprietari e l’attività estrattiva di agenzie e intermediari (che non sono affatto tutti veneziani, come vorrebbe una certa narrazione).
2) L’accoglienza in persona degli ospiti è già prescritta dalla legge: ai sensi dell’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, i gestori delle locazioni turistiche devono identificare gli ospiti in loco e di persona per poi comunicarne le generalità alla Questura entro 24 ore. Self-check-in e altre modalità di raccolta di questi dati, molto diffuse, sono in realtà irregolari.
Nessuna novità nella proposta del Sindaco fin qui.
3) Non si capisce perché mai ci dovrebbero essere dei gestori di locazioni turistiche desiderosi di sottrarsi a queste regole “all’acqua di rose”, a cui si applicherebbe conseguentemente il limite di 90 giorni. È verosimile piuttosto che tutti approvino di buon grado e, anzi, con giubilo questa proposta, visto il pericolo scampato. E poi non fa forse “turismo esperienziale” raccontare al turista la favola di come si vive davvero a Venezia? D’altra parte, si potrebbero benedire queste regolette con lo slogan della “lotta (senza quartiere, beninteso) all’illegalità e all’abusivismo”, con il quale finora si sono accompagnate, a tutti i livelli, le proposte di pseudo-regolamentazioni inutili (tipo il codice identificativo nazionale), confezionate giusto al fine di evitare di intervenire davvero sul fenomeno.
4) Infine, ci chiediamo dove abbia trovato questo fantomatico tetto di 90 giorni. L’emendamento Pellicani parla di 120 giorni, ma non lo collega affatto al “prontuario del bon ton del bravo turista” di cui ci racconta il Sindaco. Chissà…
Questi pochi appunti bastano a smontare la vuota retorica sul tema.
Ci sembra però opportuno evidenziare un altro indice della scarsa volontà dell’attuale Amministrazione, che passa sempre sotto silenzio: ma perché, quando si tratta di dettare le regole, si dovrebbero ascoltare solo gli operatori della categoria (proprietari e agenzie di affitti brevi) e non gli altri cittadini che risentono del problema e gli altri proprietari che nei condomini subiscono l’andirivieni di turisti a tutte le ore e le maggiori spese provocate dagli affitti brevi?
Per dirla con una battuta, ci sembra che chiedere a proprietari e property managers come regolare la loro attività, sia un po’ come chiedere ai tacchini di fissare la data del Giorno del Ringraziamento.
Immaginate voi che genere di risposte potranno mai dare.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.