Una C.U.R.A. (Camminata Urbana di Riappropriazione dell’Abitare) per Santa Croce e San Polo

Quella del 12 novembre 2022 è la quinta C.U.R.A. proposta da OCIO dopo quelle organizzate rispettivamente alla Giudecca (maggio 2019), e poi a Castello (ottobre 2019), a Dorsoduro (ottobre 2020, incentrata sull’area di Santa Marta) e a Cannaregio (maggio 2021).

TAPPA A - ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) a San Polo

Le abitazioni di Edilizia Residenziale Pubblica localizzate nel sestiere di S. Polo sono relativamente poche: 42 quelle di proprietà comunale, gestite da Insula, e 108 di proprietà dell’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (ATER).

Le abitazioni di proprietà ATER si concentrano nella zona di S. Rocco e sono state edificate nel primo decennio del Novecento dalla Commissione per le case sane ed economiche, un Ente autonomo voluto dal Comune per migliorare le drammatiche condizioni igienico sanitarie dei ceti popolari: un quinto della popolazione viveva allora in abitazioni sovraffollate e antigieniche, in particolare quelle a piano terra; quasi la metà delle case era priva di acqua potabile e aveva il gabinetto in cucina che scaricava nei canali, vere e proprie fogne a cielo aperto.

A S. Rocco, nell’area dell’ex Fonderia Neville, la Commissione edifica 11 edifici per complessivi 78 appartamenti che vanno ad aggiungersi ai 30 costruiti tra la Scuola grande e la chiesa di S. Rocco sull’area di vecchie case, in gran parte insalubri ed inabitabili, demolite. Una targa in Calle de la Fonderia ricorda la posa della prima pietra da parte di Luigi Luzzati (Presidente del Consiglio dei ministri nel 1910-1911).

«LUIGI LUZZATTI

MAESTRO DELLA PREVIDENZA SOCIALE

QUI POSE NEL 1909 LA PRIMA PIETRA

E RITORNÒ A ESALTARE

NELLA SANITÀ DELLA CASA

LA SANITÀ DELLA FAMIGLIA

PRIMO SACRO NUCLEO

D'OGNO ORDINATO VIVERE CIVILE

I DISCEPOLI A RICORDO PERENNE»

Fu su sua proposta che venne approvata nel maggio 1903 la legge che poneva le basi per la nascita dell’Istituto Autonomo Case Popolari (IACP); a Venezia lo IACP, la cui istituzione è votata dal Consiglio comunale nel 1908, è costituito con regio decreto nel febbraio 1914.Quale originaria dotazione immobiliare, all’Istituto vennero conferite alcune aree fabbricabili e 686 alloggi costruiti dalla Commissione nel centro storico di Venezia; tra questi, gli edifici di S. Rocco.

Il grado di utilizzo degli alloggi

In seguito a due accurati sopralluoghi, abbiamo rilevato che 27 appartamenti sui 108 di proprietà Ater sono inutilizzati. Si tratta di una stima assolutamente prudenziale, che mette ancora una volta in evidenza il fenomeno macroscopico dello sfitto, che a S. Rocco coinvolge un quarto del patrimonio, percentuale in linea con il dato della Venezia insulare (620 alloggi su un totale di 2546).

Il motivo fondamentale del costante incremento del patrimonio non utilizzato è il sempre più vistoso disinvestimento pubblico nell’ERP: nel periodo 2009–2020 i finanziamenti statali e regionali attribuiti ad ATER Venezia per interventi di nuova costruzione, manutenzione e recupero edilizio, acquisto, assumono un andamento costantemente decrescente passando dai 18,4 milioni di euro del 2009 ai 3,5 del 2020.

Quello che da decenni manca è un piano pluriennale di intervento sull’Edilizia Residenziale Pubblica, che non può essere sostituito dagli scarsi ricavi previsti dal piano di vendita degli alloggi pubblici recentemente approvato dalla regione Veneto. Alienare il patrimonio serve solo per coprire, in modo assolutamente inadeguato, la carenza di investimenti e per liberare gli Enti gestori di abitazioni che richiederebbero, specie se vuote, notevoli risorse per essere recuperate e riassegnate.

TAPPA B Palazzo Venere (ovvero le locazioni turistiche a Venezia)

A Santa Croce ci sono attualmente più di 600 strutture ricettive: quasi tutte - l’83% per la precisione - gestite come locazioni turistiche. I posti letto disponibili in locazione sono 2087, ovvero quasi la metà (46%) di tutti i posti letto a uso turistico del sestiere.

I dati elaborati da OCIO, la cui fonte è il portale comunale GeoIDS (aggiornato quotidianamente per includere tutte le strutture ricettive correttamente registrate presso l’Ufficio Tributi), mostrano come i posti letto a uso turistico a Santa Croce abbiano ormai superato i residenti.  Alla data del 5 novembre 2022, il portale comunale mostra come nel sestiere ci sia un totale di 4.571 letti per turisti, mentre le stime giornaliere dell’Anagrafe del Comune di Venezia registrano 4.568 residenti. 

A San Polo la situazione è un po’ meno drammatica, con 8 posti letto ad uso turistico ogni 10 residenti: 3.441 letti e 4.132 residenti. 

Tuttavia San Polo mostra una maggiore incidenza delle locazioni turistiche. Esse rappresentano l’88% delle strutture ricettive e il 65% dei posti letto ad uso turistico del sestiere.

Cosa sono le locazioni brevi turistiche?

Le locazioni turistiche (o affitti brevi, dall’inglese short-term rental) sono quelle affittanze relative ad immobili non classificabili come strutture ricettive e con finalità esclusivamente turistiche. Si tratta di locazioni che non prevedono alcuna prestazione di servizi accessori o complementari (quali ad es. il servizio di pulizie durante la permanenze dell’ospite, la colazione, ecc). La locazione turistica non è considerata dal punto di vista normativo come attività ricettiva (come ad esempio i B&B, le case-vacanza, i Residence), anche se comunque fa parte dell’offerta ricettiva del territorio.

Gli 8 appartamenti al numero 2463 di Calle de la Laca sono registrati al catasto come “abitazioni”, ma di fatto l’intero immobile è stato trasformato in albergo pur mantenendo la destinazione d’uso residenziale: a questo civico non abitano più residenti ma solo visitatori temporanei. Le dinamiche presenti nei sestieri di Santa Croce e di San Polo sono indicative di quanto avviene su scala comunale e, in particolar modo, nella Città Antica. Data la facilità di gestione e i minori rischi d’impresa, negli ultimi anni il ricorso al contratto di locazione turistica è aumentato in modo esponenziale, favorito dallo sviluppo e diffusione di piattaforme online dedicate, tra cui in particolare Airbnb. 

Nella Venezia insulare il boom si è registrato tra il 2016 e 2018, con il numero di posti letto a uso turistico che è passato da 34mila a 60mila unità. 

TAPPA C Calle del Modena (ovvero le locazioni turistiche a Venezia)

L’appartamento al civico 2264 di Calle del Modena (sestiere di San Polo) è di proprietà dell’Hotel “Al Mascaron ridente” che gestisce anche altre 10 locazioni turistiche tra i sestieri di Castello e di Cannaregio. Grazie a queste locazioni, la struttura arriva di fatto a gestire 63 posti letto, di cui solo 25 registrati come appartenenti alla struttura alberghiera. 

Cannaregio, 2606/B HOTEL AL MASCARON RIDENTE 25 posti letto

Cannaregio, 2606/B AL MASCARON 6

Cannaregio, 2606 AVENEZIA 14 7

Cannaregio, 2626 AVENEZIA6 2

Cannaregio, 2971 AVENEZIA 8 4

Cannaregio, 3225 AVENEZIA 2 2

Cannaregio, 3226 AVENEZIA 3 3

Cannaregio, 4880 AVENEZIA 12 2

Cannaregio, 4919/A AVENEZIA 10 4

Castello, 2611 AVENEZIA 13 2

Castello, 5196 AVENEZIA 7 4

San Polo, 2264 AVENEZIA 4 2

FONTE: portale comunale GeoIDS. Dati scaricati in data 04/11/2022

Secondo i dati elaborati dall’Ufficio di Statistica della Regione Veneto, nel 2020 nella Venezia insulare erano presenti 60.389 posti letto a uso turistico, mentre l’Anagrafe Comunale registrava 58.487 residenti. Nonostante una compressione dell’offerta ricettiva legata alla pandemia nel 2020, i numeri hanno ripreso a crescere, trainati ancora una volta dalle locazioni turistiche.
Con le nostre inchieste Venezia in affitto (breve) abbiamo rilevato come molte locazioni turistiche siano nei fatti delle vere e proprie attività imprenditoriali dai molti aspetti controversi: sono state trovate multinazionali farmaceutiche collegate all’affitto di interi palazzi; veneziani con aziende di gestione di appartamenti Airbnb con sede alla Canarie; property manager che offrono catering e taxi acqueo ai clienti delle proprie locazioni turistiche, in barba al divieto di fornire servizi complementari in questo tipo di immobili, interi immobili, registrati come abitazioni a catasto, trasformati di fatto in hotel, senza passare per un cambio di destinazione d’uso. 

Lo scopo di queste inchieste e dei sopralluoghi è far venire a galla, attraverso esempi concreti, i limiti dell’attuale normativa sulle locazioni turistiche nel difendere gli interessi dei residenti rispetto agli interessi degli speculatori.

Con la normativa corrente è infatti perfettamente legale:

Aprire una o più locazioni turistiche senza bisogno di alcun permesso, aggirando le limitazioni previste dalla delibera di Consiglio Comunale n. 198 del 31/05/2017 che, per la tutela dell’integrità fisica, funzionale e sociale della Città Antica, sancisce il divieto di nuovi insediamenti o ampliamenti di attività ricettive alberghiere e complementari (salvo deroghe per interesse pubblico);

Gestire la locazione turistica all'interno di una zona grigia in termini di imprenditorialità. La locazione turistica per legge non può offrire servizi (es. cambio di lenzuola o pulizie durante la permanenza degli ospiti), ma allo stesso tempo non sono ancora stati definiti criteri puntuali e facilmente controllabili, per esempio basati sul numero di giorni o numero di appartamenti gestiti, oltre i quali la locazione turistica si prefigurerebbe come attività imprenditoriale e richiederebbe il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Se un’agenzia gestisce quasi un centinaio di posti letto e lo fa offrendo un servizio e un’organizzazione professionale, cosa la differenzia, nella sostanza, da un’attività ricettiva vera e propria?

TAPPA D - Campo San Giacomo (ovvero le locazioni turistiche a Venezia)

Anche qui, al civico 1619 (sestiere di Santa Croce), un esempio di un intero immobile trasformato di fatto in albergo: tutti i 4 appartamenti sono in locazione turistica

TAPPA E - Campo San Zan Degolà (ovvero le locazioni turistiche a Venezia)

L’intero isolato di Campo San Zan Degolà (270420919) ospita 10 abitazioni registrate al Catasto, oltre alla Chiesa e ad altri locali con classificazione diversa da quella di alloggi. 

Ben 9 delle 10 abitazioni di questo isolato sono prive di residenti e destinate ad affitto breve, gestite attraverso il regime di locazione turistica. Complessivamente abbiamo quindi 39 posti letto destinati a turisti e 2 soli residenti.

C’è dell’altro: tutte le 9 locazioni turistiche compaiono pressoché con lo stesso nome (Ca’ del Monastero), suggerendo che si possa trattare di strutture dello stesso proprietario e/o gestore. Di fatto, sostanzialmente un albergo diffuso su tutto il campo: risulta difficile pensare che la gestione di 9 appartamenti e 39 posti letto possa infatti essere svolta da una qualche famiglia lavoratrice che ricorre alle locazioni turistiche per arrotondare lo stipendio da altri lavori. Se integriamo con i dati di Booking e Airbnb, risulta che il proprietario dei nove alloggi “Ca’ del Monastero” si ritrova a gestire un’area di oltre 800mq, per un ricavo ipotetico complessivo di oltre 4.100 € a notte (nel caso di prenotazione di tutte le proprietà)! Tutto ciò, grazie alla legge attuale - o meglio, al vuoto normativo in essere - non è inquadrabile né come albergo né come attività imprenditoriale, ma come semplice locazione turistica.

locazione turistica non deve continuare a essere disciplinata in maniera confusa, quasi timorosa di andare a ledere gli interessi di chi la pratica. La locazione turistica deve smettere di essere paragonata a una forma di welfare privato perché non lo è. La locazione turistica:

è un’attività economica e, soprattutto in posti ad alta turistificazione come Venezia, difficilmente sopravvive se non è imprenditoriale. I piccoli operatori “artigiani” della locazione turistica, che indubbiamente ci sono, sono destinati a rimanere schiacciati in un mercato che ormai va verso la professionalizzazione del settore, senza che l’attuale regolamentazione sia in grado di spacchettare efficacemente i diversi soggetti che svolgono attività di locazione turistica.

fa salire il costo degli affitti, contribuisce all’emergenza abitativa e quindi aumenta il bisogno di misure di welfare pubblico per permettere ai cittadini di continuare ad abitare la loro città.;

non è trasparente: né attraverso Airbnb né attraverso il portale del Comune si riesce a capire facilmente chi sta speculando sugli immobili di Venezia approfittando della locazione turistica e chi invece la esercita in maniera non professionale.

LA PROPOSTA ATA (Alta Tensione Abitativa)

Proposta di legge per la regolazione delle locazioni brevi: i principi fondamentali

a) Introdurre un regime di autorizzazioni per l’esercizio della locazione breve; b) Attribuire al comune la facoltà – e non l’obbligo – di introdurre tale regime di limitazione e autorizzazione delle locazioni brevi, anche al fine di differenziare la disciplina sulla base delle specificità del singolo comune; 

c) Lasciare al comune una certa autonomia nella concreta individuazione delle limitazioni, eventualmente anche differenziando per zone le limitazioni, pur nel rispetto dei criteri e dei principi posti dalla legge; 

d) Evitare l’aggregazione di autorizzazioni in capo a un singolo soggetto, secondo il principio “un proprietario–un’autorizzazione”; 

e) Garantire comunque l’esercizio, al di fuori di regimi di autorizzazione, delle attività che non hanno un impatto significativo sulla residenzialità e possono ricondursi alla nozione originaria di sharing economy ossia: locazione breve di singoli locali nell’immobile di residenza oppure dell’immobile di residenza nei periodi in cui non lo si occupa (individuati in un massimo compreso tra 60 e 120 giorni); 

f) Circoscrivere l’iniziativa ai soli comuni ad alta tensione abitativa (l. n. 431/1998), per garantirne la proporzionalità e la ragionevolezza rispetto al fine di tutelare la locazione residenziale di lungo periodo. 

Per ulteriori info: https://altatensioneabitativa.it/

Qui: il servizio di Filippo Fois, su Antenna3 https://www.youtube.com/watch?v=L1Cg6E6VyqQ