La casa è tua ma i danni sono di tutti

Quando non occupano interi edifici, gli appartamenti ad uso turistico si trovano all'interno di complessi residenziali, imponendo una convivenza forzata e spesso disagi pesanti ai condomini (proprietari e affittuari). In particolare per l'utilizzo di parti e proprietà comuni.

Il Palazzo Regina Vittoria si trova al civico 1812 di Calle dei Fuseri. Comprende 10 unità residenziali, 13 direzionali (cioè uffici) e 6 commerciali. Nel tempo alcune delle unità direzionali e residenziali sono state trasformate in Locazioni Turistiche (LT).

Delle quattro LT aperte nell’edificio, tre sono state chiuse a seguito di alcune irregolarità riscontrate da uno dei proprietari, il signor Giovanni, uno dei tanti (proprietari e affittuari) lesi nei loro diritti da chi sceglie di fare locazione turistica ad averci scritto.

Lo abbiamo intervistato – e lo ringraziamo per la sua disponibilità – per condividere la sua esperienza.

Ocio: Partiamo dall’inizio…

Giovanni: Quando ho acquistato il mio appartamento all’interno di palazzo “Regina Vittoria”, circa cinque anni fa, mi sono accorto che esistevano varie LT e un Regolamento Condominiale che le vietava. Mi ha sorpreso che nessuno degli altri condomini avesse effettuato delle verifiche al riguardo e neppure l'Amministratore del condominio.

In questi anni sono riuscito a far revocare tre delle quattro LT presenti: due di tipo imprenditoriale e una non imprenditoriale (quest’ultima aperta dopo il febbraio 2020). In questo momento sto effettuando opportune verifiche per far chiudere anche la quarta, che però è preesistente al febbraio 2020. Questa unità è già stata diffidata e sanzionata per aver affittato l'appartamento a quattro ospiti, quando in realtà la capienza rilevata dagli atti di agibilità ne prevede solo due.

Ocio: Ci ha parlato di un Regolamento Condominiale che vieta le Locazioni Turistiche ma che si rivela uno strumento inadeguato, come mai?

Giovanni: In effetti abbiamo un Regolamento Condominiale approvato nel 1986 che però non risulta contrattuale perché non è stato al tempo votato all’unanimità dai condomini. 

In realtà il Regolamento viene sempre citato dai contratti di compravendita che riguardano le unità del condominio che fanno anche riferimento alle limitazioni d’uso delle singole unità rispetto alla realizzazione di “pensioni, alberghi e affittacamere” secondo la dicitura riportata nel testo, per evitare danni alla tranquillità dei condomini. Il Regolamento non fa riferimento esplicito alle LT perché negli anni in cui è stato redatto non esisteva questa categoria. Nonostante queste limitazioni ci sono condomini che volutamente ignorano queste disposizioni appigliandosi a formalità di definizione (appunto si parla di “pensione” e non esplicitamente di “LT”), trasformando le loro unità in attività ricettive e sfruttando anche le proprietà condominiali comuni per il proprio esclusivo profitto.

Ocio: Quando precisa la data di apertura “prima” o “dopo” febbraio 2020, fa riferimento all’entrata in vigore del Regolamento Edilizio del Comune di Venezia e, in particolare, all’articolo 63 che impone l’obbligo di fosse per le LT. Può spiegarci cosa non funziona?

Giovanni: Uno dei problemi principali della nuova normativa sull’obbligo di messa a norma delle fosse settiche è che non prende in considerazione il fatto che le LT possono trovarsi all'interno di condomini, come il nostro, dove esistono fosse settiche condivise. Questi impianti sono regolati da “millesimi di scarico” esattamente come le proprietà comuni sono regolate dai “millesimi condominiali”, cioè ogni unità ha un diritto allo scarico in base a quanto dichiarato in fase di progetto. . 

Quindi, ad esempio, se trasformo un ufficio in residenza e utilizzo questa come LT è necessario un cambio di destinazione d’uso dell’unità che, inevitabilmente, aumenta il carico sulle fosse settiche. Se le fosse settiche sono condivise, come nel nostro edificio, sono assimilabili a parti in comune di tutte le unità. Anche se, come nel nostro caso, la fossa prevede un margine per incrementi, questi andrebbero ripartiti tra tutti i condomini – appunto perché trattasi di parte in comune – e non utilizzati solo da chi modifica e trasforma la propria unità aumentando il carico delle fosse. (VEDI NOTA TECNICA n.1)

Per esemplificare: nel nostro edificio se nessuno avesse apportato modifiche e/o trasformazioni interne nel corso degli anni (quindi a partire dalle agibilità del 1986 tuttora vigenti), non ci sarebbe stata la necessità di mettere a norma le fosse settiche né di richiedere una nuova autorizzazione di scarico in laguna. Invece adesso, con le modifiche effettuate, i condomini non possono effettuare trasformazioni interne ricorrendo agli incrementi previsti dalle fosse ma sono costretti ad aumentare il carico delle fosse. Inoltre i proprietari delle LT, che di loro propria iniziativa hanno modificato le loro unità pur non possedendone il diritto, stanno tentando di imporre al resto del condominio anche i costi di adeguamento delle fosse con l’installazione di sistemi meccanici di vibrazione. (n.d.r.: "Accorgimento tecnico che permette di dimezzare i volumi richiesti a parità di efficacia depurativa") 

E’ questo che intendo quando parlo di sfruttamento delle parti comuni del condominio a vantaggio di alcuni.

Ocio: Lei tocca una questione molto tecnica, quella dell’incremento di carico e della ripartizione equa di eventuali margini.

Giovanni: Facciamo un esempio: se la fossa settica è stata costruita con margini per X abitanti equivalenti (che convenzionalmente indica la quantità di carico prodotto ed immesso in fognatura da un abitante) in più, quegli X abitanti vanno ripartiti in funzione dell’incidenza percentuale delle singole unità. Incidenza che deve essere calcolata in base al numero di abitanti previsto per ciascuna unità.

Da alcuni accessi agli atti che ho effettuato presso il Comune, ho constatato che alcuni proprietari che avevano aperto una LT, in passato, avevano preventivamente fatto richiesta di variante al progetto delle fosse. Questo, però, senza alcuna autorizzazione da parte di tutti i condomini. In questo modo si sono di fatto appropriati dei margini delle fosse a beneficio esclusivo delle proprie unità. (Vedi NOTA TECNICA 2)

Ocio: Sembra quindi che sia necessario un maggior controllo da parte del Comune. Qual è la sua visione al riguardo?

Giovanni: Assolutamente. È cruciale che ci sia un controllo più severo su queste trasformazioni e sulle LT. Dobbiamo trovare un equilibrio che permetta a chi possiede immobili di trarne profitto ma senza compromettere il benessere della comunità e degli altri condomini. Le istituzioni dovrebbero creare normative chiare che obblighino i proprietari a rispettare le capacità infrastrutturali degli edifici e le esigenze degli altri condomini chiedendo anche un voto unanime da parte dell’assemblea di condominio. Credo in particolare che sarebbe importante rendere pubbliche le informazioni sulla presenza e la capacità delle fosse settiche, in modo da permettere controlli più agevoli anche da parte dei non addetti ai lavori ed istruendo anche gli Amministratori di Condominio ad un obbligo di controllo nel rispetto dei diritti di tutti i condomini.

Ocio: Crede che ci sia una crescente consapevolezza tra i residenti riguardo a queste problematiche?

Giovanni: Sì, lentamente, la consapevolezza sta crescendo. Molti residenti iniziano a rendersi conto che la questione delle LT e delle trasformazioni legate alle realizzazione di LT non è una questione che coinvolge solo le singole unità – e quindi la libertà di azione dei singoli sulla proprietà esclusiva – ma riguarda anche l'intero condominio e la qualità della vita di tutti i condomini per gli effetti prodotti sulle parti comuni. Stiamo cercando di unirci e di far sentire la nostra voce, affinché i diritti dei residenti – proprietari e inquilini – vengano rispettati e tutelati.

Ocio: Molti proprietari sembrano sostenere il principio di libertà di azione sulle loro unità. Cosa ne pensa?

Giovanni: Molti proprietari sostengono che la loro libertà d’impresa abbia precedenza assoluta su qualsiasi altro diritto. Io credo che questa libertà sia comunque sottoposta a precisi limiti, soprattutto se rischia di inficiare la proprietà comune, come nel caso delle fosse settiche. Ogni proprietario può avanzare richieste di modifica sulle parti comuni ma è fondamentale che la stessa libertà venga concessa a tutti gli altri condomini, in base ai diritti legittimati dai rispettivi titoli abilitativi e al diritto di pari uso delle parti comuni.

Ocio: Cosa si aspetta per il futuro del Palazzo Regina Vittoria e dei condomini come il suo?

Giovanni: Mi auguro che le istituzioni possano intervenire per regolamentare la situazione, evitando soprattutto di rilasciare autorizzazioni di modifica al sistema di scarico in assenza di un consenso condominiale unanime. Nel nostro condominio siamo oggi propensi a valutare la possibilità di poter trasformare unità direzionali in residenziali con limite precluso alle LT in modo da rispettare il diritto dei proprietari di affittare il loro appartamento, ma anche le esigenze di tranquillità di chi abita più o meno stabilmente. Al momento la battaglia è ancora aperta ma spero che si arrivi a una soluzione che tuteli gli interessi di tutti i condomini e non solo di chi cerca di massimizzare unicamente il proprio profitto.

Ocio: Sembrerebbe che le sue azioni abbiano portato anche a conseguenze legali. Può dirci di più riguardo a queste diffide e alle impugnazioni?

Giovanni: Certamente. Le mie azioni per difendere la tranquillità del condominio e contrastare le LT hanno comportato diffide da parte di avvocati che rappresentavano questi locatori. Ho anche dovuto affrontare impugnazioni di verbali assembleari assieme ad altri condomini e anche un percorso legale che mi ha portato fino al TAR. Sono stato portato in causa assieme al Comune di Venezia per il ricorso di un locatore, ma fortunatamente abbiamo vinto la causa. Questo risultato ha confermato la validità delle mie posizioni e ha dato ulteriore peso alle richieste di rispetto delle normative condominiali.

Ocio: La ringraziamo per la sua disponibilità e per aver condiviso la sua esperienza e le sue idee. Speriamo che il suo impegno porti a risultati positivi per tutti i condomini che vivono situazioni simili in città. 

Giovanni: Credo che ci voglia un po’ di fiducia nelle istituzioni, ma anche coraggio nel prendere l’iniziativa: è l’unico sistema che può portare a risultati concreti. Mi rendo fin d’ora disponibile a un confronto o a un semplice chiarimento per chi come me si trova nella stessa situazione vessatoria da parte di condomini che intendono far valere solo le proprie ragioni di profitto (relative alle LT); difendere la tranquillità del condominio e contrastare le affittanze turistiche che ritengo personalmente un danno sia a livello condominiale che a livello dell’intera città di Venezia.

[1] NOTA TECNICA SULLE PROBLEMATICHE LEGATE AL CAMBIO DESTINAZIONE D’USO

Per aprire una LT con cambio di destinazione d’uso, il Comune richiede ora di allegare alla pratica dell’Autorizzazione allo Scarico anche una tabella di ripartizione dei carichi (tabella degli abitanti equivalenti) approvata all’unanimità da parte del condominio, ma questo non sempre accadeva in passato.

Nel nostro condominio, due uffici sono stati trasformati in appartamenti (quindi con cambio di destinazione d’uso) e due appartamenti sono stati invece modificati e poi utilizzati come LT senza presentare la tabella. In questi casi il Comune non ha verificato come avrebbe dovuto, con il risultato che queste modifiche hanno aumentato il numero degli abitanti equivalenti rendendo le fosse esistenti complessivamente insufficienti, non solo per loro, ma anche per tutti gli altri condomini. Allo stato attuale, per effetto delle richieste pregresse di modifica del sistema di fosse settiche, le unità di tipo residenziale e direzionale legittime non possono oggi eseguire le modifiche interne che sarebbero invece concesse dalle deroghe della Normativa. Aggiungo che il nostro caso è particolare perché siamo nell’impossibilità di ingrandire il sistema di fosse settiche in considerazione delle caratteristiche storiche del Palazzo e dal veto imposto per il nostro palazzo da parte della Soprintendenza. 

È chiaro che chi vuole intraprendere una trasformazione da direzionale a residenziale, aumentando il valore commerciale dell'unità del 30%-50% e triplicando il numero di abitanti equivalenti, si trova davanti ad un ostacolo significativo. Per avviare un’attività di affittanza turistica, è fondamentale dimostrare non solo che le fosse settiche possano sostenere l'aumento globale del numero di abitanti equivalenti, ma che questo aumento venga valutato anche in funzione dei millesimi di scarico legittimati del condominio, senza alterarne le relative incidenze percentuali poiché questi sono considerati a tutti gli effetti diritti veri e propri sulla proprietà condominiale comune.

Esiste poi una notevole confusione in merito all'obbligo di “messa a norma delle fosse settiche” o all'obbligo di richiesta “di nuovi scarichi reflui in laguna” frasi spesso utilizzate in maniera coercitiva da parte di chi intende eseguire modifiche interne e/o trasformazioni per poi attuare le LT adducendo questo quale obbligo intrinseco da parte del condomino e forzando le assemblee condominiali verso una decisione in tal senso. Esistono invece chiare deroghe riportate nella Normativa che sono a tutti gli effetti vincoli nei confronti del condominio. 

Quindi: Da un lato, ci sono proprietari che avanzano pretese per effettuare trasformazioni senza alcun obbligo di verifica dei carichi sulle fosse settiche, cercando di attribuirsi eventuali margini di capienza a seguito di queste modifiche. Dall'altro lato ci siamo noi, gli altri condomini, che resistiamo e chiediamo che vengano rispettate le tabelle di scarico e che gli eventuali margini vengano ripartiti secondo i millesimi legittimati. È fondamentale che ogni modifica sia effettuata comunque nel rispetto della capacità globale del sistema fognario comune.

[2] NOTA TECNICA SULLE PROBLEMATICHE LEGATE ALL’INCREMENTO DI CARICO

Le conseguenze dell’incremento di carico delle fosse per la vita quotidiana del condominio possono essere gravi. A tutti gli effetti se una proprietà viene trasformata e affittata a un numero maggiore di persone l’incremento di carico sulle fosse settiche in termini di aumento di frequenza e di volume dei reflui, può comportare non tanto problemi di salubrità all’ interno del condominio ma problemi di incremento di contaminazione in laguna per effetto della mancata sedimentazione dei depositi nelle fosse: le fosse agiscono infatti come un semplice battente idraulico e non hanno un vero e proprio limite agli effetti dei volumi, il limite è invece rappresentato dal vero e proprio refluo contaminato che viene scaricato con maggior frequenza in laguna. Proprio per questo il Comune ha imposto l’obbligo di messa a norma delle fosse per le LT esattamente come per gli alberghi, in considerazione della maggior quantità dei flussi reflui movimentati nelle rispettive fosse. L’aumento del numero effettivo di abitanti all’interno del condominio influisce anche sulla qualità della vita condominiale, soprattutto in considerazione del fatto che le LT comportano frequenti cambi di persone che spesso ignorano le regole e abusano senza alcun ritegno delle proprietà comuni Inoltre la continua presenza di turisti, il rumore e il via vai di persone possono rendere l'ambiente insostenibile per chi vive stabilmente o per chi, come me, ricerca nell’ appartamento di Venezia una piccola oasi di tranquillità.