Flovè Rooms

In un articolo della Nuova Venezia a firma di Alberto Vitucci del novembre 2024 leggiamo di Flovè Rooms, un complesso alberghiero recentemente aperto a San Girolamo (sestiere di Cannaregio) al posto degli ex capannoni Vettore. 

Nell’articolo si riportano le accuse della società Teresa Snc (di proprietà degli eredi Vettore) alla società Bepi Srl dei gestori del complesso. Da un lato secondo Teresa l’apertura è illegittima, dall’altro i proprietari di Flovè rooms dichiarano che “tutto è in regola”. 

Per cercare di capirci qualcosa, abbiamo fatto un breve studio su questo “hotel” che su Airbnb viene descritto come nato da una visione di quattro amici uniti dalla passione smisurata per l'ospitalità.

Su Airbnb l’host Flovè rooms si presenta così:

L’ossessione per la bellezza architettonica è cosa lodevole, anche se ci dice poco su chi sia veramente il nostro host.

Passando alle più prosaiche visure camerali e catastali, la Bepi srl, con sede a Mestre, risulta formata da quattro soci e da un’altra società, la Magoga srl.  Alle proprietà immobiliari dei soci e della Magoga si possono ricondurre almeno 27 strutture tra locazioni brevi e un piccolo hotel, per un totale dichiarato di 157 posti letto.

Tra questi risultano anche gli appartamenti di Flovè rooms

Sul portale GeoIDS all’indirizzo Cannaregio 3009/G risultano 6 locazioni:

Che corrispondono alle 6 targhette di Locazioni Turistiche presenti sul posto.

L’edificio si compone di due corpi di fabbrica su due piani, con una piccola porzione verso l’ingresso al solo piano terra.

Andiamo a controllare le viste satellitari storiche. Siamo fortunati. Li troviamo su Bing, ancora in costruzione e senza tetto.

Qui possiamo verificare che ci sono effettivamente sei appartamenti e come sono divisi. Si tratta chiaramente di duplex, dunque di appartamenti su due livelli. La pianta tipo è composta da una scala centrale con due camere ai lati. 

Lo scatto risale a prima della realizzazione delle tramezze interne. Possiamo però farci un’idea degli interni sulla base delle informazioni che troviamo su Booking.

Incrociando i dati raccolti, possiamo ottenere un’idea verosimile dell’organizzazione del complesso:

Le unità totali sono 24, ognuna con superficie lorda attorno ai 24 mq. I bagni in dotazione ad ogni camera, a giudicare dalle foto, sono di discreta misura e difficilmente al di sotto dei 4 mq. 

Secondo il Regolamento Edilizio, una camera doppia deve avere superficie netta superiore ai 14 mq, mentre un soggiorno con angolo cottura deve farne almeno 16. 

La superficie lorda di 24mq non è sufficiente per contenere contemporaneamente: 

- due bagni e due stanze doppie (4mq x 2 +14mq x 2 = 36mq) 

- una doppia con bagno ed un soggiorno (4mq + 14mq + 16 m2 = 34mq). 

L’unica possibilità è dunque che ognuna delle unità includa una sola camera doppia con bagno oppure un solo soggiorno con cucina e un bagno. In tal modo il totale massimo delle stanze da letto risultante è di 18.

Allora è tutto in regola?

Flovè Rooms pubblicizza 25 stanze doppie tutte con bagno privato.

Dal momento che non è presente lo spazio fisico per avere 25 stanze da letto e anche 6 soggiorni, sono sicuramente stati affittati anche questi ultimi. In alcuni casi per affittarli devono essere stati separati dai vani scala con tramezze molto leggere, tant’è che spesso i visitatori si lamentano dei rumori provenienti dalle stanze vicine.

Due LTB aperte in questo edificio sono sicuramente illegittime, vediamo perché:

• Essendo in diretta continuità una con l’altra risultano in violazione dell’articolo 42 del Regolamento Edilizio che stabilisce che “Negli edifici costituiti da due o più unità immobiliari ad uso residenziale sono ammesse più unità immobiliari residenziali che svolgono attività di “Bed and Breakfast / Locazione turistica” a condizione che non siano tra loro in comunicazione fisica o poste in continuità diretta.”

Rispettando lo spirito e la lettera di questo articolo potevano esserne aperte solo quattro, perché gli alloggi centrali (nello schema planimetrico segnati con le lettere B ed E), sono in continuità diretta con gli altri.

Sappiamo però che il Comune ha deciso arbitrariamente di non farlo rispettare.

Tutte e sei le LTB sono illegittime anche secondo le regole che il Comune in teoria fa rispettare, vediamo come mai:

• Le stanze dichiarate su GeoIDS sono decisamente di meno di quelle pubblicizzate, 12 invece di 24 o 25.  
• I posti letto dichiarati su GeoIDS sono anch’essi inferiori a quelli effettivamente a disposizione, 32 invece di 48 o 50
• Come abbiamo dimostrato, sono affittati singolarmenre anche i soggiorni, che non possono essere semplicemente eliminati per aggiungere più stanze da letto.  Ricordiamo che la presenza di soggiorno e cucina è obbligatoria per tutti gli alloggi secondo l’articolo 37.5 del RE.
• L’uso di 6 soggiorni come altrettante camere da letto aggiunge 12 Abitanti Equivalenti (AE) al sistema di scarico. La fossa settica è stata quasi sicuramente dimensionata sugli AE che risultano dalle stanze effettivamente da letto, come da linee guida dell’Ufficio Scarichi Reflui. Gli AE aggiuntivi rendono potenzialmente il sistema irregolare. 
• In molte delle recensioni si parla di reception, del puntuale cambio delle lenzuola e della straordinaria gentilezza di Luca e di Viviana. Ricordiamo che le LT non prevedono la fornitura di servizi aggiuntivi come la reception o la pulizia quotidiana delle camere.

Nelle recensioni troviamo anche una foto della reception, che comunque è visibile dall’esterno quando la porta è aperta.

 C’è anche un’offerta di lavoro per receptionist, nella quale il numero di camere è indicato in 24.

Perché Flovè Rooms continua ad accogliere turisti?

Non lo sappiamo. I controlli che abbiamo effettuato non ci hanno preso molto tempo. Potrebbero ancora più rapidamente essere condotti dal Comune. Noi ci siamo basati su immagini satellitari sgranate, ma il Comune è in possesso delle planimetrie autorizzate degli immobili, che verosimilmente non dovrebbero lasciare spazio a dubbi. 

Constatiamo che a tre mesi di distanza dalla pubblicazione dell'articolo e dalla denuncia di Teresa Snc, Flovè Rooms continua a funzionare. Se l’Hotel è ancora aperto, evidentemente la volontà è quella di chiudere un occhio su questa forzatura edilizia ed urbanistica. Si tratta di un plateale aggiramento della Delibera Blocca Alberghi, che viene ignorata anche grazie all’efficace strumento della Locazione Turistica Breve.

Quanto ci ha perso il Comune?

Tralasciando ogni valutazione di tipo fiscale, ci concentreremo su una delle entrate dirette che avrebbe potuto ottenere il Comune se avesse fatto aprire un albergo non solo di fatto, ma anche di forma. 

Per realizzare questo complesso un capannone ha subito un cambio di destinazione d’uso da artigianale a residenziale. Come sempre avviene in questi casi è previsto il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune. Il calcolo degli oneri e del contributo straordinario sono complessi e non li ripeteremo qui. Facciamo solo un esempio: per un cambio di destinazione d’uso residenziale, nulla è dovuto in termini di oneri per la monetizzazione dei parcheggi, mentre se ci fosse stato un cambio a turistico ricettivo le 24 camere del complesso avrebbero portato al pagamento che segue: 25m2 per parcheggio x 24 parcheggi (uno per stanza) x 1000€/m2 = 600.000 euro. 

La società Bepi ha invece potuto procedere al cambio di destinazione da artigianale in residenziale (ma in realtà ricettivo puro) con il pagamento di una cifra che non supera sicuramente i 30.000 euro.

Chi altro ci perde oltre al Comune?

• i visitatori, che credono di aver trovato una camera d’albergo ad un buon prezzo, ma invece stanno affittando un soggiorno mal insonorizzato, nel più puro stile Airbnb. 
•  i disabili, dal momento che per un complesso di residenze è prescritta solo la visibilità e non l’accessibilità, come sarebbe il caso per tutte le parti comuni ed i servizi di un vero albergo. 
• la sicurezza agli incendi, visto che per un hotel di più di 25 posti letto è previsto l’ottenimento del Certificato Prevenzione Incendi, mentre per un complesso di appartamenti sono sufficienti estintori e rilevatori di fumo. 
• la collettività, visto che in un articolo del 2017 al Gazzettino, in complesso era stato annunciato come un bell’insieme di appartamenti “progettati con tecnologie d'avanguardia per ottenere il massimo contenimento dei consumi, che puntano a intercettare soprattutto la domanda di residenzialità dei veneziani, nel cuore di Cannaregio.”

Conclusioni

La Delibera Blocca Alberghi è una misura sacrosanta e ne auspichiamo l’estensione alle Isole o alla Terraferma. Ciò detto, questa Giunta ha il dovere di far rispettare le regole sulle LTB e soprattutto l’articolo 42, che ha aggiunto lei stessa al Regolamento Edilizio. In caso contrario, non ci resta che constatare come la Delibera si riveli non solo una misura vuota, ma anche dannosa per i mancati introiti che genera al bilancio comunale.

A parità di risultato, aprire alberghi sotto forma di Locazioni Turistiche Brevi risulta oggi infinitamente più conveniente che non aprirne di veri e propri.