Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Il TAR Toscana e le infarinature di Venturini
Qualche giorno fa, il TAR Toscana ha dichiarato improcedibile il ricorso promosso da associazioni e proprietari immobiliari contro la delibera del Comune di Firenze che bloccava l’apertura di nuovi B&B e locazioni brevi nel centro storico Unesco.
Visti i facili entusiasmi dei detrattori e certe ricostruzioni fantasiose, riteniamo sia necessario precisare che il TAR non è entrato nel merito del ricorso: non dice nulla, cioè sulla legittimità del blocco né sulla bontà di questa soluzione. Si limita piuttosto a registrare che, poco dopo aver introdotto il blocco nel Regolamento urbanistico, lo stesso Comune di Firenze ha deciso di non riprodurlo nel nuovo Piano operativo, il quale andrà a sostituire il vecchio regolamento.
Non c’era insomma alcuna necessità per il giudice amministrativo di pronunciarsi sul blocco, perché il Comune l’aveva già rimosso da sé. Nulla si dice sulla possibilità dei comuni di intervenire né sul tipo di interventi. Tanto che la nuova amministrazione fiorentina ha già confermato che riproporrà, a stretto giro, la misura restrittiva.
Rinfrancato dalla decisione del TAR Toscana, che rischiava di diventare una nuova freccia all’arco delle opposizioni, l’Assessore Venturini ha trionfalmente dichiarato: “era un esito prevedibile per tutti”; “tutti sapevamo che era un atto privo di valore sostanziale e chiunque avesse un minimo di infarinatura di diritto amministrativo poteva facilmente prevedere che una decisione del genere sarebbe stata impugnata e che dunque qualsiasi Tar l’avrebbe annullata”.
Peccato che il Tar non abbia annullato un bel nulla. Diciamo non proprio una gran infarinatura…
Venturini comunque prosegue deciso, lamenta la complessità della materia e i vincoli posti dalla normativa nazionale, ma promette che “partendo proprio dalla piccola apertura concessa dall’emendamento Pellicani” a settembre avremo finalmente un bel regolamento a prova di Tar e Consigli di Stato.
Conveniamo sulla complessità, ma vorremmo far notare all’Assessore che l’emendamento Pellicani, il quale attribuisce al Comune di Venezia, unico in Italia, la possibilità di intervenire, è stato approvato in via definitiva il 15 luglio 2022. Finora ci sono stati solo annunci, smentite, incontri con le categorie (ma quali?) e anticipazioni francamente ridicole (il famoso regolamento sul bon ton): di rinvio in rinvio sono passati due anni.
Nell’attesa, peraltro, il Comune avrebbe potuto applicare l’art. 42 del Regolamento edilizio in vigore, nei termini per cui era stato concepito; e invece ne sta dando un’interpretazione “all’acqua di rose”, che favorisce le note speculazioni.
A questo punto, ci piacerebbe molto che l’Assessore rispondesse, lui che gode di una bella infarinatura di diritto amministrativo, alle seguenti domande:
- Perché (se mai uscirà a settembre) ci saranno voluti più di 2 anni per proporre un regolamento, il quale – secondo le anticipazioni del Sindaco – conterrà semplici impegni informativi o norme riproduttive di obblighi già esistenti?
- Perché ci saranno voluti più di due anni per proporre un regolamento che non necessita affatto dell’emendamento Pellicani per essere approvato?
- Perché gli uffici comunali applicano l’art. 42 del Regolamento edilizio in maniera evidentemente blanda?
- Perché questi fantomatici incontri con le categorie vedono coinvolti soltanto gli stakeholders interessati a non regolare un bel nulla e non anche altre realtà cittadine?
- Non è che il regolamento a prova di ricorso in realtà sia talmente a prova di ricorso da non regolare un bel nulla?
L’impressione complessiva, al di là delle dichiarazioni e i rinvii, è che la ricetta che ci sta preparando l’Amministrazione – ormai da un paio d’anni – non sia delle migliori.
D’altronde, se le infarinature sono queste, non si prospetta un gran fritto.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.