Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Lettera aperta a sindaco e consiglio comunale: blocca alberghi o sblocca locazioni turistiche?
“Avremmo aperto una struttura alberghiera? Certo! E’ il nostro lavoro (...) ma a Venezia la concorrenza non è libera e la famosa delibera di blocco non fa altro che tutelare le rendite di posizione”
Sono queste le testuali parole usate da Daniele Busi, delegato dell’immobiliare Delta, proprietaria del complesso di Calle dei Guardiani, ovvero di 32 appartamenti in edifici un tempo appartenenti all'edilizia pubblica. Immobiliare Delta si è vista negato il cambio di destinazione d'uso degli immobili, necessario a trasformarli da residenze ad attività ricettive. La società progetta però di realizzare comunque gli appartamenti per turisti attraverso l’utilizzo del contratto di Locazione Turistica Breve, che non richiede il cambio di destinazione d'uso e permette così, di fatto, di aggirare la Delibera "blocco alberghi" (di variante al Piano urbanistico per il centro storico approvata dal Consiglio Comunale nel 2017).
Signor Sindaco, Gentili Assessori, Gentili Consiglieri,
come Osservatorio Civico sulla casa e la residenzialità (OCIO) abbiamo raccolto diversi esempi analoghi in cui società immobiliari, banche, multinazionali utilizzano lo strumento del contratto di Locazione Breve Turistica per realizzare degli alberghi di fatto, in immobili a destinazione d’uso residenziale.
Il sistema è ormai rodato e permette agilmente di superare le limitazioni della c.d. Delibera “blocca alberghi” a chiunque desideri farlo.
È così per “Palazzo dei Fiori” del fondo Toscanini (gestito quindi da Generali) nelle vicinanze di Campo San Maurizio. L'intero immobile, 4 piani e 3 ammezzati, ospita 16 appartamenti: in tutto, 33 camere e 77 posti letto.
È così per il “San Teodoro palace”, nei pressi di Campo San Salvador: i 13 appartamenti di lusso che lo compongono sono tutti affittati in regime di Locazione Turistica e per i 12 appartamenti e 50 posti letto di “Ai Patrizi”. Fino a poco fa entrambi erano gestiti dalla stessa società che gestiva anche l’Hotel Nani Mocenigo (in Fondamenta San Trovaso) e l’Hotel Ai Reali (nell’ex sede del TAR in Campo della Fava). A giudicare dalle recensioni, entrambi sono stati a un certo punto una dependence degli hotel menzionati, dove gli ospiti dovevano recarsi per i check-in.
È così per l’immobile di 12 appartamenti della struttura denominata “Be Mate Ponte di Rialto” che Sidief, la società immobiliare di BankItalia, possiede in Calle degli Stagneri. Nel 2019 quando l’intero edificio viene interessato da importanti interventi di ristrutturazione, la Sidief garantisce il mantenimento della “destinazione del palazzo ad uso residenziale”. Gli inquilini sono in parte già andati via, con contratto in scadenza o scaduto. In effetti non intervengono cambi di destinazione d'uso: tutti gli appartamenti sono in Locazione Turistica gestiti da Bemate.srl (una società spagnola del gruppo del gruppo Room Mate).
Questi sono solo alcuni esempi, che rendono evidente come la Delibera - approvata dal Comune guidato dal Sindaco Brugnaro nel 2018 - sia ormai uno strumento vuoto, senza un freno alle locazioni turistiche estese ad interi immobili a destinazione d’uso residenziale.
Chiediamo, come Osservatorio e come cittadini, che venga rispettato lo spirito della Delibera che propone il condivisibile obiettivo quello di porre un freno a trasformazioni incontrollate da direzionale o residenziale in ricettivo.
Uno dei modi più semplici, in attesa di un adeguato regolamento delle LT, è la corretta e immediata applicazione dell’articolo 42 del Regolamento Edilizio del Comune di Venezia - approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 70 del 13 dicembre 2019 ed in vigore dal 15 febbraio 2020 - che prescrive che, negli edifici costituiti da più unità immobiliari, vi possano essere più attività di B&B o locazione turistica purché «non siano tra loro in comunicazione fisica o poste in continuità diretta».
Un norma che esprime chiaramente la necessità di evitare che allo stesso piano di un edificio ovvero in un intero palazzo si installino prevalentemente, se non esclusivamente, attività di ospitalità turistica, le quali finiscono per alterare significativamente non soltanto la destinazione residenziale dell’immobile, ma pure la vivibilità dello stesso.
Attendiamo fiduciosi che - alle dichiarazioni di questa amministrazione sulla necessità di introdurre un regolamento per limitare le locazioni brevi - seguano fatti concreti a partire dal bloccare questi tentativi di aggirare le norme già esistenti.
Inviamo per conoscenza questa lettera alla stampa locale.
Cordiali saluti,
Lo staff di OCIO
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.