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Osservatorio Civico su casa e residenzialità
Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
Strutture ricettive abusive: un chiarimento e una domanda?
Qualche giorno fa ha fatto scalpore la notizia della scoperta di due strutture ricettive abusive (avviate cioè in violazione della disciplina regionale in materia), che sono state ricavate a partire da tre unità immobiliari (due sono state accorpate) per 15 stanze complessive. Benché formalmente presentate come locazioni turistiche, l’ospitalità ivi offerta aveva tutte le caratteristiche di quella alberghiera, con pulizie quotidiane e portineria comune (ne parliamo anche qui)
Venezia Today (Scoperti due alberghi abusivi a Venezia: indagini partite dai rifiuti abbandonati) precisa che «la polizia locale ha accertato l’esercizio di attività con caratteristiche alberghiere in assenza della prevista classificazione e della Scia. Oltre a questo, mancavano i dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio, obbligatori per legge». Sono state dunque irrogate sanzioni per un «importo complessivo è di 10.400 euro», a cui andranno sommate le sanzioni per le violazioni urbanistiche ed edilizie.
Una volta registrato il generale moto di sdegno sollevato dalla notizia, che per una volta ha unito tutti, ma proprio tutti (dall’amministrazione alle associazioni dei host e property managers, comprensibilmente contrarie a chi compete sullo stesso mercato violando le regole), sorgono spontanee due domande:
- Tutta qui la sanzione pecuniaria?
- Ma non chiudono l’attività?
Servono alcune precisazioni, ma una domanda resta anche a noi.
Innanzitutto, va precisato che l’ammontare delle sanzioni per «chiunque gestisca una struttura ricettiva in mancanza di segnalazione certificata di inizio attività» e per «chiunque gestisca una struttura ricettiva o sede congressuale in mancanza di classificazione» (le condotte contestate ai gestori) è stabilito entro una forbice fissata dalla legge regionale tra i 3.000,00 e 6.000,00 euro (art. 49, co. 4, lett. a e b), l.r. n. 11 del 2013). La graduazione della sanzione è operata «tenendo conto delle seguenti circostanze:
- a) l’entità del danno subito dal turista;
- b) il numero di turisti danneggiati;
- c) il beneficio ottenuto dal trasgressore a seguito della violazione;
- d) il maggior livello di classificazione della struttura ricettiva;
- e) la reiterazione della violazione entro un anno dalla data in cui si è verificata la prima violazione» (art. 49, co. 7).
La stampa menziona anche l’assenza dei dispositivi di sicurezza, ossia dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio. Non è chiaro dalla lettura quale norma sia stata fatta valere né se rientri nel computo della sanzione già irrogata o debba essere calcolata a parte.
Ad ogni modo, verosimilmente, si tratta dall’art. 13-ter, co. 7, d.l. n. 145/2023 (convertito con modificazioni dalla l. n. 191/2023), il quale prevede – per le locazioni turistiche – che «tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano». Qui le sanzioni sono diverse, e vanno da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata (art. 13-ter, co. 9).
Per chiudere su questo punto, è evidente, dunque, che l’importo tutto sommato contenuto della sanzione dipende non dall’operato della polizia locale, ma dalla legislazione nazionale e regionale che ne fissa i limiti. E forse proprio quest’ultima andrebbe adeguato in rialzo per assicurare una vera efficacia dissuasiva.
Non è invece chiaro – dalla lettura degli articoli di stampa non emerge – se le due strutture siano state anche chiuse. La legge questa conseguenza la prevede espressamente a fronte delle violazioni contestate, senza lasciare alcuna discrezionalità: «In caso di violazione di cui al comma 4 (ossia quelle contestate, ndr) (…), oltre alla sanzione pecuniaria ivi prevista, si aggiunge la cessazione dell’attività sanzionata» (art. 49, co. 8).
La domanda, dunque, è: davvero le attività in questione non sono state fatte cessare?
Attendiamo fiduciosi una risposta pubblica da chi ha detto che, su queste pratiche, ci sarà “tolleranza zero”.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.