Abitare la città

Da molti, troppi anni nella nostra città assistiamo al progressivo inaridirsi d’un pensiero sul futuro della Venezia vivente, della Venezia abitata. Ai mirabolanti progetti degli anni ’80 e ’90 tesi a proiettare Venezia in una modernità iperconnessa che non appartiene nè può appartenere alla sua trama medioevale, si è progressivamente sostituita la tentazione di renderla piuttosto un mero fondale cristallizzato, scenografia nella quale la vita reale pare al meglio un tratto superfluo. Asfittiche secche di pensiero hanno fatto giaciglio dell’agire in una facile (quanto fragile) rendita di posizione turistica. E così oggi ogni prospettiva pare condizionata dalla sensazione di una inesorabile trasformazione della città in un parco tematico del suo stesso passato. Se avere una diversa idea di futuro è la premessa di ogni azione civica e politica, leggere correttamente la realtà ne è sempre un presupposto necessario.

Articolo pubblicato su Medium il 28 dicembre 2020. Presentato al "Premio Venezia", ha ricevuto una menzione della Commissione giudicatrice dell'Istituto Veneto di Lettere Scienze e Arti.

La nascita di un osservatorio civico indipendente sulla casa e la residenzialità.

E’ noto che la città antica perde progressivamente abitanti: i quasi 175mila del 1951 sembrano una pallida allucinazione ai 52 mila che la popolano oggi. Ma anche la composizione demografica rivela criticità avanzate: gli ultrasessantacinquenni rappresentano il 31,5% della popolazione residente contro una media italiana del 23%; inoltre, ogni 100 ragazzi sotto i 15 anni si trovano 336 anziani (173 in Italia). E’ chiaro che invertire questo processo di dissanguamento, che è soprattutto “degiovanimento”, significa non solo arrestare il flusso in uscita ma altresì (ri)portare residenti in città, anche e soprattutto attraverso una politica abitativa decisa e mirata.

Da tempo (2014) il Comune di Venezia ha chiuso l’Osservatorio Casa, uno strumento efficace che dal 1995 aveva informato i processi decisionali dell’amministrazione comunale per quanto riguarda le politiche abitative e permesso una verifica della loro efficacia. Da quando questa esperienza si è esaurita, è venuto a mancare un supporto fondamentale per comprendere come sta cambiando la città e capire quali azioni intraprendere per contrastare le criticità più evidenti. È per colmare questa lacuna che nel 2019 è nato, in maniera indipendente, l’Osservatorio civico sulla casa e la residenza — Venezia (OCIO), uno strumento analitico e politico per intervenire sui “nodi” principali della questione abitativa nella Venezia insulare. Il lavoro di OCIO si focalizza sull’accessibilità e trasparenza delle informazioni e sulla produzione di pubblicazioni indipendenti per monitorare ed eventualmente proporre la revisione di progetti e azioni dedicate alla residenzialità e al diritto alla casa. Vi partecipano cittadini e ricercatori (di professione e non) e vuole rappresentare un luogo materiale e virtuale di confronto, analisi e proposta.

Abitare a Venezia: i tre nodi irrisolti della questione abitativa

Se il 67% degli “espulsi” dalla Venezia insulare intervistati dal COSES nel 2008 indicava la propria voglia di ritornare in città, appare difficile definire del tutto “volontario” il trasferimento dei residenti in terraferma. L’esodo infatti appare inesorabilmente legato alle condizioni del mercato immobiliare, come afferma l’81% degli intervistati². Sono tre le principali questioni che si intrecciano nel definire l’attuale insostenibilità della situazione abitativa nella Venezia insulare.

Il fenomeno più recente e palese è quello della graduale ma inarrestabile conversione ad uso turistico degli alloggi residenziali, esploso negli ultimi anni con la liberalizzazione delle locazioni turistiche e la nascita di piattaforme online come Booking e Airbnb³. Per capire la pervasività del fenomeno basta pensare che nel 2019 siamo arrivati alla parità tra numero di residenti e numero di posti letto destinati a turisti nella città insulare⁴. Questa evoluzione va imputata soprattutto allo sviluppo della ricettività extralberghiera in alloggi con destinazione d’uso residenziale, che copre quasi la maggioranza dei posti letto ricettivi offerti.

A questo processo più evidente si sono affiancate due dinamiche più radicate nel tempo, che hanno influito in modo determinante sull’esplosione delle affittanze brevi ad uso turistico, da una parte favorendola direttamente e dall’altra smantellando gli strumenti che avrebbero potuto costituirne un possibile argine. Si tratta del fallimento di quasi tutti i progetti di social housing annunciati negli ultimi 20 anni e del disinvestimento nell’edilizia residenziale pubblica.

L’edilizia convenzionata, cosiddetta ‘social housing’, ha concentrato le politiche e le risorse dedicate alla casa negli ultimi decenni: si tratta di progetti che sulla carta prevedevano la realizzazione di abitazioni per residenti in aree o edifici comunali inutilizzati attraverso patti e convenzioni pubblico-privato. Nella realtà si sono rivelati annunci effimeri, oppure hanno di fatto consentito processi speculativi e di privatizzazione con benefici limitati o addirittura assenti per la residenzialità: diverse abitazioni realizzate secondo questa modalità ospitano oggi locazioni turistiche, altri sono stati sostituiti da abitazioni immesse nel mercato immobiliare privato, sia in locazione che in vendita. Come vedremo, molti di questi progetti si sono arenati o sono falliti soprattutto perché è venuta a mancare la funzione del “pubblico” a garanzia della loro realizzazione.

La seconda dinamica, l’abbandono dell’edilizia residenziale pubblica, è in atto da almeno due decenni e rende ancora più critica la turistificazione degli spazi residenziali cittadini. La mancata manutenzione degli edifici, l’abbandono degli alloggi e l’alienazione del patrimonio pubblico sostanziano il disinvestimento in questa forma di tutela della residenza. Nelle capitali europee come Parigi, Vienna, Amsterdam, Londra, l’edilizia residenziale pubblica copre più del 20% della richiesta locativa, svolgendo un ruolo di calmiere del mercato. Nei Paesi europei in generale tale quota è diversificata e in testa si collocano i Paesi Bassi con il 38%, mentre l’Italia si trova nella parte bassa della classifica con il 4% circa (Housing Europe, 2018). Nella nostra città questo ruolo di calmiere dei canoni di mercato, pur probabilmente insufficiente data la pressione del mercato turistico, non solo non viene svolto, ma pure la modesta offerta, pari a circa l’8%, è in via di dismissione. Attualmente 1 appartamento su 5 tra quelli gestiti da ATER e 1 su 8 di quelli gestiti dal Comune sono vuoti. Così la città perde mediamente tra i 50 e gli 80 appartamenti pubblici all’anno. Ma guardiamo un po’ più da vicino alle dinamiche appena delineate.

L’affitto breve turistico: i dati della diseguaglianza

Negli ultimi 5 anni, nella Venezia insulare i posti letto ad uso turistico sono aumentati del 93,3%. Ne sono comparsi 15.688 in più solo negli ultimi 2 anni (tra il 2017 e il 2019). Per vedere aumentare l’offerta ricettiva di una cifra simile c’erano prima voluti 8 anni (15.876 posti letto tra il 2009 e il 2017)⁵.

Questa esplosione è dovuta alla presenza delle cosiddette “strutture ricettive extralberghiere” e in particolare, alle “locazioni turistiche”, che in Veneto sono regolamentate dalla Legge Regionale n. 11 del 14 giugno 2013. Le locazioni turistiche fanno riferimento a immobili che non vengono classificati come strutture ricettive in quanto non prevedono alcuna prestazione di servizi accessori, quali ad esempio il servizio di pulizie durante la permanenza dell’ospite e la colazione. La locazione turistica gode, quindi, di una procedura gestionale semplificata: non essendo considerata, dal punto di vista normativo, attività ricettiva, non richiede permessi particolari. Da qui il moltiplicarsi di questa tipologia di offerta. Se guardiamo gli annunci Airbnb per Venezia⁶, lo squilibrio nella distribuzione geografica della turistificazione delle abitazioni è evidente: il 76% degli annunci disponibili sulla piattaforma sono collocati nella città antica, nonostante essa ospiti solo il 20% della popolazione e poco più del 30% del patrimonio abitativo totale del Comune.

Studiando i dati sugli “host”, ovvero sulle persone o agenzie che pubblicano gli annunci su Airbnb, abbiamo constatato che la loro diversificazione è notevole: accanto a una minoranza di annunci di persone che affittano spazi inutilizzati della propria casa per periodi brevi e brevissimi, oppure offrono l’intera abitazione quando non si trovano in città, ci sono host più organizzati e multiproprietari. Abbiamo stimato che il 5% di questi ultimi si dividono ormai il 34% degli utili generati attraverso la piattaforma, mentre solo il 26% degli host è non-commerciale⁷ e si divide solo il 3% degli utili⁸. Guardando i soli annunci Airbnb relativi all’intero Comune di Venezia, solo 1 annuncio su 4 mette in locazione una stanza di un appartamento abitato e possiamo stimare che il 78% degli interi appartamenti sulla piattaforma sia stato affittato per più di 60 giorni l’anno⁹. La locazione turistica è di fatto troppo spesso un’attività imprenditoriale che però è meno regolamentata rispetto alle altre tipologie ricettive, nonostante, con tutta evidenza, sia quella che in maniera più immediata sottrae abitazioni alla residenzialità¹⁰.

Edilizia convenzioanta, tra promesse e fallimenti

L’edilizia convenzionata ha visto nel Comune di Venezia un laboratorio di sperimentazione che precede il social housing che in Italia viene regolamentato dal DL 25 giugno 2008, n. 112, più noto come “Piano Casa”, un piano nazionale che voleva rispondere all’emergenza abitativa accentuata dalla crisi economica del 2008. Questi esperimenti locali, conseguenza diretta dei tagli al finanziamento del comparto dell’edilizia residenziale pubblica, non sono purtroppo quasi mai andati a buon fine.

L’edilizia convenzionata consiste nell’edificazione ex novo o nel restauro di un patrimonio edilizio dismesso mediante partenariato pubblico/privato e nella vendita di alloggi a residenti ad un prezzo calmierato (come il progetto Junghans all’isola della Giudecca) o nella locazione a canone controllato (un esempio, tra i pochi realizzati: il complesso dell’Opera Pia Coletti, sestiere di Cannaregio). L’operazione viene solitamente finanziata con la cessione di diritti di edificazione o agevolazioni edilizie alle ditte esecutrici. A Venezia questi programmi iniziano con le giunte Cacciari negli anni ’90. Da allora si sono susseguiti moltissimi annunci a mezzo stampa su questi “partenariati” miracolosi:

2000–2005 — la giunta Costa annuncia 1400 nuovi alloggi

2010–2014 — la giunta Orsoni annuncia 5000 nuovi alloggi

2013 — l’ATER annuncia 7500 nuovi alloggi in housing sociale

2015 — l’attuale sindaco Brugnaro — primo mandato — parla di 30.000 nuovi residenti grazie alle nuove politiche sulla casa

Gli annunci sono rimasti spesso tali e alcuni dei progetti non sono mai stati realizzati; l’ultimo riguarda l’area ex ACTV a Sant’Elena¹¹. Altri riguardano l’area Scalera e gli alloggi presso l’ex molino Stucky (Giudecca), l’area dell’Ospedaletto (Castello), l’ex caserma Manin e l’area Umberto I (Cannaregio), l’area Italgas (Dorsoduro).

Alcuni dei progetti realizzati hanno, nel medio termine, effettivamente disatteso le finalità per cui erano stati ideati: succede in area Junghans alla Giudecca dove molti degli appartamenti venduti a prezzo convenzionato appaiono oggi ben inseriti nel mercato delle affittanze turistiche. E succede a Cannaregio, nell’immobile dell’ex caserma Manin poi ex Crociferi e ora Combo, dove dal progetto iniziale scompaiono gli alloggi ERS per residenti — che verranno spostati nell’isola di Murano — per favorire le residenze universitarie — che verranno anch’esse travolte dal nuovo student hotel, “un nuovo modello di ospitalità integrata attorno a cui gravitano artisti, viaggiatori, studenti” secondo l’attuale gestione¹².

Solo pochissimi progetti sono stati realizzati: il complesso Opera pia Coletti con 71 alloggi; il “bando social housing 2019” con 57 alloggi (di cui 17 nel sestiere di Castello); parte del progetto Junghans alla Giudecca e parte del complesso Piruea del Lido. A bando anche i 16 alloggi delle Conterie di Murano (dopo 12 anni!) — per un totale di poco più di 200 alloggi.

Il fallimento di queste iniziative ha comportato un enorme dispendio di finanziamenti pubblici e ha distolto l’attenzione e gli investimenti dall’edilizia residenziale pubblica, nonostante questa rappresenti a tutt’oggi l’unico argine efficace di contenimento dell’omologazione della città all’economia locativa turistica e uno strumento efficace per calmierare i costi del mercato immobiliare¹³.

L’Edilizia Residenziale Pubblica, una gestione inadeguata

Gli alloggi di Edilizia residenziale pubblica (ERP), noti per lo più come “case popolari”, sono abitazioni di proprietà pubblica date in affitto a un canone ridotto rispetto a quello di mercato, a soggetti a basso reddito o appartenenti a particolari categorie sociali.

L’edilizia residenziale pubblica nasce nel 1903 con la Legge Luzzatti che istituisce l’Istituto Case Popolari, il primo organo pensato per realizzare e gestire l’edilizia pubblica destinata ai meno abbienti. In Veneto la legge regionale n. 10/1995 ha provveduto al riordino degli enti di edilizia residenziale pubblica trasformando gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) in Aziende Territoriali per l’Edilizia Residenziale (ATER), enti pubblici dotati di propria personalità giuridica e di autonomia organizzativa, patrimoniale e contabile, operativi a livello provinciale. Competenza delle Regioni è la determinazione dei criteri relativi al calcolo del canone d’affitto degli alloggi che deve essere commisurato alle caratteristiche dell’abitazione e alla condizione economica del nucleo familiare. Proprietari degli appartamenti sono i Comuni e le ATER che li rendono disponibili attraverso bandi pubblici.

L’Edilizia residenziale pubblica ha subito un graduale smantellamento nel corso degli ultimi decenni, a partire dall’abolizione del fondo Gescal¹⁴. Nel 2018 ATER Venezia gestisce complessivamente 10.748 alloggi¹⁵, con una perdita secca del 10% delle unità rispetto a solo 10 anni prima. Di questi però, ben 2.329 sono sfitti. Le abitazioni sfitte soffrono una crescita costante e vertiginosa pari al 222% in 10 anni, tanto che in questo lasso di tempo la loro percentuale (numero di alloggi sfitti sul patrimonio gestito totale) passa dal 6% al 22%.

Nel solo Comune di Venezia la situazione è la seguente:

• al 31.12.2018 il Comune risulta proprietario di 5.499 abitazioni di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), ma gli alloggi affittati agli assegnatari sono alla stessa data 4.562. Mancano all’appello 937 unità di proprietà comunale, ma non affittate. Questo scostamento dà la dimensione delle abitazioni sfitte, in gran parte perché degradate e in attesa di intervento, che sono in costante aumento: nel 2013 erano 606;
• al 2017 (ultimo dato disponibile) ATER gestisce nel Comune 5.184 alloggi, di cui 1.002 sfitti;
• sempre al 2017, gli Istituti pubblici di assistenza e beneficenza (IPAB, tra cui l’IRE, nei cui consigli di amministrazione il Comune detiene la maggioranza) possiedono altri 762 alloggi:, di cui 74 non affittati.

Una stima prudenziale ci porta a quantificare in almeno 1.600 le abitazioni sfitte nel Comune di Venezia; nella sola Venezia insulare, le ultime stime valutano la quota dello sfitto all’11,3%.

A determinare questa situazione è il progressivo venir meno della questione dell’abitare dalle agende politiche dei governi che si sono succeduti e, dentro questa dismissione, la sempre maggiore marginalità riservata ai finanziamenti per l’Edilizia residenziale pubblica. L’Italia ha una spesa pubblica per l’abitazione di circa 9,7$ pro-capite; è il fanalino di coda europeo: la Francia ne spende 327, la Germania 264, l’Austria 52, la Spagna 33, la Danimarca 319¹⁶. Parallelamente, gli investimenti Ater per le manutenzioni edilizie degli alloggi della città insulare crollano dai più di 18 milioni di euro del 2009 ai 3,2 del 2018 e molte abitazioni anno dopo anno vengono alienate: più di 360 negli ultimi 10 anni e il nuovo piano vendite dell’ATER prevede ulteriori 828 alienazioni nel Comune¹⁷.

Il bando ERP 2019

E’ così evidente come la sempre minore disponibilità di alloggi pubblici non permetta di dare risposte adeguate al forte disagio abitativo presente in città: i bandi per le assegnazioni vengono dilazionati fortemente nel tempo e le graduatorie rimangono perlopiù inevase. L’ultimo bando ERP del 2019 stacca di 9 anni il precedente; 2.230 sono i nuclei familiari che, possedendo i requisiti, vengono ammessi in graduatoria, di cui 879 dalla Venezia insulare e 1.351 dalla Terraferma. Rapportati alla differente numerosità delle famiglie residenti nei due ambiti, ogni 1.000 famiglie residenti nella Venezia insulare, 21 sono in graduatoria contro le 16 ogni 1.000 famiglie residenti in Terraferma. Emerge un quadro complessivo in cui la condizione che potremmo definire di precarietà abitativa o mancanza di casa (sfratto esecutivo, vivere in una dimora procurata dall’assistenza pubblica o essere privi di dimora da almeno un anno) riguarda ben 1 famiglia su 5, il 19% dei richiedenti. Inoltre, è ampia la quota di famiglie che erano già state in graduatorie ERP precedenti (18,6%) a cui non è conseguita un’assegnazione e che, nel frattempo, evidentemente non hanno trovato alternative. Tante hanno anche partecipato invano ai bandi per l’auto-restauro di alloggi pur avendo diritto all’ERP, segno di un’intraprendenza che eccede il dovuto. Infine, ben il 77% dei richiedenti si trova in una condizione economica di assoluta fragilità¹⁸.

La Giunta regionale nel 2017 ha nel frattempo promulgato una nuova legge di regolamentazione dell’ERP¹⁹ che, tra le altre cose, punta a ridimensionare l’universo dei possibili beneficiari e ad aumentare i canoni di affitto. Questo nonostante sia acclarato che è proprio l’ERP la forma di sostegno pubblico che assume una maggiore capacità di incidere in maniera efficace sui bilanci familiari²⁰ e sulla tenuta sociale e comunitaria dei nostri quartieri.

Come stai a acasa? Inchiesta in tempi di pandemia

L’inchiesta #ComeStaiACasa? promossa dall’Osservatorio OCIO tra gli abitanti nel Comune di Venezia all’inizio di aprile 2020 ha voluto mettere in luce le difficoltà e le disuguaglianze nel vivere la casa che l’hashtag #iorestoacasa, lanciato dall’inizio del lockdown, rischiava di occultare. I primi risultati iniziali, sintesi dei 780 questionari compilati nel merito della sostenibilità dei costi abitativi, confermano quanto la pandemia di COVID-19 abbia aggravato una crisi abitativa che perdura ormai da anni. Tali risultati mostrano che il 39% tra chi è in affitto o paga un mutuo lamenta spese alte o eccessive per la casa; questa quota sale al 53,2% tra coloro che pagano un affitto di mercato.

Per quanto riguarda l’incidenza delle spese per la casa sul proprio reddito, dalle interviste emerge che il 50% dei rispondenti spendono più del 30% del loro reddito per la casa, e che ben il 29% spende più del 40%.

La congiuntura pandemica ha implicato per molti dover subire un calo del reddito familiare, e quindi maggiori difficoltà nel riuscire a pagare le spese. Il 23,1% degli intervistati riferisce ad aprile di non essere riuscito a saldare tutte le spese e il 31,6% che non riuscirà a farvi fronte nel prossimo futuro. Ma questa quota supera il 50% tra coloro che sono in affitto²¹. E’ evidente che il lockdown ha solo fatto emergere con maggiore violenza una questione abitativa già al limite. E’ indispensabile e urgente che questo tema torni al centro dell’agenda politica, nella misura in cui la casa appare più che mai come un bene primario irrinunciabile.

Focus: presa diretta dai quartieri

Nel 2019 e 2020 l’Osservatorio OCIO ha promosso uscite nei quartieri della città per conoscere la realtà dell’abitare nei diversi luoghi assieme ai loro abitanti. Queste uscite a partecipazione libera, denominate C.U.R.A. ovvero Camminate Urbane di Riappropriazione dell’Abitare, prevedono alcuni sopralluoghi in cui contattare testimoni privilegiati, in genere abitanti particolarmente informati, che conoscano le diverse realtà del quartiere, le problematiche abitative, la storia degli interventi e degli abbandoni di edifici o aree. In assenza di dati di dettaglio pubblicati o accessibili, questa pratica integra e supplisce alle informazioni parziali o vetuste di cui si dispone. A questi incontri l’Osservatorio fa seguire una attività di ricerca che produce un mini-dossier che poi, nel giorno effettivo della camminata, viene arricchito e integrato da ulteriori testimonianze locali e ricerche.

La Giudecca nel contesto veneziano (C.U.R.A. dell’11 maggio 2019)

Nella passeggiata urbana all’isola della Giudecca si sono toccati 5 punti nevralgici:

• L’area ex-Scalera, il fallimento dell’edilizia convenzionata: nel 2001 la Giunta comunale concede un’agevolazione alla società Acqua Marcia per consentire il restauro del complesso dell’ex mulino Stucky in cambio dell’impegno a realizzare 50 unità abitative nell’area Scalera che si trova nei pressi. L’accordo prevede che Acqua Marcia ceda metà degli appartamenti al Comune per il mercato convenzionato (3.157,57 euro più Iva a mq). L’ex mulino diventa hotel Hilton 5 stelle nel 2007. I lavori per la realizzazione del complesso residenziale iniziano tra il 2010 e il 2011 ma tre anni dopo l’impresa costruttrice interrompe i lavori a causa dell’insolvenza della società che dichiara fallimento. I 52 nuclei familiari che avevano partecipato al bando, versando una caparra (10mila euro) per l’acquisto della casa, restano senza, il complesso immobiliare giace abbandonato da anni in attesa di un compratore.
• Le casette, l’edilizia residenziale pubblica trascurata: negli anni 1942–43 lo Iacp, oggi ATER, realizza nell’area prossima alla chiesa di Santa Eufemia 9 fabbricati per poco meno di 200 alloggi. Oggi più di un centinaio di quelle abitazioni sono gestite da ATER di cui 58 assegnati e 63 sfitti (di questi, 20 auto-assegnati dall’agenzia sociale per la casa).
• Ex Junghans — un’area nata come edilizia convenzionata, chi ci abita: tra la metà degli anni ’90 e i primi del 2000, l’area industriale dismessa dello Junghans viene trasformata in un quartiere residenziale. L’Amministrazione comunale autorizza l’intero progetto e relativi finanziamenti da parte della Regione Veneto e del Comitato edilizia residenziale pubblica, in cambio della destinazione di parte degli alloggi in vendita e locazione convenzionata (174 di cui 137 in vendita e 37 in locazione). A conclusione dei lavori solo 80 dei 137 appartamenti previsti sono venduti a prezzo convenzionato (1700 euro a mq), mentre già nel piano esecutivo scompaiono i 37 in locazione. Molte delle abitazioni così realizzate sono oggi sul mercato turistico.
• Ex Junghans, la residenza universitaria allo Junghans: la residenza nasce con il progetto residenziale che trasforma l’area Junghans, può ospitare fino a 243 studenti offrendo come servizi 8 frigoriferi e 4 forni a microonde. La convenzione ESU copre all’incirca 10 mesi su 12: dal 20 giugno al 31 agosto, infatti, la residenza universitaria viene data in gestione ad enti privati a fini di ricezione turistica.
• Campo di marte, l’edilizia residenziale pubblica mai ricostruita: nel 1983 l’allora Iacp, d’intesa con il Comune di Venezia, decide di abbattere i vecchi alloggi popolari nella zona est dell’isola per far posto alla ricostruzione di edifici da destinare all’edilizia residenziale pubblica (ERP). Gli edifici previsti, per un’area complessiva di 30.160 metri quadri, sono quattro per un totale di 102 appartamenti previsti di cui 82 costruiti. Si sta ancora aspettando la realizzazione dell’ultima parte del progetto.

Castello nel contesto veneziano²² (C.U.R.A. del 19 ottobre 2019)

La C.U.R.A. a Castello si è soffermata su 5 tappe:

• Quintavalle: un quartiere in abbandono: Quintavalle venne edificato dalla Commissione per le case sane ed economiche (poi Iacp, poi ATER) nel 1909 sopra un’area di circa 5000 metri quadri, coltivata a orti e di un vecchio bagno popolare: era composto da nove fabbricati (ancora oggi esistenti) per un totale di 84 appartamenti e 4 botteghe. Molti di questi appartamenti sono vuoti e quindi sottratti all’assegnazione. I lavori di manutenzione di quelli assegnati spesso sono stati effettuati dai locatari, molti dei quali si sono visti aumentare i canoni di locazione o recapitare dall’ATER la notifica dell’avvio della procedura di decadenza dall’alloggio.
• Area ex-ACTV: l’housing sociale questo grande sconosciuto (?): l’area dell’ex cantiere ACTV è stata fatta oggetto dal novembre 2003 al luglio 2020 di annunci da parte di assessori delle diverse amministrazioni per la realizzazionedi complessi immobiliari di diversa natura L’’ultimo annuncio recita “un migliaio di case per i veneziani”: l’area è stata ceduta dal Demanio a Invimit e il Comune ha approvato una variante al Piano Regolatore per un complesso residenziale che si preannuncia di lusso²³.
• Sant’Anna: l’ultimo intervento pubblico nella Città storica: tra il 2001 e il 2007, i lavori di recupero dell’ex convento ed ex ospedale militare di Sant’Anna hanno portato alla realizzazione di 103 alloggi, molti di questi ad oggi sfitti, con una sala di quartiere, la viabilità e un giardino.
• Il peso delle affittanze turistiche: nel sestiere ci sono 12.729 residenti e 9.529 posti letto, di cui 5.023 in locazione turistica, che significa un posto letto ogni 2.5 residenti nel sestiere. Il territorio è suddiviso in 269 isolati: 46 isolati sono del tutto residenziali (cioè con almeno un residente e con 0 posti letto ad uso turistico). In oltre 1 isolato su 5 ci sono più posti letto ad uso turistico che residenti. Anche solo considerando esclusivamente i posti letto in locazioni turistiche dichiarate al Comune, ci sono ben 25 isolati con più posti letto che residenti . Un esempio su tutti. Corte delle Colonne: dove ci sono 18 residenti e 50 posti letto in locazione turistica.

Dorsoduro (C.U.R.A. del 17 ottobre 2020)

La prima camminata dopo i mesi del lockdown dovuto alla pandemia di Covid-19 è nel sestiere di Dorsoduro, dove si sono toccati 4 punti significativi:

• ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) a Santa Marta: sulla base degli ultimi dati disponibili del patrimonio ATER, non recentissimi, i sopralluoghi a Santa Marta hanno verificato assieme agli/lle abitanti lo stato di fatto del patrimonio pubblico gestito da questo Ente. In totale si sono censiti 261 alloggi ATER, variamente distribuiti, di cui ben 52 non assegnati. Si tratta di circa il 20% di patrimonio pubblico che giace inutilizzato, spesso ancora in discrete condizioni ed abitabile con piccoli interventi.
• Il Camplus di Santa Marta: sorge in un’area di proprietà dell’Università Ca’ Foscari ed è un complesso che offre in tutto 650 posti letto, suddivisi in 412 camere ammobiliate, con angolo cottura e servizi indipendenti, a studenti che si iscrivono a Ca’ Foscari o partecipano a programmi di mobilità internazionale, andando di fatto a raddoppiare la disponibilità di housing studentesco in città. Circa metà dei posti letto sono a tariffa calmierata mentre i restanti hanno tariffa a mercato libero. In ogni caso l’affitto non è per l’intero anno, ma per nove mesi; nel periodo estivo le camere sono destinate a locazioni turistiche.
• ERS — Edilizia Residenziale Sociale — il progetto per l’area Italgas: nell’ex Campo di Marte, tra il canale della Scomenzera e il quartiere di Santa Marta, insiste una proprietà ex industriale di Italgas in cui la Variante al Piano Regolatore Generale per la Città Antica (1999) prevede “un ampliamento del quartiere residenziale di S. Marta e una zona di attrezzature pubbliche a servizio della parte occidentale della città antica”. Una vicenda che, per molti tratti, ricalca quella dell’area ex ACTV di Sant’Elena con numerosi annunci susseguitisi negli anni, amministrazione dopo amministrazione, dando per imminente l’edificazione di alloggi per residenti. Ad oggi nulla è stato realizzato.
• L’ex ospizio occupato: l’ex Ospizio Contarini nel 2013 viene inserito nel piano delle alienazioni dell’IRE e nello stesso anno viene occupato a scopo abitativo e con l’intento anche di contrastare la possibile apertura di un nuovo albergo. Nel 2019 l’edificio viene sgomberato con la garanzia, però, di non trasformarlo in hotel. Nel dicembre 2020 l’amministrazione comunale inserisce l’ex ospizio nell’aggiornamento della Strategia Integrata di Sviluppo Sostenibile che, con fondi POR-FESR, prevede il recupero dell’ex ospizio con 11 unità abitative per persone e nuclei familiari fragili.

Uno sguardo al futuro delle politiche abitative a Venezia

Alla luce di quanto emerso dai primi due anni di analisi sulla questione abitativa nella Venezia insulare, come osservatorio civico proponiamo quattro raccomandazioni per una politica abitativa che possa far fronte alla minaccia per la residenzialità costituita dalla turistificazione degli spazi dell’abitare:

• le locazioni turistiche devono essere regolamentate in maniera più incisiva. Sebbene molti aspetti della normativa sulla locazione turistica siano di competenza nazionale, il Comune di Venezia deve rivendicare la necessità di un potere locale nel normare il fenomeno. Nello specifico è auspicabile che si instauri un sistema che permetta di porre un limite al numero di abitazioni residenziali convertibili all’affitto turistico, disincentivando i meccanismi di disuguaglianza che emergono dai dati: bisogna impedire che lo squilibrio nella distribuzione geografica dei posti letto e residenti porti alla formazione di “ghetti turistificati”, così come bisogna ostacolare i fenomeni di concentrazione e professionalizzazione del settore delle locazioni turistiche.
• Potrebbero rivelarsi efficaci, nell’ottica di un ripopolamento della città antica (e di un ringiovanimento della sua popolazione) progetti partecipati di edilizia convenzionata che includano strumenti per evitare la successiva immissione nel mercato degli alloggi realizzati, garantendo al contempo alla popolazione residente (rispondente a determinati criteri di età, fasce di reddito, ecc…) l’accesso ad abitazioni a canone o prezzo di vendita convenzionato. Resta il fatto che il ruolo dell’amministrazione comunale nella pianificazione, realizzazione e assegnazione degli alloggi deve restare determinante per garantire l’efficacia di tali politiche.
• L’edilizia residenziale pubblica è un importante baluardo del diritto all’abitare. È quindi necessario invertire la tendenza al disinvestimento, che invece appare confermata anche dall’ultima legge regionale n. 39/2017. È essenziale portare gli investimenti pubblici per la casa almeno a livello europeo e adottare misure urgenti per la calmierazione generale dei costi dell’abitare, arrestando la vendita del patrimonio ERP, procedendo alla manutenzione degli alloggi e riducendo il più possibile la percentuale di patrimonio ERP lasciato sfitto²⁴. È infine auspicabile che la gestione del patrimonio ERP venga unificata e resa trasparente.
• Canoni concordati: è necessario rivedere i criteri per la determinazione del costo delle locazioni nell’ambito dei patti territoriali, eliminando la zonizzazione della città antica (in particolare accantonando le zone cosiddette di pregio) e riducendo il limite massimo del valore al metro quadro. Vi è inoltre margine per promuovere ulteriormente questo strumento, nella prospettiva di una complementarietà con l'ERS e l'ERP.

NOTE

(1) Un estratto del presente lavoro è stato pubblicato in G.Fabbri, F.Migliorini, G.Tattara, “Venezia, il dossier UNESCO e una città allo sbando”, Libreria Editrice Cafoscarina, Venezia, 2020.

(2) COSES, “La mobilità residenziale della città antica. Risultati dell’indagine”, 2009, Venezia.

(3) Con la diminuzione del numero di turisti causata dalla attuale emergenza epidemiologica la situazione non appare modificata.

(4) Dati elaborati da OCIO e pubblicati a novembre 2020, https://ocio-venezia.it/pagine/affittanze-dati/

(5) Dati elaborati da OCIO su dati dell’Ufficio di Statistica della Regione Veneto.

(6) Fonte: Elaborazione OCIO su dati Inside Airbnb di Dicembre 2019.

(7) Il San Francisco Budget Analyst’s Office, nel report Analysis of the impact of short-term rentals on housing (2016) ha definito come commerciale un annuncio effettivamente prenotato per più di 58 giorni l’anno, se si tratta si un annuncio per una casa/appartamento intero; o per più di 88 giorni l’anno, nel caso si tratti di un annuncio per una stanza.

(8) Fonte: Elaborazione OCIO su dati Inside Airbnb di Dicembre 2019.

(9) Ibidem.

(10) Per approfondimenti: https://ocio-venezia.it/pagine/affittanze-dati/

(11) Ne abbiamo parlato qui: https://medium.com/ocio-venezia/santelena-ancora-un-annuncio-per-l-area-ex-actv-e3146b930126

(12) https://thisiscombo.com/it/location/venezia/

(13) Per approfondimenti: https://ocio-venezia.it/pagine/edilizia-convenzionata-dati/

(14) Gescal è l’acronimo di “gestione case lavoratori”, un fondo istituito nel 1963 allo scopo di realizzare case per i lavoratori. Era finanziato con contributi a carico dei lavoratori e dei datori di lavoro (rispettivamente nella misura dello 0,35 e dello 0,70 per cento delle retribuzioni mensili) e dello stato (4,3% delle somme versate da lavoratori e imprese più un 3,2% del costo di costruzione degli alloggi). La contribuzione proseguì fino al 1996, quando il fondo fu chiuso; ad oggi rimangono 1,7 miliardi di euro inutilizzati.

(15) Di cui 9.795 di proprietà e 953 per conto terzi, in particolare i comuni della Città Metropolitana di Venezia. Una parte degli alloggi di proprietà ATER sono classificati come “non ERP” (nel 2018, erano 1.029), ovvero sono destinati alla locazione a canone calmierato per una fascia di popolazione che non percepisce un reddito sufficiente alto per poter accedere al libero mercato immobiliare, ma neppure così basso per accedere all’ERP.

(16) Spesa pro-capite a prezzi correnti in parità di potere d’acquisto. Dati Oecd, 2013.

(17) Per approfondimenti: https://ocio-venezia.it/pagine/erp/

(18) Per approfondimenti: https://ocio-venezia.it/analisi/erp/2020/03/27/analisi-graduatorie-erp/

(19) Per approfondimenti: https://ocio-venezia.it/analisi/erp/2019/08/27/legge-regionale-erp/

(20) M.Filandri, V.Moiso, “L’insostenibile peso dell’abitare. Un’analisi sulla relazione tra povertà e housing affordability in Italia”, in “La rivista delle Politiche sociali”, n.4/2018.

(21) Per approfondimenti: https://ocio-venezia.it/analisi/2020/05/22/coivd-inchiesta-casa/

(22) Dossier completo qui: https://ocio-venezia.it/files/2019-10-19_minidossier.pdf

(23) Un approfondimento qui: https://ocio-venezia.it/articolo/edilizia%20convenzionata/2020/07/27/exactv/

(24) In questo senso appare carente il Decreto Interministeriale n. 395 del 16 settembre 2020, approvato nell’ambito del Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’abitare, che non assegna un ruolo strategico né una funzione sociale specifica all’ERP (in particolare rispetto all’ERS).