Canoni concordati (Patti territoriali)
Contratto di affitto in cui il canone mensile non è libero, ma stabilito in base a specifici “accordi territoriali” che coinvolgono i Comuni, le organizzazioni di inquilini e di proprietari e il Ministero dei Lavori Pubblici. Nel Comune di Venezia tale accordo è stato rinnovato il 28 marzo 2018. In generale, questi contratti sono vantaggiosi sia per l’inquilino poiché il canone è inferiore al prezzo di mercato, sia per il proprietario che gode di alcune agevolazioni fiscali. (link: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali text: https://www.comune.venezia.it/content/patti-territoriali )
Città storica
I sestieri veneziani inclusa l'isola della Giudecca.
Città insulare
La città storica + l'estuario e le isole minori.
Terraferma
Il territorio non insulare del Comune di Venezia.
Comuni ad alta tensione abitativa
Sono una serie di comuni, individuati per legge e in base a delibere del CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), nei quali è presente un forte disagio abitativo. Tra i Comuni ad alta tensione abitativa vi sono tutte le maggiori città italiane e i capoluoghi di provincia. Proprio in ragione del disagio abitativo, si prevede che ai proprietari che concludono contratti di locazione a canone agevolato o concordato siano concessi significativi benefici fiscali (cedolare secca al 10%).
E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica)
È costituita da alloggi il cui canone di locazione è commisurato al reddito delle famiglie locatarie. Vi si accede tramite bando comunale che ne identifica i criteri di accesso e relativa graduatoria. La proprietà di tali alloggi è di Enti o Amministrazioni pubbliche mentre la gestione può essere affidata a soggetti terzi.
I.P.A.V. – Istituzioni Pubbliche di Assistenza Veneziane
Tra gli enti socio-assistenziali rivolti alla persona più importanti del Veneto. Gestisce strutture socio-sanitarie, residenziali, centri servizi rivolti ad anziani, di riabilitazione, comunità alloggio per ragazzi e ragazze con difficoltà famigliari e di disagio giovanile, ecc. I.P.A.V. è proprietaria di un ingente patrimonio disponibile, derivante da lasciti e donazioni, costituito da 587 immobili a destinazione abitativa e 211 con destinazione diversa (negozi, alberghi, magazzini, …) localizzati in massima parte nella Città Storica di Venezia. Questi immobili sono locati con contratti del tipo libero o conformi agli accordi territoriali. Le nuove assegnazione di abitazioni sfitte sono decise attraverso gara a base d’asta al massimo rialzo. La redditività lorda degli immobili del patrimonio disponibile di I.P.A.V. è pari complessivamente a circa dieci milioni di euro annui (dato aggiornato al 2021).
ISEE-ERP
Indicatore della Situazione Economica Equivalente per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP): introdotto da legge regionale determina l’accesso, la permanenza e il calcolo dei canoni di locazione degli alloggi ERP.
Legge speciale per Venezia
Con questo termine si indica, in modo generico, un complesso di interventi legislativi “speciali” che, a seguito dell’alluvione del 1966, sono stati approvati nel tempo con il fine di perseguire la salvaguardia fisica, ambientale e socio-economica della città. Per quanto concerne la casa e la residenzialità, è particolarmente rilevante la legge n. 798/1984 (seconda legge speciale dopo la prima del 1973) che introduce importanti investimenti per l’edilizia residenziale e contributi ai privati per il risanamento di immobili di proprietà, con destinazione abitativa vincolata per alcuni anni.
Locazioni brevi turistiche
Sono una tipologia di contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che coniuga lo scopo turistico (l’abitazione cioè non viene affittata per risiederci stabilmente) con la brevità della relativa durata (almeno inferiore a 30 giorni, ma spesso limitata a pochi giorni). Si tratta della tipologia contrattuale più frequente con la quale le case a Venezia sono affittate ai turisti. La sua grande diffusione è legata all’avvento delle piattaforme di home-sharing; la più nota fra queste è Airbnb (nata nel 2008). Non essendo una tipologia ricettiva vera e propria, le locazioni turistiche brevi non ricadono nella competenza legislativa regionale in materia di strutture ricettive (diversamente da B&B, affittacamere, ecc.), ma in quella statale.
Equo canone
Con la legge L.392 del 1978 si introdusse una calmierazione dei canoni di affitto: i contratti stipulati non potevano superare il cosiddetto “equo canone”, un valore stabilito sulla base di alcune caratteristiche dell’alloggio locato, come il tipo di immobile (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), il livello di piano, lo stato di conservazione, la zona della città, l'accesso o meno al trasporto pubblico locale, le dimensioni della città. La legge fu abrogata nel 1998 e da allora i canoni di affitto privati sono completamente sottoposti al mercato.
A proposito di emergenze abitative, "social housing" e assegnazioni di alloggi pubblici sospese
L’articolo Serve il 30% di alloggi pubblici da riservare alle emergenze abitative, pubblicato da Il Gazzettino il 27 marzo, a firma Raffaella Vittadello, riporta un comunicato dell’Assessore alla Coesione Sociale del Comune di Venezia, Simone Venturini.
1. L’Assessore chiede alla Regione Veneto per il 2025 di poter portare al 30% la percentuale di assegnazioni a favore delle emergenze abitative, in modo da poter ...disporre di sufficienti alloggi da destinarsi alla sistemazione di nuclei familiari che hanno gravi e urgenti esigenze abitative, peggiorate a causa del blocco degli sfratti e della difficoltà di reperire alloggi nel mercato privato dell’affitto a canoni sostenibili.
Nel 2024 la riserva di assegnazioni a favore di nuclei in emergenza abitativa è stata del 15%, quota già incrementata dalla Regione rispetto al 10% previsto dalla L.R. n. 39/2017.
La preoccupazione dell’Assessore è condivisibile, ci permettiamo però di segnalargli alcune incongruenze nella sua ricostruzione dell’emergenza e di suggerire una proposta fattibile sul come fronteggiarla anche da subito.
L’Asessore inserisce tra le emergenze abitative l’anziano “…che vive in un appartamento all’ultimo piano e chiede di trasferirsi più in basso...”, riferendosi ovviamente agli inquilini delle case comunali. Quello che si dimentica di dire è che dal 2014 l’Amministrazione comunale non emana un bando per la mobilità degli assegnatari - che dovrebbe essere di norma varato ogni 2 anni -. Inoltre, ci permettiamo di osservare che la mobilità dell’inquilinato non c’entra niente con le percentuali di assegnazioni da destinare all’emergenza abitativa.
Per quanto riguarda l’insufficienza di alloggi per l’emergenza abitativa, evidenziata dall’Assessore, premiamo ricordare che le percentuali fissate dalla Regione si riferiscono agli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (Erp), soggetti alla L.R. 39/2017.
Il Comune possiede però un cospicuo patrimonio abitativo che, grazie a una deroga fissata dalla Regione (L.R.10/96) è classificato come Non Erp e può essere utilizzato dagli Enti gestori (Comuni e Ater) senza dover richiedere l’approvazione regionale.
Il Comune assegnerà nel prossimo biennio oltre 500 abitazioni Non Erp ai richiedenti alloggi tramite contratti di Social Housing per i quali ha predisposto, o lo farà a breve, i relativi bandi di assegnazione che non rispondono, né per i criteri di assegnazione, né per i canoni di locazione (molto superiori a quelli fissati per l’Erp) alla legge regionale.
Ricordiamo all’Assessore che la classificazione di oltre la metà del patrimonio abitativo comunale come Non Erp è stata decisa dall’Amministrazione comunale negli anni ’90 e gli alloggi Non Erp sono stati utilizzati, allora, in gran parte per far fronte “all'emergenza casa” causata dagli sfratti e che aveva riempito alberghi e pensioni di famiglie senza casa e anche per svuotare i piani terra invasi dall’acqua alta e solo in piccola parte per assegnazioni in Social Housing.
Quindi se l’emergenza casa sta aumentando, l’Assessore potrebbe da subito, o nei prossimi mesi, intervenire attraverso l’assegnazione di una quota, da valutare, di alloggi Non Erp che nessuna norma vieta di usare per l’emergenza. Ma, si sa, l’Amministrazione sta assegnando da anni tutti gli alloggi Non Erp attraverso bandi di “Social housing” perché, in questo modo, a suo dire, offre una soluzione al cosiddetto “ceto medio” che non ha redditi compatibili con l’assegnazione di alloggi Erp, ma che non riesce ad accedere autonomamente al mercato privato.
Non importa se, come Ocio ha più volte documentato, i potenziali assegnatari di alloggi in social housing hanno tutti redditi compatibili con l’accesso all’Erp.
2. L’Assessore poi lamenta …l’impossibilità di assegnare alloggi con il bando Erp del 2022 a causa del ricorso pendente in tribunale e c’è attesa per il pronunciamento della Corte d’Appello. [...] Se la Corte accogliesse il ricorso presentato dal Comune, e dalla Regione, ci sarebbe […] la possibilità di recuperare le graduatorie precedenti [...] Oppure sarebbe necessario rifare un bando Erp e ci troveremo nella situazione di avere case a disposizione e di non riuscire ad assegnare…
Anche in questo caso sono più le cose non dette di quelle riportate: da aprile 2024, le assegnazioni su graduatorie Erp sono bloccate a causa del ricorso vinto davanti alla Corte costituzionale da alcuni richiedenti esclusi per non essere in possesso del requisito di cinque anni di residenza in Regione negli ultimi dieci. Il Comune di Venezia, a differenza di altri Comuni capoluogo, non ha ritenuto opportuno tutelarsi e non ha quindi ammesso in graduatoria, con riserva, anche i richiedenti privi di questo requisito.
Conseguentemente, dopo la sentenza della Consulta, il Comune è stato costretto a sospendere le assegnazioni di alloggi Erp.
Successivamente il Tribunale di Padova ha dichiarato l’illegittimità anche dei punteggi aggiuntivi assegnati per gli anni di residenza in Regione e in Comune, che hanno pesantemente falsato la distribuzione gerarchica dei richiedenti in graduatoria (e quindi le probabilità di assegnazione) in base alla gravità del disagio abitativo espresso.
Entrambi gli Enti hanno deciso di impugnare la decisione del Tribunale e di ricorrere a un secondo grado di giudizio.
La sentenza è attesa ad aprile ma, anche ammesso sia favorevole agli Enti ricorrenti, non crediamo sia possibile recuperare le graduatorie precedenti per procedere ad assegnazioni, in quanto viziate all’origine: da quelle graduatorie il comune ha escluso più di 90 richiedenti perché non in possesso del requisito degli anni di residenza in Regione e non sappiamo quanti altri potenziali richiedenti non abbiano partecipato al bando proprio per mancanza di tale requisito.
Quindi, una questione puramente ideologica (prima i Veneti, anzi i Veneziani, a prescindere dalle condizioni socio-economiche e abitative) sta bloccando da quasi un anno tutte le assegnazioni di alloggi Erp, e ne servirà almeno un altro, dopo la sentenza del Tar, per avere una nuova graduatoria definitiva.
Conseguentemente, per oltre due anni alle 2.000 famiglie in graduatoria non sarà assegnato un solo alloggio.
Social Housing/Edilizia convenzionata o Edilizia Residenziale Sociale
Si tratta di progetti che si collocano tra l’edilizia popolare e il mercato immobiliare libero destinati alla fascia di popolazione che non può accedere ai bandi ERP ma che non riesce ad acquistare o sostenere un canone d’affitto di un appartamento a prezzi di mercato. Il social housing è definito dal D.M. 22 aprile 2008.